??導 讀 

??一二線市場回暖，三四線延續調整；3月房企銷售業績普遍回升；規模房企年度銷售目標增長率在20%左右；去化率預期偏低，房企心態仍偏謹慎。

☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。

??權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。（注：權益口徑數據不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??春節之后，房地產市場銷售表現有所起色，一二線城市明顯升溫，但大部分三四線城市仍然延續調整，銷售較為低迷。企業業績表現上，TOP100房企單月的銷售規模同比增長，單月環比增速也遠高于去年同期。但一季度整體業績規模仍略有下滑。

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??百強房企3月業績回升

??一季度整體規模略有下滑

??2019年3月，市場整體表現比前兩月明顯好轉。從企業業績情況來看，TOP100房企3月的銷售規模同比增長。但從百強房企一季度的整體情況來看，按照可比口徑統計，TOP100房企今年1-3月的銷售規模仍有1%左右的下滑。

??值得注意的是，各梯隊房企中，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。這主要是因為，一方面去年一季度3家龍頭房企業績基數較高，月均銷售超500億；另一方面，自2018年下半年以來TOP3房企進行了提質控速的發展戰略轉向。而TOP4-20的規模房企在目前的行業市場周期下競爭仍相對激烈，一季度業績同比增長13.8%。

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??TOP100房企權益門檻微升

??2019年一季度，除TOP20和TOP50房企以外，各梯隊權益門檻與去年同期相比微升。其中，銷售權益榜TOP10房企和TOP30房企的入榜門檻分別為303.4億元和154.1億元，分別同比提升4%和7.2%。銷售權益榜TOP100房企門檻達到33.6億元。

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??各梯隊集中度繼續上升

??2019年一季度，雖然TOP100房企整體業績規模略有下滑，但各梯隊房企的銷售金額集中度較去年保持了一定幅度的提升。其中，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度達70.5%。

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??規模房企目標制定相對謹慎

??增長率普遍在20%左右

??截止目前，在2018年度業績會上已有不少房企提出了2019年的業績目標。2019年，規模房企目標制定相對謹慎，目標增長率普遍在20%左右，與2018年30%-50%的業績目標增長率相比較低。同時，目前絕大部分規模房企2019年的業績目標增長率與2018年業績同比增幅相比都較低。

??在目前的市場形勢下，我們認為房企高杠桿經營、高增長模式注定不可持續，龍頭房企如碧桂園、恒大、萬科2018年已紛紛表示將由高速增長轉向有質量增長。規模房企主動進行戰略調整，對2019年的業績目標預期整體較低也屬正常。

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??貨值目標去化率偏低、延續2018年的預期

??我們預計2019年全國層面房地產政策面將維持平穩，規模房企的整體戰略也將以謹慎、防范風險為主。考慮到目前政策環境、市場環境仍不明朗，我們認為，2019年企業業績規模的增長主要依靠供貨增長來實現。通過盡可能的多推項目，以面取勝。從2019年房企的貨值安排和業績目標上來看，企業整體的預期去化率與2018年60%上下的水平基本持平，較2017年相比較低。

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??未來房企長期的整體盈利能力仍可保證

??同時，根據房企業績會上披露的業績來看，受益于2018年結算業績規模的增長，截止目前已經披露業績的規模房企利潤規模都實現了一定的提升，整體的盈利能力表現較前幾年回升至2014年的較高水平。

??對于未來而言，我們認為未來短期內房企的盈利能力將維持在目前較高的水平，房企長期的整體盈利能力也仍可保證。一方面，弱市之下房企土地投資的成本相對較低。另一方面，雖然在“堅決遏制房價上漲”的政策背景下，房企的盈利空間將受到擠壓，但市場調整期不會出現整體性的房價下滑以至于影響到這些房企的整體利潤。

??我們認為，2019年將是房地產市場銷售“小年”，預計年內全國層面房地產政策面將維持平穩，各地方政府因城施策調整市場調控措施，部分城市將出現較為明顯的調控松綁。各線城市仍將延續持續分化的市場格局，一二線和部分強三線城市企穩反彈，而多數三四線城市調整幅度和時間周期遠未達預期仍將保持調整下行的走勢。企業層面，房企整體業績目標制定相對謹慎，整體戰略將以防范風險為主。長期來看企業高杠桿經營、高增長模式注定不可持續，規模房企將由高速增長轉向有質量增長。

??考慮到目前政策環境、市場環境仍不明朗，2019年企業業績規模的增長主要依靠供貨增長來實現。從2019年房企的貨值安排和業績目標上來看，企業整體的預期去化率與2018年60%上下的水平基本持平。同時，我們預計市場整體環境仍將繼續改善，對于房企而言，應順應大勢，把握開發、推案及營銷的節奏。