??【熱點聚焦】

??在疫情防控、“三道紅線”、房企利潤增長瓶頸等因素的疊加驅動下，物業公司上市再掀熱潮，僅在2020年就有18家物業公司成功上市。2021年以來，中小型物業公司開始追趕物業IPO的末班車，截至2021年1月29日，已有榮萬家、宋都服務、星盛商業成功上市，另有新希望服務、德信服務、世紀金源服務、朗詩綠色生活服務、禹佳生活及融信服務已提交上市申請或招股書。據wind統計，除南都物業、新大正、招商積余3家在A股上市外，目前共有45家物業公司在港股上市，多為房企旗下物業公司。

??【熱點評析】

??融資環境收緊成為物企上市的直接驅動

??2020年，在疫情防控的影響下，物業管理服務的價值凸顯，物業管理行業在整個社會服務職能中的重要性使物業公司的地位和價值也隨之上升。物業板塊因其具備輕資產、非周期、抗通脹、現金流相對穩定等特點，具備更強的防御能力，也備受投資機構青睞。

??2020年成功上市的公司以房企旗下物業公司上市為主，上市的時間集中在下半年，這個時間與“三道紅線”的出臺緊密相連。2020年8月底，監管層對房企提出三道紅線的要求，引導企業降杠桿。在“三道紅線”壓力下，融資環境收緊，房地產利潤增長遇到瓶頸，降低債務規模成為房企不得不面對的一大課題，部分開發企業把分拆業務板塊視為一種去杠桿的辦法。通過股權融資將會顯著改善企業杠桿水平，特別是資產負債率和凈負債率的表現。這既是房企在“三條紅線”下借道融資的有效途徑，又是搶占物業賽道的行業訴求。

??此外，港交所新規也是中小型物業企業自2020年底開始集中赴港上市的一大原因，新規要求企業一年利潤高于6000萬港幣，在物業行業相當于年收入高于6億港幣。新規對中小型物業公司將產生直接影響，很多小型物業公司需要搶在新規落地前遞表，收并購市場競爭愈加白熱化。

??規模擴張是物企募資的首要用途

??未來房地產市場逐漸從增量市場轉為存量市場，物業服務的價值想象空間巨大。對物業企業來講，面對未來巨大的存量物業服務市場，盡快提高市占率就顯得非常關鍵和緊迫，規模是發展的基礎，規模擴張是發展的核心。從各家物企的上市募資用途來看，通過收并購來擴大規模是上市的首要目標，其根源在于物業公司對管理規模和市場占有率的訴求，希望通過融資來擴大管理規模。物業企業通過對接資本市場，獲得資金支持后，行業龍頭不斷兼并收購中小型物業公司，成為規模擴張最有效的方式。由此，物業管理行業集中度將加速提升，擁有規模房企背景的龍頭公司將更具品牌影響力和市場競爭力。

??其次，打造生態產業鏈、產品多元化發展、完成品牌構建也均成為推動物業企業上市募資的動力。在防疫“常態化”背景下，業主對多元服務提出新的要求，醫療健康、養老看護等專業服務需求增加，但人工及分包成本持續攀升成為企業盈利能力的一大挑戰。物企上市融資有助于改善物業企業現金流，綜合提高經營效率。

??點擊查看完整版報告：[中房研協]物業公司上市熱潮持續升溫，募資首要用途是規模擴張