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??走進房企

??年初房企發債利率分化顯著

??地產股批量破凈淪為地攤價

??綠城1月在杭州拿下7宗地

??開年以來嘉凱城迎6個漲停板

??【1】據Wind統計，截至1月26日，房企發行包含一般公司債、私募債在內的公司債31只，錄得總發行額278.55億元。去年同期，房企發行對應公司債只數和金額分別錄得12只、121億元。海外債也迎來新一輪的發債高潮。年初集中發債屬于歷年傳統，房企搶跑發債，一方面年初融資成本較低，另外，也是防止后期融資環境難測所帶來的融資困難。具體到發債結構來看，陽光城、藍光發展、正榮地產、新力控股、中梁控股、中國奧園等十家房企今年1月發行了共計10筆364天到期的離岸債，規模為20.53億美元，平均息票率8.385%。其中，碧桂園1月擬發行5億美元五年期票據及7億美元十年期票據，利率分別錄得2.7%、3.3%，這已經屬于近年低位。但是也有富力地產發行5億美元一年期優先票據利率高至11.75%；明發集團一年期境外優先票據利率高至15%，融資利率分化之勢仍顯著。

??【2】從1月25日的股市表現來看，地產股呈現出整體“飄綠”的狀態。根據wind數據，申萬房地產板塊中1月25日下跌的公司為107家，上漲的公司僅20家，整體下跌幅度為0.93%。1月26日開盤后，不少房企則維持了連續多日的下跌走勢，繼續“飄綠”。而從更長的時間跨度來看，地產股目前的估值正處于歷史最低位。根據Wind數據，申萬房地產板塊的整體市凈率已落至歷史最低值，和14年前的市凈率峰值相比，當下的地產股市凈率僅是當年的十分之一。市場上從頭部至小微，無論A股還是港股，無論何等規模，地產公司跌破凈值打折甩賣比比皆是。

??【3】開年以來，杭城土地市場火爆，大多數宅地最終皆以頂價及一定自持比例成交。相比去年而言，綠城在杭州拿地也變得更加激進。2020年，綠城在杭州全年拿地金額為236億元。1月還未結束，綠城今年已經在杭州拿下7宗宅地，全部以頂價成交，金額達97.1億元。據綠城方面披露，2020年綠城中國浙江區域公司總銷售額超過850億元。一位市場人士稱，今年綠城在浙江的銷售目標是沖擊千億，或為達成這一目標，綠城在上半年將積極在浙江大本營擴充土儲。

??【4】1月26日，嘉凱城迎來了2021年以來的第6個漲停板。前一天晚上新鮮出爐的董事長人選也為嘉凱城的未來走向增添了未知的想象空間。1月25日晚，嘉凱城發布董事會決議和股東大會決議，選舉時守明為公司董事長，時守明同步成為嘉凱城戰略委員會，提名、薪酬與考核委員會和審計委員會的成員。截至1月26日，嘉凱城的股價在最近20日內已累計上漲51.65%。目前，嘉凱城的市凈率為3.55，這在普遍破凈的地產股中實屬罕見。期待源自于市場對嘉凱城關乎恒大系的聯想。自2016年成為恒大的控股子公司后，嘉凱城的一舉一動都難免與恒大發生一定的共振。被恒大入主之初，嘉凱城的董事長甄立濤、總經理楊松濤均為恒大集團管理層，曾主管恒大相關地區公司。兩年后，時任嘉凱城常務副總經理的黃濤先后接任了總經理和董事長職務。此前，黃濤曾在恒大集團擔任過總經理助理、蘭州公司董事長、集團副總裁、恒大文化產業集團董事長等職。2019年10月，時任嘉凱城董事、總經理的錢永華被選舉為董事長。此前，錢永華已在恒大任職十余年，同時，通過聘用多名恒大出身的副總經理，嘉凱城已基本實現管理層的恒大化。而此次新上任的董事長時守明同樣是頗為資深的恒大高管，目前，時守明為恒大集團副總裁，公司董事。自恒大終止借殼深深房后，嘉凱城能否成為恒大回A載體的猜測再度回歸市場，頻繁變更的恒大系高管也催生出嘉凱城會置入恒大文旅或汽車資產的想象。