??一

??2020年市值總量排行分析

??市值是上市公司價(jià)值的集中體現(xiàn)，也是上市公司價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最公允指標(biāo)。特別是年終市值將影響到許多企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債和利潤狀況，年終也是行業(yè)和社會(huì)普遍關(guān)注的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，年終市值的節(jié)點(diǎn)分析尤為重要。因此，本報(bào)告將292家納入研究樣本的房地產(chǎn)上市公司的年終時(shí)點(diǎn)市值進(jìn)行排序，并在市值分段分析的基礎(chǔ)上，著重分析開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)前十位的狀況。

??1. 市值總量總體分布

??按資本市場對(duì)市值關(guān)注情況，將中國房地產(chǎn)上市公司市值分為3億（有退市風(fēng)險(xiǎn)）、30億（低市值）、50億、100億、500億和1000億幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。其中市值千億以上的僅有11家，并以開發(fā)企業(yè)為主，占9家。50億-500億市值規(guī)模是房地產(chǎn)上市公司市值主要集中段，30億以下是“重風(fēng)險(xiǎn)區(qū)”，特別是開發(fā)企業(yè)30億元以下有52家，占24%。更有5家開發(fā)企業(yè)的市值小于3億元。

??2. 開發(fā)企業(yè)市值已進(jìn)入千億時(shí)代，其市值與綜合實(shí)力呈強(qiáng)相關(guān)

??房地產(chǎn)開發(fā)類上市公司的市值分布相對(duì)均衡，TOP10中前9家公司市值都超過千億元。其中前三位分別是萬科、龍湖和碧桂園，萬科超過3千億，龍湖和碧桂園都在2千億左右。

??開發(fā)企業(yè)的市值與綜合實(shí)力呈現(xiàn)強(qiáng)相關(guān)。其市值排名前十的開發(fā)企業(yè)，綜合實(shí)力基本都在前十。綜合實(shí)力體現(xiàn)在市值中，但并不是完全一一對(duì)應(yīng)，如中國恒大綜合實(shí)力排第2名，而市值排第6名。龍湖綜合實(shí)力第7，但市值排第2。

??3. 物業(yè)類上市公司市值初具規(guī)模，頭部公司市值尤為醒目

??從總量上看，物業(yè)類上市公司市值總量與開發(fā)類上市公司還有差距，在TOP10中市值超過千億元的僅有碧桂園服務(wù)，另有恒大物業(yè)和華潤萬象生活超過500億，其他7家在500億以下。

??相當(dāng)一部分物業(yè)管理上市公司脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)公司，市值排名前十的物業(yè)類上市公司都有關(guān)聯(lián)的開發(fā)企業(yè)，物業(yè)管理上市公司由于市值增長快，市值開始接近甚至超過關(guān)聯(lián)開發(fā)公司。從2020年底的市值情況看，碧桂園、恒大、華潤、融創(chuàng)、保利5家開發(fā)類上市公司與關(guān)聯(lián)的物業(yè)類上市公司市值同時(shí)進(jìn)入前十名。此外，雅生活服務(wù)和綠城服務(wù)兩家市值都超過了關(guān)聯(lián)開發(fā)公司。

??

??二

??2020年市值增長排行分析

??2020年整體市值增長呈極弱趨勢，其增長量主要由新上市公司帶來的市值增量形成，剔除新上市公司帶來的市值增長，市值總體呈實(shí)質(zhì)性下降，并降多增少的態(tài)勢。在此，分別對(duì)2019年底前上市的263家公司在2020年的市值增長絕對(duì)量和相對(duì)量進(jìn)行排序。

??1.  市值增長總體分布

??從增長量看，2020年市值變化在100億以內(nèi)的占多數(shù)，其中市值下降在100億以內(nèi)的公司占比最多，達(dá)61.3%，而增長在100億以內(nèi)的占21.9%。

從增長率看，市值正增長公司中，增長率主要集中在50%以內(nèi)，增長10%以內(nèi)的17家，占5.8%。增長10%-50%的36家，占12.3%。市值負(fù)增長的公司中，增長率集中在-50%以內(nèi)，其中增長-10%到0的55家，占18.8%，增長-30%到-10%的85家，占29.1%，增長-50%到-30%的43家，占    14.7%。

??

??2.  開發(fā)類公司市值總體下降，部分公司增長率較高

2020年開發(fā)類上市公司的市值增量不多，TOP10平均增長為92億元，增量上百億的僅“龍湖集團(tuán)”和“合生創(chuàng)展集團(tuán)”兩家，市值分別增加359億元和207億元。增量在50億-100億之間的也僅有兩家，分別是*ST基礎(chǔ)增加89億，綠城中國增加52億。

2020年中國房地產(chǎn)上市公司市值下降超過10億的共有104家，其中，市值下降超過50億元的達(dá)39家，全部為開發(fā)類房地產(chǎn)上市公司。

??這種開發(fā)類上市公司市值總體呈扎堆下降的情況，由此出現(xiàn)的市值下降之謎，即好業(yè)績?yōu)槭裁床荒軒砗檬兄档默F(xiàn)象需要深入研究。

??2020年，雖然房地產(chǎn)開發(fā)類公司市值平均增長率為-12.3%，仍有部分企業(yè)強(qiáng)勢增長，增長率排名前10家的市值平均增長率為66%。

??3.  物業(yè)管理類公司市值增量較大，部分公司市值增長超利潤增長

??2020年物業(yè)管理類上市公司市值增量總體放大，27家企業(yè)中16家公司市值增加，共1184億元，11家公司市值下降，共106億元。

??市值增加最大的三家公司分別是“碧桂園服務(wù)”、“永升生活服務(wù)”、“寶龍商業(yè)”，市值增量分別為657億元、167 億元和82億元。市值增量前10的公司市值增量都在10億以上。

??2020年物業(yè)管理類上市公司市值平均增長34.5%，部分企業(yè)市值增長率較大，如排名第一的“永升生活服務(wù)”市值增長超過2倍，達(dá)229%。排名第二到第四的三家企業(yè)，“銀城生活服務(wù)”、“寶龍商業(yè)”和“碧桂園服務(wù)”市值也都實(shí)現(xiàn)翻番，增長分別為179%、155%和103%。

??2020年受疫情的影響，物業(yè)管理未來服務(wù)業(yè)態(tài)的升級(jí)給予投資人很大的想象空間，所以市值經(jīng)歷了歷史上最大的增長，增長率前三名也是全部房地產(chǎn)公司中增長最高的，且市值增長率都大于利潤增長率。

??三

??2020年市值管理水平分析

??依據(jù)2019年底前上市的房地產(chǎn)公司各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)在2020年的變化情況，進(jìn)行市值管理水平評(píng)價(jià)。剔除當(dāng)年新上市的企業(yè)和ST公司，最終納入評(píng)價(jià)樣本共252家，其中開發(fā)公司199家，物業(yè)類上市公司27家，服務(wù)類26家。

??關(guān)于上市公司市值管理水平的評(píng)價(jià)，先依據(jù)RMVM指標(biāo)體系（詳見說明），對(duì)每家公司進(jìn)行評(píng)分，再按最終得分距差，從高到低劃分為ABCDE五個(gè)等級(jí)水平，其中A級(jí)為優(yōu)秀。2020年本報(bào)告公布管理水平的分級(jí)情況，并對(duì)選A級(jí)企業(yè)的名單進(jìn)行發(fā)布。

??1.  市值管理水平分級(jí)情況

??根據(jù)測算，2020年中國房地產(chǎn)上市公司市值管理水平總體有待提升。2020年市值管理水平達(dá)到A級(jí)的公司共29家，占比11.5%。C級(jí)以上（含C級(jí)）的共166家，占65.9%。C級(jí)以下的86家，占比34.1%。

??2.  開發(fā)類上市公司市值管理水平

??其中開發(fā)類房地產(chǎn)上市公司主要集中在C級(jí)，共88家，占44.2%，達(dá)到A級(jí)的共20家。占比10%。

??市值管理水平達(dá)到A級(jí)的開發(fā)公司，一般都是市值和資產(chǎn)規(guī)模大，在資本市場和實(shí)體行業(yè)運(yùn)行時(shí)間較長的公司。

??3.  物業(yè)類上市公司市值管理水平

??物業(yè)管理類上市公司市值管理水平分化明顯。其中，市值管理水平達(dá)到A級(jí)的共6家，占比最高，占到近四分之一。市值管理水平為D級(jí)的有8家，占到29.6%。

??表 33 2020年中國開發(fā)類房地產(chǎn)上市公司市值管理水平分級(jí)

??物業(yè)管理類公司市值管理達(dá)到A級(jí)的6家企業(yè)中，表現(xiàn)出明顯的市值集中度，近年無論業(yè)務(wù)和市值都增長很快。

??4.  服務(wù)類上市公司市值管理水平

??納入評(píng)價(jià)樣本的27家服務(wù)類房地產(chǎn)上市公司中，市值管理水平總體不高，主要集中在C級(jí)以下，共18家，占69.2%。達(dá)到A級(jí)的共3家。占比11.5%。

??

??服務(wù)類上市公司市值管理水平達(dá)到A級(jí)水平的都有明顯的特征，基本都是一個(gè)具體領(lǐng)域有特色，且專注某一方向發(fā)展，并取得好成績的企業(yè)。

??評(píng)價(jià)思路與方法

關(guān)于上市公司市值管理水平的評(píng)價(jià)，也稱為上市公司市值管理績效評(píng)價(jià)，在近年已有的研究基礎(chǔ)上，依據(jù)“行為—績效”分析框架，構(gòu)建了中國房地產(chǎn)上市公司市值管理水平指標(biāo)（Chinese Real Estate Listed Companies' Market Value Management，簡稱“RMVM”）。該評(píng)價(jià)體系結(jié)合房地產(chǎn)上市公司的市值發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理特征，將上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心市值管理的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)及思想運(yùn)用于房地產(chǎn)上市公司評(píng)價(jià)，形成適合中國房地產(chǎn)上市公司市值管理水平的評(píng)價(jià)體系。

??統(tǒng)計(jì)口徑及說明

??1. 本榜單是由上海易居房地產(chǎn)研究院與上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心聯(lián)合發(fā)布。節(jié)選自《2021中國房地產(chǎn)上市公司市值管理研究報(bào)告》；

??2.本榜單所稱“中國房地產(chǎn)上市公司”為在境內(nèi)外資本市場掛牌上市，主要房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)在中國大陸開展的房地產(chǎn)公司；2020年底正常上市，且在2021年4月30日前未被摘牌的上市公司；

??3. 以房地產(chǎn)業(yè)為主營業(yè)務(wù)，一般房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入占比不低于45%，包括個(gè)別占比不高，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入在100億以上的公司；

??4. 房地產(chǎn)公司上市地為上海證券交易所、深圳證券交易所、香港聯(lián)合證券交易所、美國

??紐約證券交易所、美國納斯達(dá)克證券交易所和新加坡證交所；

??5. 如果一家上市公司同時(shí)在兩個(gè)以上交易所上市，則合并統(tǒng)計(jì)為一家公司分析；

??6. 本報(bào)告最終選取樣本292家公司，可能存在符合標(biāo)準(zhǔn)但沒有選到的公司；

??7. 市值增長的計(jì)算，是以2019年底掛牌上市的房地產(chǎn)上市公司為樣本，共263家，不含

??2020年新上市的企業(yè)；

??8. 市值管理水平的評(píng)價(jià)，為2019年底前上市的公司，并剔除 *ST類公司，且于2021年4月30日已公布年報(bào)的公司，納入分析樣本的共計(jì)252家。