??核心觀點

      【銷售均價保持穩定趨勢，浙江省銷售貢獻接近6成】2022年上半年，祥生控股集團實現權益合約銷售額約為154億元，權益合約建筑面約為111.26萬平方米，銷售均價為13841元/平方米，同比漲幅約4.9%，保持穩定趨勢。銷售金額分布來看，企業重點布局的“1+1”，即浙江省和泛長三角區域貢獻了88%的業績，其中浙江省內的杭州、紹興、溫州是企業銷售貢獻最為突出的三個城市，銷售貢獻占比分別為17%、15%和10%。

??【堅持【1+1+X】投資策略，泛長三角和浙江總土儲占比近9成】祥生控股堅持【1+1+X】的策略，深耕浙江省，深入滲透泛長三角地區，策略擴張高潛力城市，截止2022年上半年，已布局全國11個省份43個城市，合計擁有權益土地儲備約1690萬平方米，按2021年的企業銷售表現來看，現有土儲夠企業2-3年的開發需求。總土儲分布上，分布在浙江、泛長三角及其他區域的占比為53.4%、34.4%、12.2%，土地重點分布具有發展潛力的泛長三角區域。

??【積極推動“保交付”，受結轉項目結構性變化影響利潤下滑】上半年祥生控股集團全國累計交付超20個項目、15000余套，覆蓋15個城市，實現營業收入84.6億元，其中房地產業務收入84.16億元，貢獻了企業99.5%的營收，結算項目中浙江省的結算金額占比達到85.9%，同比上升19.8個百分點。利潤表現方面，受結轉項目多位于浙江省等高能級城市影響，營業成本上升，毛利潤9.00億元，毛利率下滑5.8個百分點至10.6%。

??【積極推動債務償還，有息債較期初下滑16%】2022年上半年祥生控股遭遇了短期的流動性風險，在“保交付，促銷售，促回款”的宗旨下積極推動現金流回款，推動多個項目股權處置，回籠資金約12億元。上半年末祥生總有息債290.09億元，較期初下滑15.6%，綜合影響下，可動用現金較少，且用途受嚴格監管，截止2022年中祥生控股集團持有現金50.67億元，較期初下滑40.0%，受此影響，現金短債比0.31，長短債比0.82，綜合來看，企業債務主要集中在短期，當前企業需要積極盤活項目，償還負債，適當把握市場機會有效補充公司生產經營的資金需求。受可動用資金下滑明顯，債務擠壓等問題影響，祥生控股2022年上半年凈負債率168.0%，剔除預收后的資產負債率為78.4%，企業整體處于“三條紅線”的紅檔。

      01

??銷售銷售均價保持穩定趨勢

       浙江省銷售貢獻接近6成

??2022年上半年，祥生控股集團實現權益合約銷售額約為154億元，權益合約建筑面約為111.26萬平方米，分別同比下降69.0%和70.4%，銷售增速較同規模的企業表現低。不過其在售價表現上仍較為平穩，2022年上半年的銷售均價為13841元/平方米，同比漲幅約4.9%，保持穩定趨勢。

??浙江省銷售貢獻接近6成，湖北省等地銷售占比有所提升。從企業披露的銷售金額分布來看，企業重點布局的“1+1”，即浙江省和泛長三角區域貢獻了88%的業績，同比有所下滑。其中浙江省內的杭州、紹興、溫州是企業銷售貢獻最為突出的三個城市，銷售貢獻占比分別為17%、15%和10%，合計占企業銷售總額比例達42%。泛長三角地區貢獻銷售金額占比28.5%，同比下降6.9個百分點。浙江省及泛長三角以外城市（包括湖北省、湖南省、內蒙古自治區、福建省及遼寧市）占比達到12.0%，同比增長2.4個百分點。

??02

??投資

??期內無新增土地

??泛長三角和浙江總土儲占比近9成

??上半年祥生無新增土地。祥生控股堅持【1+1+X】的策略，深耕浙江省，深入滲透泛長三角地區，策略擴張高潛力城市，截止2022年上半年，已布局全國11個省份43個城市，合計擁有權益土地儲備約1690萬平方米，較2021年末減少42%，按2021年的企業銷售表現來看，現有土儲夠企業2-3年的開發需求。

??總土儲分布上，分布在浙江、泛長三角及其他區域的占比為53.4%、34.4%、12.2%，土地重點分布具有發展潛力的泛長三角區域。

??03

      營利

??積極“保交付”

??受結轉項目結構性變化影響利潤下滑

??2022年上半年祥生控股集團持續提升產品與服務品質，聚焦保障工程進度、保障產品交付。上半年，全國累計交付超20個項目、15000余套，覆蓋15個城市，目前宿州云湖悅花園、呼和浩特云湖樾等眾多在建項目均完成主體封頂，其他相關工程建設也在有序推進中。2022上半年實現營業收入84.6億元，同比減少46.6%，其中房地產業務收入84.16億元，貢獻了企業99.5%的營收，結算項目中浙江省的結算金額占比達到85.9%，同比上升19.8個百分點。

??利潤表現方面，受結轉項目多位于浙江省等高能級城市影響，營業成本上升，同時部分貨值項目折價出售也進一步壓縮了毛利潤的空間，最終實現毛利潤9.00億元，毛利率下滑5.8個百分點至10.6%。在組織架構調整上，采用「去中心化」，形成全新的「7+2」集團職能條線管理模式，提升企業運營效率，2022年上半年營銷及管理費用合計7.1億元，同比下降34.6%。

??04

       償債

??積極推動債務償還

??有息債較期初下滑16%

??2022年上半年祥生控股遭遇了短期的流動性風險，在“保交付，促銷售，促回款”的宗旨下積極推動現金流回款，據不完全統計2022年上半年，祥生控股對浙江向日葵健康產業發展有限公司、杭州星揚企業管理有限公司、臨海紫元銀通置業有限公司及湖州交投祥生房地產開發有限公司等部分股權進行處置，回籠資金約12億元。

??祥生積極推動債務償還，上半年末祥生總有息債290.09億元，較期初下滑15.6%，綜合影響下，可動用現金較少，且用途受嚴格監管，截止2022年中祥生控股集團持有現金50.67億元，較期初下滑40.0%，受此影響，現金短債比0.31，長短債比0.82，綜合來看，企業債務主要集中在短期，當前企業需要積極盤活項目，償還負債，適當把握市場機會有效補充公司生產經營的資金需求。

??杠桿率表現來看，受可動用資金下滑明顯，債務擠壓等問題影響，祥生控股2022年上半年凈負債率168.0%，剔除預收后的資產負債率為78.4%，企業整體處于“三條紅線”的紅檔。