【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業績表現：上半年業績創同期新高，下半年貨值充足，達目標小幅承壓

??2020年上半年綠城實現合同銷售金額912億元，同比增長23%，創造歷年同期新高；實現簽約面積413萬平方米，同比增長7%。其中，綠城取得投資項目合同銷售額為664億元，同比增長34%，權益金額382億元，同比增長43%，權益占比約58%，權益占比仍有較大的上升空間。平均銷售均價為24922元/㎡，處于行業領先水平。另外代建項目上半年貢獻業績251億元，與上年同期基本持平。

??綠城上半年整體回款率為95%，處于行業高位。按照2500億元全年目標計算，上半年完成36%，基本達成綠城年初預期。下半年綠城剩余任務約1588億元，較上年同期增長24.5%，下半年整體可售貨值約2722億元，貨值較為充足，目標達成去化率需達到58.3%，達成全年目標小幅承壓。

??財務水平：營收上升，城市限價影響利潤水平，手握超千億金融授信

??盈利：上半年綠城實現營業收入239.0億元，同比增長28.1%，主要來自物業銷售收入增加，上半年綠城物業銷售收入207.1億元，占整體收入86.7%，同比增長30.4%。銷售收入的增長主要源自上半年結轉收入的項目中銷售占比較高的一二線城市別墅項目單價較高所致。

??利潤表現方面，綠城上半年實現毛利率為25.9%，較上年同期下降6.1個百分點，主要受多城市限價政策影響，地價占銷售比不斷上升，毛利率出現下降。

??償債：綠城上半年資產負債率為80.27%，較上年同期79.46%小幅提升，負債水平處于行業均值水平。截至上半年，綠城持有現金565.7億元（不含抵押銀行存款），其短債比為1.63，短期償債能力較上年同期進一步提升。整體凈負債率為66.1%，較2019年同期63.2%略有上升，維持在合理區間內。截至上半年綠城尚有約1313億元金融授信額度未使用。

??土地策略：拓寬拿地渠道，精準把握窗口，上半年新增貨值創歷史新高

??持續深化“區域聚焦、城市深耕”綠城上半年新增土儲43宗，集中在北京、杭州、寧波、石家莊、沈陽、西安等一二線核心城市，計容建筑面積約1097萬平方米，預計新增貨值約1756億元，創歷史新高，其中有約63%貨值位于長三角戰略深耕地區。預計有約439億貨值可于年內實現銷售轉化。

??上半年新增土儲中有12個項目通過收并購方式獲取，預計貨值738億元，占比整體42%,主要收購來自新引入戰投新湖中寶的一批項目。未來綠城將進一步打開收并購渠道。截至上半年，綠城累計在建項目和規劃中項目總建面約4801萬平方米，總可售面積約3279萬平方米，其中一二線可售貨值占比達74%。同時，綠城全力推進TOD、城市更新、以及產城融合項目的布局落地。

??發展戰略：分拆上市、引入戰投、協同發展，上半年三大戰略突破

??2020年是綠城推進“戰略2025“規劃的開局之年，上半年在三個層面取得戰略突破。其一，成功分拆旗下綠城管理于港交所成功上市，成為“中國代建第一股”，借助資本力量加快輕資產板塊的規模增長和利潤提升。其二，成功引入戰略投資者新湖中寶，進一步優化混合所有制企業模式，優勢互補，增強企業實力。其三，與綠城服務聯手，實現生活服務戰略協同與業務融合，推動養老服務業務融合，聯合打造長租公寓品牌等。

??綠城將進一步深化重資產、輕資產及多元業務布局，努力實現其“位列綜合業績第一陣營“的戰略目標。

??融資新規影響：一項指標超出閾值，網傳融資新規對綠城影響有限

??結合綠城2020年中期財務數據，按照網傳行業融資新規方式統計，第一項剔除預收款后的資產負債率，綠城2020年中期數據約為74%，高于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為66%，低于100%的閾值標準；第三項當期短債比約為1.63倍，優于1倍的標準。如果網傳規則為真，則綠城一項指標項超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%。由于綠城短期資金流動性向好，另有超千億金融授信尚未使用，因此融資新規對綠城影響有限。