??2021上半年新希望地產銷售實現了大幅的增長，其杠桿水平較期初有所提升，但仍穩居綠檔。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??近期，新希望地產公布其2021年上半年公司債券半年度年報。新希望地產在過去的半年中，營業收入增幅超100%，銷售增速維持穩定，高于行業平均水平。與此同時，投資穩步推進，而在償債能力方面持續穩居“三條紅線”綠檔，未來銷售增長有望穩步推進。

??1 銷售金額同比增長103%
繼續保持增長態勢

??根據克而瑞《2021上半年房地產企業銷售TOP200排行榜》，新希望地產2021上半年實現全口徑銷售金額641億元，銷售面積290萬平方米，分別同比增長103.4%和82%，高于同期50強房企35%的平均水平。在2020年跨過千億后，新希望地產持續保持較為強勁的增長態勢。

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??新希望地產銷售的增長，一方面在于持續加強已布局城市的深耕力度，南京銷售貢獻超百億元，蘇州、成都、溫州的銷售貢獻率也達到10%以上。

??另一方面，與行業優秀房企持續保持合作也是其銷售增長的關鍵。2021上半年新希望地產的銷售金額權益占比為47%，同比下降了2個百分點，保持較高的合作比例撬動了企業銷售的進一步增長。此外，從資產負債表數據來看，2021上半年末新希望地產的長期股權投資173.98億元，較期初增長13.8%，與歸母凈資產的比值為0.88，保持在相對較高水平；其歸母股東權益占總權益的比例為57.6%，較期初下降0.2個百分點，未來企業需要適當增加并表比例保障長期營收和銷售規模的一致增長。

??從銷售貢獻區域分布來看，2021上半年銷售占比最高的區域為環滬城市群，占比為65.0%，同比減少3.7ptc；此外，五大城市群銷售金額均實現同比增長，其中，得益于佛山、武漢項目的逐漸入市，粵港澳城市群和華中城市群開始貢獻銷售，銷售占比分別達到了5.6%和2.6%。

??2 營收同比增長119%
保持平衡均衡適度

??從營收規模來看，新希望地產上半年營業收入108.62億元，同比增長118.89%，增速高于2019及2020年的水平，企業的結轉速度加快。2021上半年末，企業預收款較期初上漲7%至501.2億元，對企業2020年全年的營收覆蓋倍數為1.64，可保證企業未來營收的穩定增長。但從長遠來看，企業仍需加大并表比例，提升營收規模。

??得益于營收的高增長，2021上半年新希望地產的毛利潤同比增長127%至25.31億元，凈利潤增長98%至10.83億元，凈利潤增幅有所下降主要在于規模增長帶來的稅費的上漲，所得稅同比增長了126%。但企業上半年整體的三費比率同比下降了2.88個百分點至9.04%，管理效益有所加強。

??從利潤率水平來看，2021年上半年新希望地產的整體毛利率23.30%、凈利率9.97%、歸母凈利率8.42%，分別同比上升0.84、下降1.04和下降1.37個百分點。主營業務毛利率為23.30%，同比下降0.07個百分點，其中房地產開發業務的毛利率為22.57%，同比上升了1.74個百分點。整體來看，企業盈利能力保持相對穩定的水平，仍有提升空間。

??3 投資積極推進
穩居綠檔水平

??在銷售大幅增長的同時，新希望地產拿地也相對積極，上半年新增地塊14宗，計容建面109.90萬平方米，權益金額140余億元，拿地銷售金額比超0.4，高于行業平均0.30的水平，拿地較為積極。新增地塊主要分布在南京、重慶、杭州、武漢等高能級城市，為未來的銷售業績提供保障。

??投資持續推進的同時，新希望地產積極償還債務，其有息債較期初減少 1.60%到358.74億元，使得企業持有現金較期初減少了28.5%至107.85億元。上半年末新希望地產的現金短債比1.35，長短債比3.48，分別較期初減少0.63和0.30，但現金能夠覆蓋短債，且短債占總有息債比例為22%，維持較低水平，債務結構較為健康。

??2021上半年末剔除預收款后的資產負債率為69.3%、凈負債率為73.5%，較期初上升 2.76和7.45個百分點。2021上半年末新希望地產的三條紅線指標仍均屬于綠檔，但企業非并表項目相對較多，上半年末對外擔保余額41億元，較期初增長29億元，其表外項目也需關注。

??總的來說，2021上半年新希望地產銷售實現了大幅的增長，與此同時投資相對積極，其杠桿水平較期初有所提升，但仍穩居綠檔，未來可以適當發揮自身財務優勢，穩健擴張。值得注意的是，高能級城市的布局策略在保障去化的同時，也使得企業盈利受到城市限價的影響；同時合作比例較大，并表比例有待提升，未來企業應適當加大權益和并表比例，持續打造自有項目產品力，提高盈利增長點。