??導(dǎo) 讀 

??熱點(diǎn)城市政策收緊，5月市場(chǎng)成交下滑； TOP100房企5月增速回落，同比微增5.7%； 七家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)過(guò)千億； 優(yōu)勢(shì)房企卡位長(zhǎng)三角一體化。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說(shuō)明

??今年是克而瑞編制中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜的第11個(gè)年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再?gòu)膯我坏匿N(xiāo)售榜，到推出代表操盤(pán)能力的操盤(pán)榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、公正地記錄著10年來(lái)的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷(xiāo)售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷(xiāo)售全口徑榜。銷(xiāo)售全口徑，是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤(pán)。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。

??操盤(pán)榜是以企業(yè)操盤(pán)為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開(kāi)發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)僅歸入操盤(pán)企業(yè)。反映的是企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)和操盤(pán)能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)納入操盤(pán)口徑統(tǒng)計(jì)中。

??權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。（注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績(jī)公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年5月，TOP100房企整體銷(xiāo)售操盤(pán)業(yè)績(jī)規(guī)模近3.5萬(wàn)億元，同比微增4.1%。5月，受主要城市成交下滑影響，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比增速較3、4月有明顯回落。

??5月重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)確有降溫表現(xiàn)，成交量再次步入下降通道，但各線城市市場(chǎng)持續(xù)分化。具體而言，一線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，單月成交量刷新年內(nèi)新高，北京更是翻倍增長(zhǎng)。多數(shù)二、三線城市市場(chǎng)明顯降溫，成交量均有不同程度的回落，其中不乏無(wú)錫、徐州、合肥這類(lèi)熱點(diǎn)城市，濟(jì)南、大連成交量更是降至歷史低位。前期熱點(diǎn)城市，典型如蘇州，在調(diào)控升級(jí)后成交明顯放緩。

??6月乃是房企沖刺半年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)企業(yè)將明顯加大供貨力度，供應(yīng)量有望明顯回升。而在房企強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)的加持下，成交量也將有所增長(zhǎng)，但由于前期積壓的市場(chǎng)需求近乎釋放完畢，預(yù)計(jì)成交量整體漲幅有限。尤其是那些市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力透支的三、四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的調(diào)整壓力。

??01

??整體業(yè)績(jī)：5月百?gòu)?qiáng)房企表現(xiàn)平穩(wěn)

??單月同比增速明顯回落

??2019年1-5月，TOP100房企整體操盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模近3.5萬(wàn)億元，同比微增4.1%。5月，市場(chǎng)總體表現(xiàn)延續(xù)了2019年初以來(lái)的降溫。在權(quán)益口徑下，從單月來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企5月的整體銷(xiāo)售規(guī)模較上月環(huán)比增長(zhǎng)8.8%。但單月業(yè)績(jī)同比增速較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落，僅在5.7%左右。

??02

??上榜門(mén)檻：TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售門(mén)檻提升顯著

??2019年1-5月，除TOP20房企外，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷(xiāo)售金額門(mén)檻與去年同期相比都有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門(mén)檻達(dá)588.6億元，同比增長(zhǎng)13%。TOP30房企和TOP100房企的權(quán)益金額入榜門(mén)檻為284.2億元和66.5億元，門(mén)檻增幅較高分別達(dá)到10.8%和19 %。TOP20房企權(quán)益金額門(mén)檻為366.1億元，較去年同期略有降低。

??03

??企業(yè)表現(xiàn)：7家房企超千億，部分房企表現(xiàn)突出

??截止5月末，已有7家房企的全口徑銷(xiāo)售金額破千億。2019年1-5月，保利、綠地、中海、新城、華潤(rùn)等房企銷(xiāo)售表現(xiàn)較為突出，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@高于行業(yè)平均水平。TOP3龍頭房企中，碧桂園1-5月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額3075.4億元，5月單月實(shí)現(xiàn)720億元，環(huán)比小幅提升。萬(wàn)科、恒大5月單月的業(yè)績(jī)規(guī)模也分別達(dá)到了585.2億元和535億元，較上月有所下滑。

??04

??行業(yè)趨勢(shì)：房企多元化戰(zhàn)略“收斂聚焦”

??2019年，部分規(guī)模房企都提出了經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，與之前全面出擊多元化不同，房企們普遍表達(dá)了要聚焦主業(yè)，收縮多元化業(yè)務(wù)的意愿。

??首先，在目前行業(yè)調(diào)整期下，房企全力做好地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)是重點(diǎn)。從市場(chǎng)需求角度來(lái)看，一方面由于我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在繼續(xù)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模仍將維持；另一方面，目前國(guó)內(nèi)各區(qū)域、城市之間房地產(chǎn)發(fā)展仍然存在不均衡的問(wèn)題，部分城市仍然具備發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??其次，房企對(duì)多元化的態(tài)度并非全面收縮，而是側(cè)重發(fā)展部分前景較好以及盈利模式清晰的業(yè)務(wù)。同時(shí)剝離部分前景不明、模式不清或是難以找到盈利模式，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響的多元化業(yè)務(wù)。

??05

??長(zhǎng)三角一體化：戰(zhàn)略升級(jí)下房企搶占發(fā)展先機(jī)

??5月13日，中共中央政治局會(huì)議審議了《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，在今年初兩會(huì)政府工作報(bào)告的基礎(chǔ)上，正式將經(jīng)歷了36年長(zhǎng)跑的“長(zhǎng)三角一體化”上升為國(guó)家戰(zhàn)略。發(fā)展規(guī)劃綱要明確要求加速推進(jìn)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，強(qiáng)調(diào)要樹(shù)立“一體化”意識(shí)和“一盤(pán)棋”思想，加強(qiáng)各領(lǐng)域互動(dòng)合作，扎實(shí)推進(jìn)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。

??對(duì)于房企而言，抓住長(zhǎng)三角機(jī)遇是關(guān)鍵一步。一方面，長(zhǎng)三角區(qū)域是“一帶一路”和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯點(diǎn)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，勢(shì)必會(huì)對(duì)該區(qū)域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)起到支撐的作用。另一方面，隨著長(zhǎng)三角區(qū)域一體化進(jìn)入全面提速階段，政策導(dǎo)向下上海、浙江、江蘇、安徽一市三省全面對(duì)接，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)合力發(fā)展并帶來(lái)巨大機(jī)遇和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??整體來(lái)看，“長(zhǎng)三角一體化”戰(zhàn)略升級(jí)下，兩類(lèi)房企在長(zhǎng)三角的布局規(guī)模占據(jù)優(yōu)勢(shì)：一類(lèi)是擁有地緣優(yōu)勢(shì)，以長(zhǎng)三角為投資核心區(qū)域的規(guī)模房企。2018年至今，新城、中南、中梁等房企在長(zhǎng)三角區(qū)域土地投資建筑面積占比均在40%以上。二是綜合實(shí)力較強(qiáng)，實(shí)施全國(guó)化布局的房企。目前來(lái)看，碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家龍頭房企均已在長(zhǎng)三角城市群擁有廣泛布局。