??導(dǎo)讀

??二、三輪土拍機(jī)會(huì)更多，但緊調(diào)控背景下高價(jià)拿地仍需謹(jǐn)慎。

??◎  研究員 / 謝楊春、馬千里、吳嘉茗、邱娟、周奇

??作為2021年房地產(chǎn)行業(yè)的新生事物，“集中供地”從根本上改變了試點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯。22個(gè)試點(diǎn)城市由此進(jìn)入了土地市場(chǎng)的發(fā)展新階段，企業(yè)拿地邏輯、策略、競(jìng)爭(zhēng)格局也由此改變。至6月末，首輪集中供地土拍均已結(jié)束，新階段下土地市場(chǎng)的特征和走向逐漸明朗，為此，本文分別從供給側(cè)管控、市場(chǎng)特征、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等角度進(jìn)行系統(tǒng)梳理和分析，對(duì)土拍節(jié)奏、土拍規(guī)則、市場(chǎng)熱度、成本變化、拿地方式、城市偏好等方面進(jìn)行細(xì)化研究，以期為房企接下來(lái)的拿地決策提供參考性建議。

??01 樓地市熱度持續(xù)升溫

??“三穩(wěn)”背景下

??“兩集中”新政穩(wěn)步落地

??為了提振市場(chǎng)，多地在2020年上半年放寬拿地門(mén)檻，供應(yīng)了大量?jī)?yōu)質(zhì)用地，導(dǎo)致土地市場(chǎng)熱度驟然升溫，尤其是重點(diǎn)一二線(xiàn)及長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的三四線(xiàn)城市，高溢價(jià)成交或封頂自持（配建）現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，熱度也一直延續(xù)至2021年初。這些熱點(diǎn)城市的樓市熱度同樣也居高不下，上海、深圳、廣州等城市房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)領(lǐng)先，造成市場(chǎng)情緒出現(xiàn)較大的波動(dòng)。為了穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，繼三條紅線(xiàn)、房貸集中度管理之后，土地市場(chǎng)改革——“兩集中”供地新政也重磅出臺(tái)，從根本的供應(yīng)端入手，要求熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)，控制地市熱度，穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展。

??1、 行業(yè)發(fā)展走出疫情陰霾，2021年初房?jī)r(jià)、地價(jià)上行趨勢(shì)強(qiáng)烈

??為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的不良影響，2020年初國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境較為寬松，房企融資難度較2019年下半年明顯降低。與此同時(shí)，各城市優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)開(kāi)閘，極大刺激了房企拿地積極性，地市熱度迅速上升，年中地價(jià)甚至一度逼近3000元/平方米歷史高點(diǎn)。就2020年全年來(lái)看，全國(guó)土地市場(chǎng)成交建筑面積28.7億平方米，較2019年同期上漲了7%，平均地價(jià)更是再創(chuàng)歷史新高，同比上漲8%至2591元/平方米，土地市場(chǎng)熱度明顯高于2019年。

??雖然2020年下半年多城密集出臺(tái)調(diào)控政策，但市場(chǎng)熱度上漲慣性仍在。就2021年初土地市場(chǎng)表現(xiàn)情況來(lái)看，在熱點(diǎn)二、三線(xiàn)城市大量?jī)?yōu)質(zhì)土地高溢價(jià)成交的帶動(dòng)下，上半年整體溢價(jià)率增至17%，同環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)。尤其是4月份，溢價(jià)率一度增至24%，到了5、6月份，多城土拍規(guī)則升級(jí)，限地價(jià)措施逐漸跟進(jìn)，溢價(jià)率逐漸回落，6月份又降至12%。

??地市熱度的走高也刺激了購(gòu)房需求釋放，樓市熱度隨之升溫。2020年全國(guó)商品住宅成交面積同比上升3.2%，平均房?jī)r(jià)更是首度突破1萬(wàn)元/平方米，均創(chuàng)下歷史新高。

??進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持著極高的活力。前5月，商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)近4成，成交金額同比漲幅更是高達(dá)56.5%，樓市熱度仍然居高不下。尤其是一二線(xiàn)城市，就國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅達(dá)6%，二線(xiàn)城市新建住宅成交均價(jià)同比漲幅也達(dá)到了5%，均明顯高于三線(xiàn)城市。

??2、集中供地疊加銀行放貸、房企融資雙側(cè)管控，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新階段（略）

??3、企業(yè)投資策略需重新調(diào)整，前融難度增加下合作開(kāi)發(fā)能力將更為重要（略）

??02

??近郊新城為重點(diǎn)城市供地主力

??穩(wěn)預(yù)期下雙限拍地模式成多城首選

??作為土地供應(yīng)端的新規(guī)則，22城的土地供應(yīng)方式也發(fā)生了明顯的改變，除了單次供應(yīng)規(guī)模增加之外，土拍規(guī)則亦是在“緊調(diào)控”的背景下發(fā)生了顯著的變化。接下來(lái)，我們將從供地規(guī)模、區(qū)域分布、時(shí)點(diǎn)安排及土拍規(guī)則四個(gè)方面對(duì)22個(gè)城市首輪集中供應(yīng)地塊進(jìn)行分析。

??1、供地規(guī)模：首批供應(yīng)量平均低于年計(jì)劃三成，深廈供應(yīng)節(jié)奏最慢（略）

??2、供地區(qū)域：首輪供地多向近郊新城傾斜，僅成渝兩地中心城區(qū)供地比例較高（略）

??3、時(shí)點(diǎn)安排：5月為首輪集中拍地高峰期，企業(yè)評(píng)測(cè)、前融壓力驟升

??從拍地時(shí)間安排來(lái)看，22城首場(chǎng)集中土拍開(kāi)拍時(shí)間都集中在4月中旬到6月，其中5月成為重點(diǎn)城市集中土拍的高峰期，有11個(gè)城市在當(dāng)月開(kāi)啟首場(chǎng)集中土拍。上海、武漢則“完美避開(kāi)”高峰期，由于推地時(shí)間較晚，首場(chǎng)拍地開(kāi)場(chǎng)時(shí)間也最晚。而在公告和拍地時(shí)間間隔方面，大部分城市間隔時(shí)間都在25天以上，給房企留下了較為充裕的安排時(shí)間，其中北京、南京、天津的間隔時(shí)間更是在40天以上，是22城中間隔時(shí)間最長(zhǎng)的城市。

??不過(guò)，考慮到在高峰期有多個(gè)城市集中拍地，對(duì)企業(yè)的前融和地塊評(píng)測(cè)仍提出了不小的挑戰(zhàn)。以首輪集中拍地高峰期為例，共有11個(gè)城市在5月份開(kāi)拍，包括房企重點(diǎn)布局的杭州、南京、寧波、天津等諸多城市。加之這些城市地塊數(shù)量較多，如杭州首輪供應(yīng)了47宗宅地，企業(yè)投拓部門(mén)大多需要在一個(gè)月內(nèi)完成這些地塊的測(cè)評(píng)，壓力較此前驟升。二三批次拍地的高峰期集中在8月和11月，其中三批次供地可能有15個(gè)城市將在11月開(kāi)啟第三場(chǎng)土拍，企業(yè)拿地前的準(zhǔn)備時(shí)間更加緊張，地塊評(píng)測(cè)和前融壓力也會(huì)明顯增加。

??4、土拍規(guī)則：“雙限”模式為多城拍地首選，“嚴(yán)調(diào)控”下土拍規(guī)則預(yù)計(jì)進(jìn)一步升級(jí)（略）

??03

??重點(diǎn)城市首輪集中土拍熱度不減

??熱點(diǎn)城市盈利空間繼續(xù)收窄

??隨著上海、武漢兩城完成首批集中供地結(jié)束，22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中供地土拍均已結(jié)束，新階段下土地市場(chǎng)的特征和走向逐漸明朗。本節(jié)將從首批集中拍地城市的市場(chǎng)熱度、地價(jià)水平、盈利空間變化等多角度進(jìn)行系統(tǒng)剖析，并對(duì)波及的非重點(diǎn)城市的市場(chǎng)以及政策變化進(jìn)行梳理和分析，以期為房企接下來(lái)的拿地決策提供參考性建議。

??1、成交熱度：熱度分化成為常態(tài)，各地高溢價(jià)與流拍互現(xiàn) 

??兩集中新政之下，各地市場(chǎng)表現(xiàn)不一，但熱度分化成為常態(tài)，一方面，高溢價(jià)地塊頻頻涌現(xiàn)，典型如重慶，由于不限價(jià)，溢價(jià)率水平居于最高位，高達(dá)43%，22宗地成交溢價(jià)率超過(guò)50%，占成交地塊的48%，其中招商蛇口競(jìng)得的沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)Ah標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)商住地溢價(jià)率更是高達(dá)130%。另外，斬獲首批集中供地出讓金榜首的杭州市場(chǎng)熱度也居高不下，57宗涉宅地中有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，部分地塊自持比例竟然高達(dá)40%，近20個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高，市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。

??除重慶、杭州兩城以外，首批集中出讓地塊較少的廈門(mén)、深圳市場(chǎng)熱度也居高不下，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右，以廈門(mén)為例，5宗地塊均成功出讓?zhuān)渲泻铩⑺济鞯貕K、集美地塊均競(jìng)拍到達(dá)上限價(jià)格，進(jìn)入競(jìng)配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國(guó)貿(mào)&中海競(jìng)得，加上競(jìng)配建，兩地隱形樓面價(jià)都超過(guò)了6萬(wàn)元/㎡之間，實(shí)際溢價(jià)率也均超過(guò)55%，房企競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

??相比之下，長(zhǎng)春、天津、青島等北方城市市場(chǎng)熱度相對(duì)較低，尤其是青島，溢價(jià)率僅有2%。與低溢價(jià)率如影隨形的還有較高的流拍率，譬如長(zhǎng)春50宗涉宅地，有10宗撤牌、2宗流拍，流拍率達(dá)24%，是重點(diǎn)城市首輪土拍中流拍率最高的城市。不僅如此，長(zhǎng)春日前已完成第二輪集中出讓?zhuān)髋穆矢歉哌_(dá)38%，超九成地塊底價(jià)成交，市場(chǎng)再度遇冷。

??2、地價(jià)變化：地價(jià)水平仍在穩(wěn)步上漲，長(zhǎng)沙、重慶單價(jià)紀(jì)錄再度刷新

??從22個(gè)已經(jīng)完成首批集中土拍城市的地價(jià)水平來(lái)看，和2020年全年涉宅地價(jià)格相比，22個(gè)重點(diǎn)城市中僅有福州、蘇州、廣州、長(zhǎng)春、杭州和深圳等少數(shù)城市成交地價(jià)不及去年水平，其余城市地價(jià)上漲表現(xiàn)依舊突出，尤其是合肥，地價(jià)漲幅居首，高達(dá)52%；其首批集中出讓的12宗宅地中有4宗進(jìn)入到競(jìng)配建階段，另外8宗都觸及最高配建面積，進(jìn)入搖號(hào)階段；尤其是濱湖區(qū)02號(hào)地塊的搖號(hào)，43家房企全部都選擇參與，房企競(jìng)拍過(guò)程十分激烈。漲幅居于第二位的則是不限價(jià)的重慶，由于出讓地塊多為低容積率且區(qū)位優(yōu)越的宅地，因此成交樓面價(jià)相對(duì)較高，在已成交地塊中有22宗樓板價(jià)破萬(wàn)，其中兩江新區(qū)中央公園地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價(jià)紀(jì)錄，平均地價(jià)水平較2020年明顯上漲。居于第三位的則是鄭州，由于北龍湖等熱點(diǎn)板塊成交了多宗高價(jià)地塊，使得鄭州首批集中供地地價(jià)較2020年明顯上漲，漲幅高達(dá)46%。

??除上述三城外，廈門(mén)、天津、寧波等城市的地價(jià)也有明顯上漲，漲幅均超30%。尤其是廈門(mén)，在島內(nèi)兩宗優(yōu)質(zhì)地塊的助力之下，地價(jià)也明顯上升，5宗地平均樓板價(jià)達(dá)35823元/平方米，均價(jià)已經(jīng)超越了一線(xiàn)四城中的任何一城。

??當(dāng)然，一線(xiàn)城市平均地價(jià)較低除了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比重相對(duì)較少以外，還受到限價(jià)因素的影響。以上海為例，由于上海首輪土拍競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)設(shè)置中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)和一次性書(shū)面報(bào)價(jià)，從源頭上杜絕了高溢價(jià)的可能性，31宗涉宅地塊（不含安置房、租賃住房）的平均溢價(jià)率僅有5%，地價(jià)得到有效控制。

??為了更有針對(duì)性，我們從近期集中供地的城市中挑選出樓板價(jià)最高的地塊，將其價(jià)格與其地王樓板價(jià)相比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

??第一，僅有長(zhǎng)沙、重慶兩城誕生新的單價(jià)地王，尤其是長(zhǎng)沙，天心區(qū)南湖新城048號(hào)商住地，樓面價(jià)達(dá)14157元/平方米，較長(zhǎng)沙宅地歷史最高單價(jià)高出53%，刷新了下長(zhǎng)沙土拍史上樓面價(jià)新高。重慶由于不限價(jià)，土地價(jià)格也是明顯上漲，與以往地王多集中在觀音橋不同，新晉地王位于中央公園板塊，由保利以25億元的總價(jià)拿下，樓板價(jià)高達(dá)15711元/平方米，較年初卓越地王樓板價(jià)高出10%，市場(chǎng)熱度居高不下。

??第二，青島、杭州、無(wú)錫與歷史最高樓板價(jià)基本持平。以青島為例，本次集中供地質(zhì)量均不佳，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。值得注意的是，雖然整體表現(xiàn)不佳，但與以往相比，已經(jīng)有明顯改觀，市北區(qū)開(kāi)平路45號(hào)的地塊已經(jīng)觸及最高限價(jià)，通過(guò)線(xiàn)下競(jìng)自持，最終被綠城中國(guó)以樓板價(jià)17000元/㎡＋自持商品住宅建面2156.9㎡拿下了該地塊，成為市北“新地王”。

??第三，北京、上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、廣州、福州等城市較最高樓板價(jià)大幅下滑，究其原因，一方面這些城市首批集中供地質(zhì)量欠佳，缺乏中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)土塊，譬如廣州，樓板價(jià)最高的地塊是位于白云區(qū)金沙洲AB3701008地塊，樓板價(jià)僅有28787元/平方米，較廣州歷史最高樓板價(jià)低了44%。

??值得注意的是，樓市相對(duì)蕭條的長(zhǎng)春和沈陽(yáng)地價(jià)降幅最大，兩城均位于人口外流比較嚴(yán)重的東北三省，人口的外流嚴(yán)重影響了購(gòu)房需求基本面。近期公布的“七普”人口數(shù)據(jù)顯示，2020年長(zhǎng)春常住人口906.7萬(wàn)人，較2010年增量?jī)H有30萬(wàn)人，這一數(shù)據(jù)在二線(xiàn)城市處于墊底位置（僅高于西寧和哈爾濱）；并且增長(zhǎng)的這部分人群很大程度上來(lái)源于省內(nèi)三四線(xiàn)城市，購(gòu)買(mǎi)力也相對(duì)疲軟，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不及人口大量流入的長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域，流拍和底價(jià)成交成為常態(tài)，樓板價(jià)大幅下滑也在意料之中。

??3、盈利空間：熱點(diǎn)城市盈利空間繼續(xù)收窄，無(wú)錫、廈門(mén)整體地房比超80%（略）

??4、波及影響：集中供地促長(zhǎng)三角縣市地價(jià)屢創(chuàng)新高，多城加入調(diào)控行列（略）

??04 規(guī)模房企在集中供地中率先”搶跑“

??TOP30房企斬獲四成地塊

??1、拿地規(guī)模：龍頭房企、國(guó)企央企表現(xiàn)突出，深耕型企業(yè)凸顯成本優(yōu)勢(shì)（略）

??2、拿地方式：聯(lián)合拿地更為常見(jiàn)，集中供地下合作能力愈發(fā)重要（略）

??3、城市選擇：華潤(rùn)、融創(chuàng)布局廣泛，濱江、越秀持續(xù)深耕（略）

??05 總結(jié)與展望

??二、三輪土拍機(jī)會(huì)更多

??緊調(diào)控背景下高價(jià)拿地仍需謹(jǐn)慎

??隨著6月29日武漢最后一宗首批集中土拍地塊成交，至此22個(gè)重點(diǎn)城市首批次集中供地均已完成。從土拍熱度來(lái)看，除了長(zhǎng)春、青島等少數(shù)城市整體熱度較低外，大部分城市首輪集中拍地市場(chǎng)熱度均延續(xù)高位。結(jié)合供地計(jì)劃來(lái)看，大部重點(diǎn)分城市在首次集中供地偏保守，在取得集中拍地有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)之后，預(yù)計(jì)第二、三次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加，供地節(jié)奏將明顯加快，尤其是土拍細(xì)則調(diào)整之下，中小房企的拿地機(jī)會(huì)也會(huì)增加。

??值得注意的是，由于重點(diǎn)城市土地資源的稀缺性，優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企競(jìng)相追逐的“香餑餑”，即使在調(diào)控收緊的背景之下，房企參拍熱情依然較高，拿地成本很有可能被追高，這種情況之下房企拿地勢(shì)必要保持謹(jǐn)慎，避免后期利潤(rùn)空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。

??1、土拍細(xì)則仍在持續(xù)變化，為中小房企帶來(lái)更多拿地機(jī)會(huì)

??就土拍規(guī)則來(lái)看，22城中除重慶、武漢土拍規(guī)則比較寬松外，其余城市均對(duì)此次土地出讓做出了多重限制。譬如，繼蘇州之后，上海首輪集中拍地也采取“限價(jià)+一次性報(bào)價(jià)”的競(jìng)拍規(guī)則，一方面，設(shè)置了10%的溢價(jià)上限，企業(yè)拍地“近均價(jià)者”得，地價(jià)將被鎖定在相對(duì)理性范圍，這樣的規(guī)則如果延伸至其余城市，那么中小房企也有更多的機(jī)會(huì)拿地。

??另一方面，“防圍標(biāo)”限制也在持續(xù)升級(jí)，本輪上海土拍規(guī)定，直至項(xiàng)目竣工并首次確權(quán)前，參與此次土拍的企業(yè)均不可與競(jìng)得人合作開(kāi)發(fā)，讓中小企業(yè)看到了更多拿地就會(huì)。考慮到房地產(chǎn)“房住不炒”、“三穩(wěn)”主線(xiàn)仍在持續(xù)推進(jìn)，接下來(lái)或有更多高熱城市效仿上海、蘇州跟進(jìn)類(lèi)似新政，接下來(lái)建議中小房企可重點(diǎn)關(guān)注這類(lèi)城市的拿地機(jī)會(huì)。

??2、集中供地名單持續(xù)擴(kuò)容，“緊調(diào)控”+“寬供應(yīng)”下地市熱度有望得到控制（略）

??3、下半年典型城市供地量大質(zhì)優(yōu)，建議關(guān)注第二、三輪拿地機(jī)會(huì)（略）