??遭遇市場下行、緊資金雙重壓力，熱度下滑將成為普遍現象

??◎  作者 / 馬千里、邱娟、周奇

??9月14日晚，即將進行二輪集中土拍的成都發布17宗地的中止出讓公告。次日，將于9月17日進行二輪集中出讓的沈陽也發布了中止出讓公告，涉及22宗宅地，接近沈陽二批次供應宅地總幅數的五成。那么，成都和沈陽二輪土拍熱度究竟如何？房企拿地又有著怎樣的變化？

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??供應變化：二輪供應量均大幅增加
提品質取代競自持成為主流

??供應方面。成都和沈陽均對二輪集中供地進行了調整，除了加強房企購地資格和資金審查、溢價率上限調低至15%及以下外，土地供應規模、出讓條件、土拍規則等方面也發生了一定的變化。具體來看：

??1）二批次供應規模均較首輪大增六成以上。二輪集中供地成都計劃出讓75宗宅地，總建筑面積達762萬平方米，較首輪增長了62%；沈陽計劃出讓44宗宅地，總建筑面積也超過了700萬平方米，和首批次供應量相比增長了65%。

??2）土地競拍方式大幅調整。為了響應重點城市集中供地新要求，成都和沈陽均對二輪集中土拍規則進行了升級。其中，沈陽在重新公告中直接取消了無償代建和競自持要求，地價觸及上限后以競高品質確定最終競得人。成都則并未完全取消競自持，不過僅有6宗需要競自持，大部分地塊以競銷售型人才公寓為主。這種方式相比自持來說，能更快轉化為貨值，房企拿地成本也將會有所降低。

??3）地塊出讓條件明顯抬高。雖然最終拿地成本或將降低，但房企拿地門檻反而進一步抬升，成都和沈陽均是如此。以成都為例，六成以上的地塊需要配建人才公寓，現房銷售地塊幅數也明顯增多，加之定品質要求，對房企現金流提出了較高的要求。沈陽亦是如此，多宗土地需要引入產業，商住地塊占比也較首輪明顯增多。

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??熱度變化：土拍熱度明顯較首輪降溫
成都區域冷熱分化加劇

??和首輪集中土拍相比，成都和沈陽第二輪集中土拍明顯降溫，尤其是沈陽，降溫之勢尤其是明顯。本輪集中土拍沈陽掛出44宗涉宅，22宗在開拍前一天緊急中止出讓，余下的22宗地中3宗流拍，僅成交19宗，流拍率高達57%，較首輪上升了45個百分點。成都雖然流拍情況不似沈陽那樣嚴重，但流拍率也升至26%，與首輪零流拍的情況截然不同。

??另外，從溢價率情況來看，兩城第二輪集中土拍溢價率較首批均有明顯下滑。以沈陽為例，第二輪集中土拍整體溢價率僅有0.8%，較首輪下降了9.58個百分點。結合溢價成交地塊占比來看，成交的19幅地中僅有5幅溢價成交，其中4幅地溢價率不足1%，全場競拍熱度最高的皇姑區新樂地塊2021-007溢價率僅有4.42%；而首批次集中成交的22宗地塊中半數地塊觸及最高限價，競拍熱度顯著下滑。

??不過，和沈陽二輪土拍全面低熱不同，成都此次土拍表現則明顯分化，地價封頂競人才公寓與土地流拍現象并存。結合各區域的土拍表現來看，高新區和天府新區仍是土拍熱點，此次地價封頂的9宗地中有7宗位于這兩個區域，如天府新區萬安街道TF(07/09):2021-20地塊吸引了12家房企競拍，最終以4.45億元的最高限價及續競銷售型一類人才公寓74%的條件成交。而新都、青白江等外圈層城區，土拍表現明顯冷靜，多數地塊以底價成交為主，大部分流拍與撤牌地塊也均位于此區域。以新都區為例，此次供應的6宗宅地中僅有1宗以底價成交，其余地塊或提前中止，或遭遇流拍，而首輪該區域地塊均以溢價成交。

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??盈利空間：二輪盈利空間較首輪均明顯提升
沈陽平均地房比低至0.45

??在普遍取消競自持的影響下，成都和沈陽的此輪土拍成交地塊的利潤空間得到一定的提升，大部分成交地塊的地房比均低于0.6，兩城成交地塊的平均地房比均在0.5以下，盈利空間較首輪大幅提升。

??首先來看成都。在出讓地塊普遍取消競自持以及高配建、低盈利空間地塊流拍的影響下，成都此輪土拍成交地塊的利潤空間得到大幅提升，52宗成交地塊的平均地房比僅約為0.48，較首輪近0.7的地房比大幅下降。地價觸及上限的9幅地平均地房比也僅為0.5，除溫江區萬春鎮WJ2021-01(0701/0901)地塊因銷售限價不足1萬元/平方米致房地價差空間較窄外，其余地塊的房地價差均在8000元/平方米以上，如高新區中和街道GX2020-26（071）地塊的房地價差高達1萬元/平方米以上，利潤空間較為充裕。

??至于沈陽，由于本輪集中土拍溢價空間較小，大部分地塊均底價成交，盈利空間更是可觀。通過CRIC系統綜合測算，本輪集中土拍平均地房比為45%，平均房地差為8000元/平方米，盈利空間還是比較大的。就以本地土拍熱度最高的新樂地塊為例，樓板價雖然高達12520元/平方米，但周邊在售的方林龍湖·學樘府平均售價高達28000元/平方米，地房比也為45%，房地差超過1.5萬元/平方米，盈利空間十分可觀。

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??總結：遭遇市場下行、緊資金雙重壓力
熱度下滑將成為普遍現象

??截至9月17日，土拍規則密集調整之后的福州、青島、濟南、天津、沈陽和成都六個城市土拍均遭遇了“滑鐵盧”，臨時中止出讓成為“標配”，市場熱度可謂急轉直下。究其原因，一方面是由于上海、深圳等風向城市陸續出臺樓市調控政策，譬如上海出了二手房核驗價、三價就低等政策，嚴重影響了房價上漲預期，房企增加土儲的意愿不強；另一方面，也受融資難度加大、企業資金鏈偏緊的影響，企業拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲，這從近期拿地比較積極的企業均是“國”字頭企業也可看出。

??雖然完成二輪土拍的城市多為土拍低熱城市，但接下來的蘇州、合肥等首輪土拍高熱城市均有地塊臨時中止出讓或延期轉掛牌的現象，二線城市中土地市場最熱的杭州更是有9宗競品質地塊“流拍”。由此來看，接下來重點城市集中土拍熱度下滑將成為普遍現象。

??不過，土地市場低熱之下，拿地成本也在下行，如首輪高自持比例的成都二批次集中成交地塊的地房比還不到0.5，較首輪大幅下滑，如天府新區、高新區等熱點區域拿地成本大多低于近期成交地塊。因此，對于現金流穩健的房企來說，將迎來以較低成本增加優質土儲的機會。