??導 讀 

??8家房企總土儲貨值破萬億，百強房企總土儲平均去化4.2年。

??文／克而瑞研究中心

??重要說明

??本榜單中企業總土儲是指企業所有已確權土地中未售部分。 

??多數上市企業在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結算口徑、確權與否、以及貨值計算標準等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統一調整如下：

??部分企業公布的是按結算口徑的土地儲備，包含“已售未結轉”部分，不能反映未來可售資源，統一去除該部分數據。 

??隨著城市更新的深入，很多企業的土地資源來自于城市更新，這類項目由于拆遷難度大，權益關系復雜，因此我們采取確權為標準。 

??對于土地貨值判斷，每家企業采取的估值標準不同。我們統一采用當前周邊可比房價為標準，不加入未來預期。 

??另外，由于全口徑的范圍不包含代建業務，因此本土儲統計也不包含代建土儲。

??榜單解讀

??1

??8家房企總土儲貨值破萬億

??恒大、碧桂園、融創分列前三

??2019年上半年總土儲TOP100房企貨值總量已經突破43萬億，其中總貨值突破萬億的企業共8家，與2018年持平，較2017年增加2家。當前總土儲百強門檻達834億元，較2018年末提升8.4%。 

??有4家企業總土儲貨值已經突破2萬億元，成為行業的“地主”。分別是恒大、碧桂園、融創、保利發展。較2018年末排名來看，總土儲十強房企變動較小，僅10強內部排名稍有調整，進入門檻依然較高，規模房企優勢明顯。 

??分布來看，總土儲貨值在3000億元以上的房企達到42家，3000億-5000億占到半數，成為未來規模沖擊兩千億的主力軍，例如中南、金科、正榮等。另，有53家企業總土儲貨值集中在1000-3000億，千億陣容儲備充足的同時，競爭也十分激烈，轉化率將成為房企突圍的關鍵。

??2

??超4成土儲集中于銷售TOP10

??土儲排名與銷售排名高度統一

??從總土儲貨值集中度來看，銷售TOP10企業土儲貨值占百強總貨值的4成以上，土地資源仍高度集中于頭部房企，行業集中度維持在高位，頭部房企的規模優勢持續擴大。

??整體行業集中度持續升高，還體現在總土儲TOP20與銷售TOP20高度重合。范圍縮小至TOP10來看，短期龍頭房企的地位更難以撼動的。總土儲TOP10的企業幾乎全部來自2019年上半年銷售10強，僅有世茂銷售暫列第11，總土儲位列第9。不過從世茂上半年積極通過收并購拿地的舉措來看，有望在年末進入銷售10強。

??3

??百強房企總土儲平均去化4.2年

??10強房企去化周期最低

??截止至2019年上半年，百強房企總土儲的平均去化周期為4.24年，相較2018年末上漲了0.34年，主要是受到上半年市場運行較為平淡的影響。 

??TOP10房企總土儲去化周期為4.07年，是去化周期最短的梯隊，主要是由于在市場進一步分化的基礎上龍頭房企一方面拿地理智，另一方面銷售能力較強；而相應地，2019年上半年以來拿地十分積極的銷售50強之后房企土儲去化周期達到4.62，在各梯隊中最長。

??通過去化可以看出龍頭房企和后50強房企在上半年截然不同的拿地態度。龍頭房企土儲總量大，但去化周期并不長，而且拿地相對理性；但后50強房企中，部分企業出于維持規模的需要，被迫加速納儲，但銷售不振導致去化周期拉長的風險需要警惕。

??4

??土儲相對充裕

??將支撐金茂、越秀等房企銷售再進一步

??對比房企2019年上半年土儲貨值排名和2019年1-8月銷售排名來看，有三類房企的表現值得關注： 

??第一，總土儲貨值排名遠高于銷售排名的房企。例如金融街、國瑞、力高等房企，總土儲排名較銷售高出30位左右。相較而言，充裕的土儲也是這些房企業績再上臺階的助力，在保證自身運營良好的情況下，未來業績沖擊500-1000億問題不大。 

??第二，部分規模房企總土儲無論是自身排名還是和銷售相比均上升較快。例如金茂、富力、雅居樂等。由于本就處在規模較高且競爭更為激烈梯隊中，因此總土儲貨值的提升對于未來銷售的加成效應更加明顯。其中金茂不包含一級土地開發的總土儲貨值為8929.8億元，排名也較銷售高出6位，這些位于二線的高貨值土儲或將助推金茂的銷售沖擊前十五甚至更高。 

??第三，部分不在銷售百強的房企，如新湖中寶、中庚等房企，相對充裕的土儲將是其規模進階的跳板。但需要注意的是，土儲并非越多越好，只有適合自身發展節奏、管控能力之內的合適數量才能起到正面作用，不然將會適得其反。因此，對于這些房企而言，有了土儲的相對優勢，接下來的重心需要在內部運營機制、體制中繼續苦煉內功。 

??另外，還有一些銷售百強企業甚至沒有排進總土儲貨值榜前一百名。如當代、九龍倉等、此類企業未來銷售業績不僅可能會被部分供貨充足的企業追上，更面臨業績增長后勁不足、拿地策略被迫調整的問題。

??5

??百強中西部土儲豐厚

??佛山、惠州、南通等成熱點城市

??隨著房企回歸二線城市戰略實施，百強房企上半年的新增土儲中位于二線城市建筑面積比例穩定增加且已經超過三四線城市的占比。截至2019年上半年末，銷售百強房企土地儲備中有一半位于二線城市。 

??在區域的選擇上，由于中西部核心城市持續發力，百強房企土儲中33%的建筑面積位于中西部區域，此外長三角和珠三角土儲占比相近，環渤海區域則相對較少，百強房企在環渤海的土儲僅占20%。

??從城市層面來看，百強房企囤地最多的城市仍然是重慶，武漢、天津、成都等區域核心二線城市也是百強房企的重要貨倉；一線城市廣州、北京和上海均上榜，百強房企在深圳的土儲量依然較低，深圳未來的土地競爭預計還將較為激烈；而三四線城市中，除佛山、惠州仍然榜上有名以外，南通也是近兩年房企爭相布局的熱點城市。2019年以來南通樓市整體熱度不減，房價地價持續上漲，百強房企中南、華潤、萬科、碧桂園等都在南通落子，加之南通享受上海輻射的紅利，未來前景仍然較為明朗。

??6

??房企投資將繼續保持謹慎

??首要任務仍是促銷售、抓回款

??從上市房企的中報發布會來看，龍頭房企萬科、恒大、碧桂園等標桿型企業全年都保持理性的拿地態度，但此類企業具備暫緩拿地的資本，在市場預期不明朗的情況下收緊投資能夠在一定程度上降低風險；另外世茂、中海、榮盛則全年都保持較為積極的拿地態度，一方面是此類企業預算充足，另一方面是這部分企業追求進一步的業績增長。

??而部分企業上、下半年拿地態度有所轉變：陽光城、融信等由于上半年拿地保持理性，投資目標尚未完成，更關注下半年土地市場；中駿、佳兆業等企業上半年已經積極拿地，完成納儲需求，下半年在市場預期持續較冷的情況下，拿地腳步預計有所放緩。