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??首套房貸款利率長效機制得到進一步完善。

??1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，對于新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

??政策一出引發市場熱議。多位受訪人士表示，此次首套房貸利率政策調整延續了2022年政策思路的同時突破時間限制，意味著黏性動態調節機制形成，進一步刺激首套房需求釋放，部分城市首套房貸利率有望延續此前水平或有望進一步下調。

??此前的2022年9月29日，央行、銀保監會就曾發布決定階段性調整差別化住房信貸政策的通知，對于2022年6月~8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

??消息發布后，武漢、石家莊、天津、貴陽、溫州等30個城市跟進下調首套房貸利率或者取消利率下限，當地首套房房貸利率普遍已降至4%以下。

??另據貝殼研究院數據顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數環比繼續下行，12月首套房貸主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，創歷史新低。

??“通過下調利率對沖，一方面能提振購房者買房、換房意愿，另一方面還能通過利率下行改善預期，以對沖房價下行壓力。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，降低存量房貸利率既能降低老百姓月供壓力，還能釋放內需和刺激消費。

??首貸利率房價聯動常態化

??1月5日，人民銀行、銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（以下簡稱“通知”），決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。

??央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

??按照新政，自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期（2022年9月-2022年11月），若連續3個月同環比下跌，地方政府因城施策可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。直至評估期，連續3個月同環比上漲，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

??上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進分析，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是房價若是持續疲軟則可以在后續自主決定房貸利率下調的空間，相當于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。但若是房價重新復蘇或過熱，則需要暫停此類權限。這就說明此類政策將基于房價或市場走勢進行階段性調整。

??記者了解到，目前首貸利率下限為5年期貸款基礎利率（LPR）減20個基點，即4.1%。另據貝殼研究院數據顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數環比繼續下行，12月首套主流利率平均為4.09%，低于首套房利率下限（4.1%）0.01個百分點；二套平均為4.91%，創歷史新低。

??貝殼研究院數據還顯示，截至2022年12月18日已有19城首套房貸主流利率降至4%以下，其中二線城市有6個，三四線城市13個；倘若LPR不再調整，多數城市房貸下行空間已經不大。

??此次首套住房貸款利率政策動態調整背后，是房地產市場的持續低迷。

??根據國家統計局數據，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比自2022年4月以來持續為負，9月~11月降幅分別為-2.3%、-2.4%、-2.3%，環比自2022年2月以來持續為負，9月~11月降幅分別為-0.3%、-0.4%、-0.2%，環同比分別連續8個月、10個月下降。

??到2022年12月份，盡管11月以來需求端政策持續寬松，“三支箭”齊發，即分別在銀行信貸、債券融資、股權融資等方面給予支持，但受疫情影響樓市壓力猶存，平安證券數據顯示，12月單月百強房企銷售額、銷售面積同比分別下降31.5%、34.9%，降幅較11月擴大3.9個、1.1個百分點。

??平安證券分析師認為，將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，體現因城施策的政策導向，降低居民購房成本，緩解部分城市樓市壓力。

??李宇嘉表示，70城新房均有51個城市環比、同比下跌，其中很多城市已經下跌超過1年，甚至超過兩年，進入了下跌的惡性循環，需要政策及時對沖。

??值得注意的是，通知規定，二套住房商業性個人住房貸款利率下限按現行規定執行，這充分體現了對首套購房的支持。

??1月5日，住房和城鄉建設部部長倪虹接受媒體采訪時表態，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來，“我對房地產市場企穩回升還是很有信心的。”

??對樓市拉動作用多大？

??此次政策延續了2022年階段性調整差別化住房信貸政策思路的同時，還是貫徹落實2022年12月中央經濟工作會議關于“支持住房改善”等內容。

??2022年12月15日至16日，中央經濟工作會議在北京召開，會議指出，要著力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優先位置，多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。

??中信證券分析師程強表示，在地產“三支箭”等供給端政策持續轉暖背景下，中央經濟工作會議進一步增加了房地產需求端的支持內容，在擴大國內需求部署上明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養老服務等消費政策之前的首位。

??此次首套房貸利率政策調整，對樓市拉動作用有多大？

??“一線城市受到本次政策支持的直接效果有限，政策主要作用區域是二三線城市。”程強表示，目前70個大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的標準，其中北上廣深四個一線城市均不符合標準，新一線城市中有4城符合標準，二線至五線城市中分別有14城、12城、7城、1城符合標準。

??“預計隨著部分城市首貸利率降低，地產當月銷售增速轉正時點有望更早到來，地產銷售、竣工、拿地、開工指標逐步企穩，再加上房地產產業鏈回暖，都會對擴大內需、促進消費起到積極作用。”程強分析。

??李宇嘉認為，僅僅對首套房降低利率不設下限，本質上是降低剛需購房成本，鼓勵新市民、年輕人買房，鼓勵外地打工者返鄉置業，既達到了激活市場的效果，也沒有違反“房住不炒”，“政策的意圖挺好，但有可能使得市場認為利率還會下降，且一直處于下降通道，而希望利率更低的觀望心態會導致政策效應下降。”

??一線城市是全國地產市場的風向標，程強預計后續可能在限購、戶籍等制度上給予更多支持，以激發一線居民購房活力。

??“此次首套房貸利率政策調整意味著需求側托底政策再加碼，從‘9·29’政策的實施效果來看，我們對于新政推動’穩需求‘持積極態度，盡管需求端信心水平的慣性相對于供給端更大，但隨著供需兩端政策持續發力，我們認為信心的修復值得期待。”華泰證券分析師陳鎮表示。