??導 讀 

??市場回歸理性之下，房企拿地也愈發謹慎。

??榜單解讀

??三季度，土地流拍增多、溢價回落、地價下降，種種跡象表明土地市場已經出現“轉冷”信號。市場回歸理性之下，房企拿地也愈發謹慎，上半年“搶規模”不再，“促回款、穩現金、活下去”成為各家房企的共識，從榜單中近3成企業9月未拿地、以及各梯隊拿地銷售比較去年大幅下滑也可見一斑。在整體保持謹慎之下，分化仍存。相較而言，卓越、遠洋、中梁等企業拿地依然相對積極，貨值的補充也為接下來“寒冬”屯好糧草。城市選擇上，三四線和近期火熱中西部仍是房企聚焦點，但隨著市場銷售進一步下降，未來房企選擇的范圍將縮小，應暫時采取收縮戰略、選擇優質三四線、重點關注前期土地降溫幅度大的二線城市。

??1

??貨值集中度進一步上升至53%

??規模效應持續發酵

??三季度以來土地市場降溫顯著，企業拿地愈發謹慎，但強者恒強的格局未變。從1-9月各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看，土地資源仍傾向規模房企，銷售TOP10房企獲得半數土地，新增貨值在百強占比達到53%，較1-8月增長3個百分點，且比銷售集中度高出8個百分點，規模增長潛力仍在。TOP30以后的企業，各梯隊銷售集中度高于貨值集中度，在當前市場逐步下行、土地市場降溫、融資收緊的背景下，未來生存環境不容樂觀，可以預見競爭將更加激烈。總體而言，未來TOP100房企的規模還將繼續分化，中小企業差距將越拉越大。

??2

??中梁、中駿未來銷售穩固上升潛力大

??新增貨值榜單中，旭輝、中梁、中駿表現格外搶眼，分列排在第10、第12位和第19位。對比第15、22和58的銷售金額排名，躋身總土儲貨值前二十的三家企業，一方面為度過接下來可能會到來的“寒冬”儲備了充裕糧草，另一方面也給未來銷售業績持續增長打下夯實基礎。此外，還有一些銷售百強企業如融僑、越秀、路勁、海倫堡等并未上榜。其一，新增拿地的放緩很可能影響其全年業績排名；其二，放緩節奏也是應對當前市場下滑的對策之一。

??由此可見，百強房企的分化持續加深，龍頭房企依靠自身規模效應，投資戰略上可操作空間大，應對風險的能力較強。中型房企一面需要通過快速擴充土儲沖擊更高規模；另一方面也在警惕快速擴張下的風險。而小房企差距則被越拉越大，資金短缺、銷售乏力、投資困難的惡性循環倒逼企業加速離開市場，預計這一輪“冬天”里不少小企業將成為收并購的對象。

??3

??拿地銷售比較去年大幅下滑

??企業投資趨謹慎

??政策持續調控、市場預期不斷向下、融資渠道收緊等多方面因素導致前三個季度房企投資力度較去年大幅下滑，整體投資意愿趨于謹慎，加快回款、保證現金流是當前首要任務。

??拿地銷售比來看，前九月土地投資力度整體弱于去年。1-9月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。各梯隊來看，全部較去年大幅下滑。尤其是TOP30以后房企，下降幅度較大，地價上漲、資金緊缺、銷售乏力是導致下滑的主要原因，未來生存空間進一步遭到擠壓。就銷售TOP11-20房企而言，盡管拿地銷售比較去年下滑顯著，但整體高于今年平均值和其他梯隊，梯隊內競爭也異常激烈，土儲的變化很有可能影響全年乃至未來的銷售排名。

??4

??卓越、遠洋今年積極拿地相對積極

??前9月，仍部分企業拿地較為積極。卓越、遠洋等拿地銷售比在0.9以上，顯著高于行業平均和去年水平，但兩家企業總土儲去化相對較慢，存在一定風險，未來如何把土儲轉化為銷售，需要在運營、機制體制等多方面進行優化。此外，旭輝、中梁、招商等今年拿地勢頭強勁，一方面是為了在高周轉的前提下沖擊更高的銷售排名，另一方面整體去化較快，也需要積極進行貨值補充。

??5

??房企拿地聚焦三四線和中西部

??截止到9月末，銷售TOP100房企拿地仍然集中在三四線。數據顯示，三四線新增拿地建面占比達到60%,與上半年保持一致，目前來看房企對于能級的選擇并未出現較大轉向。區域來看，中西部依然延續火熱態勢，成為房企布局的重心，新增拿地建面占比接近40%，高出占比第二的長三角13個百分點。預計短期中西部仍然是房企角逐的主要戰場。

??城市選擇方面，首先，前9月百強房企拿地TOP10城市中，有半數來自中西部，其中重慶和鄭州位列榜首，也從側面反映了當前中西部土地市場的熱度，以及房企對于中西部區域的重視程度。其次，TOP15城市中二線城市占絕對比重，表明在三四線市場走勢不樂觀的情況下，房企重點投資城市仍聚焦在高能級的二線城市。

??6?投資節奏放緩

??拿地將“更聚焦、更精準”

??三季度，緊縮的政策環境沒有絲毫轉變跡象，“堅決遏制房價上漲”導致市場預期急轉向下，加大企業銷售難度，降價、打折成為房企營銷的主要手段，隨著政策多變期三四線市場熱度逐步衰退、地價非理性上漲，疊加外部環境的不穩定，資金收緊等因素，房企投資更趨謹慎，拿地節奏放緩毋庸置疑，尤其是高杠桿、高負債企業，短期甚至采取暫停拿地策略。

??城市選擇上，投資應“更聚焦、更精準”，短暫采取收縮戰略，控風險要成為首要目標。在把握周期和板塊的前提下，一方面聚焦在市場熱度仍維持的區域，例如中西部的高能級二線及部分三四線，另一方面，對于三四線的整體布局，應該更精準，警惕和回避因短期炒作導致市場非理性過熱的城市，提高企業城市進駐門檻和標準。同時需要緊盯二線城市的土地的底部機遇，尤其是對東部已長期調整的二線持續關注，等待“抄底”時機。總體而言，“促回款、穩現金、緊投資、提標準”是四季度房企在投資和銷售上的主要任務，畢竟“活下去”才能沖的更高。