??二、榜單解讀

??隨著房地產行業專業化程度提升，除了傳統住宅開發外，不少房企也將觸角延伸至商業領域，更加重視資產運營收入的提升，房企商業運營管控能力也日漸成為反映整體競爭力的重要指標之一。2016年房企的商業運營也呈現出如下幾點新變化：

??一是擁抱互聯網，注重搭建O2O電商平臺，增強消費者互動體驗的同時完善會員數據體系，提升客戶服務；二是升級業態，結合多產業鏈挖掘提升自身 價值，如在國家利好政策下出現了聯合辦公、眾創空間、短租公寓等新模式；三是輕資產化，通過資產證券化等方式盤活存量資產，2016年前三季度世茂、寶龍 分別推出了酒店資產證券化和商業地產證券化項目。

??1.入榜門檻：差距持續增大，內房企Top10門檻高達16.2億元

??2016年前三個季度，內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為16.2億元和10.7億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資 高出了5.5億元。可以看出Top10內房企與外資房企的門檻差距在進一步拉大，未來隨著內房企的擴張加速，這一差距也將會繼續擴大。前三季度，內房企運 營收入Top20入榜門檻為10.5億元，直逼外資房企Top10運營收入門檻。

??2.企業格局：巨無霸房企和特色房企優勢明顯

??從企業性質來看，入榜企業中主要以巨無霸房企和特色房企為主：

??萬達、綠地、碧桂園等老牌千億房企不僅在銷售上名列前茅，商業發展上也不甘落后。這些巨無霸企業，資金實力雄厚，商業項目分布較廣，競爭優勢較為明顯。

??此外，還有部分特色房企，憑借“一技之長”也有不俗的表現。所謂 “一技之長”是指在商業細分領域有競爭優勢的企業，如大悅城，在原有商場的基礎上，打造出獨具特色的“悅界”、“5號車庫”“IF街區”、“魔方166” 等特色主題街區，提供多樣化服務來制造新的利潤增長點；再如紅星美凱龍，以建設家居自營和委管商場見長，憑借在家居領域的口碑和輕資產模式，快速實現品牌 擴張，也在前三季度取得了不錯的成績。

??3.收入結構：租金收入為主要來源，部分房企以酒店運營為主

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達76.4%，而外資房企則為86.1%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如碧桂園、世茂房地產，其中碧桂園前三季度運營收入為11.86億元，幾乎都是來自酒店運營收入。

??4.亮點企業

??? 紅星美凱龍：73.3億元位列第二，品牌輸出提升擴張效率

??此次運營收入統計是從集團層面出發，包含上市及非上市板塊相關業務。以紅星美凱龍為例，包含紅星美凱龍家居(上市公司)和紅星美凱龍企業發展公 司(非上市)，兩大板塊2016年前三季度運營收入達73.3億元，位列第二名，超第三名華潤置地28.3億元；之所以能取得如此靚麗的成績單，主要有以 下兩點原因：

??一是在商業細分領域——家居行業獨占鰲頭，競爭優勢明顯。紅星美凱龍最早發展于江蘇常州市，主要從事家裝家具零售行業，目前是國內覆蓋城市最 廣、商場數目最多的家居商品所有者及運營商。從門店數量來看，紅星美凱龍的商場數量超過了行業第2至第5名之和。而且針對于家居行業來說，本身對第三方平 臺依賴度較大，知名品牌如喜臨門床墊、芝華士沙發、志邦櫥柜，其在紅星美凱龍的銷售額約占總銷售額的20%，而紅星美凱龍的前十大租戶收入貢獻卻只有 1.8%，這樣的被商戶高度依賴關系，持續鞏固其市場領導的地位。

??二是自營與委管雙管齊下，品牌輸出實現“小投入大產出”。與大部份房企運營模式有所不同，紅星美凱龍的業務模式是建立在自營商場及委管商場的結 合之上。自營商場大部份位于一二線城市，通過租金及管理費提供經常性的可預測的經營收入。委管商場則布局于三四線城市，以連鎖加盟形式進一步擴大公司在中 國家裝行業的市場份額及提升品牌知名度。截至2016年中期，公司經營56個自營商場及125個委管商場。公司還計劃在2030年前建成1000家商場。

??? 大悅城：大數據系統構筑O2O生態，輕重并舉加速擴張

??在上榜企業中，大悅城作為一家專注于商業運營的中小房企，也比較值得關注。大悅城2016年前三季度運營收入為29.7億元，位列運營榜單第五名，能取得如此穩健的增長，主要與其大數據系統升級和產品業態調整密切相關。

??通過升級大數據系統，企業一方面可基于數據分析結果實現精準拓客，另一方面也有助于優化服務內容，構筑O2O生態。目前，北京西單大悅城已經建立了基于WIFI技術的無線客戶識別系統；上海大悅城的智慧購物體系也全部落地，實現了多個職能購物場景。

??在擴張模式上，大悅城也開始了輕資產的道路。2015年12月17日，大悅城地產在天津宣布，將以輕資產的方式接手天津津匯廣場購物中心，打造 天津和平大悅城，揭開了企業輕資產戰略的大幕。2016年7月，大悅城作為普通合伙人與兩家機構投資者成立合伙基金，并以92.89億元出讓三個子公司 49%的股權給該基金，企業輕資產戰略更進一步。未來，大悅城地產仍會以重資產的開發模式在一、二線核心開發區以及經濟發達三線城市核心區新建商業項目。 在輕重并舉的模式下，企業運營收入的持續快速增長可期。