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??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至10月底，其監測的100個城市新建商品住宅成總量為43719萬平方米，環比增長0.5%，同比減少2.9%。

??從過往數據來看，9-10月全國百城庫存數據持續上漲，一方面說明供給規模較大，而市場去化效果一般。從另一方面看，庫存規模增加在一定程度上也解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀態，同時也增加了購房者議價的空間。

??易居研究院預計，11-12月份各地預售證發放節奏會加快，供應規模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，住宅庫存規模或有繼續攀升的可能。此類庫存走勢將繼續倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成。

??百城庫存連增兩月

??100城庫存方面，同比跌幅持續收窄。報告顯示，截至10月底易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環比增長0.5%，同比減少2.9%。觀察歷史數據，2015年1月份以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態勢。10月份繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢迎來拐點，四季度正步入上行通道。

??從城市結構來看，一線城市近五個月庫存明顯增加。報告顯示，截至10月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2502、22352和18865萬平方米，環比增幅分別為5.2%、0.6%和-0.1%，同比增幅分別為15.4%、-6.4%和-0.7%。從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，6月份首次出現同比正增長態勢，7-10月份繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然保持同比下跌，但跌幅是在持續收窄的。

??從城市排行來看，58個城市庫存低于去年同期水平。報告顯示，10月份100個城市中有42個城市庫存出現了同比增長現象。其中合肥、九江和鎮江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68%、56%和46%。部分城市庫存規模較高，或存在已成交但未網簽的交易現象。同時，100個城市中有58個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中大連、安慶和南通的同比跌幅較大，跌幅分別為41%、32%和31%。

??推盤積極性依然較高

??從100城預售方面來看，同比增幅較為明顯。報告顯示，10月份100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4742萬平方米，環比減少15.4%，同比增長54.6%。總體上看，10月份房企推盤節奏要弱于9月份，但同比增幅是比較明顯的。易居研究院分析認為，10月份預售證管控相對偏松，這也利好房企產品促銷。而從購房者角度來看，近期房源可選的機會也在增加。

??從100城成交情況來看，表現弱于預期。報告顯示，10月份100個城市新建商品住宅成交量為4511萬平方米，環比增長3.0%，同比增長11.4%。總體上看，10月份市場走勢弱于預期，雖然供應規模較大，但成交成色不足。

??供求關系方面，10月份保持供大于求態勢。報告顯示，10月份100個城市新建商品住宅供應量為4742萬平方米，而成交量為4511萬平方米。在過去連續9個月出現供小于求的態勢基礎上，9月份首次出現供大于求態勢，10月份繼續保持此類態勢。

??存銷比開始走出歷史底部

??從100城存銷比來看，新房庫存僅用9個月就可以消化完。報告顯示，10月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個月，該數值相比9月份9.2個月基本持平。從趨勢看，當前存銷比正開始走出歷史低位水平，即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。

??從結構分類來看，一線城市去庫存周期最大。報告顯示，10月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為11.8、9.1和9.1個月。相比9月份11.5、9.0和9.1個月的數值，一線、二線城市存銷比有所擴大，而三四線城市則持平。

??橫向對比看，今年三四線城市的存銷比下跌較為明顯。觀察歷史數據，2014年下半年三四線城市積極推進棚改政策，去庫存周期指標反應迅速，從高位水平顯著且持續下滑，即從2014年7月25個月的歷史高位水平下滑到當前9個月的歷史底部水平。2018年下半年三四線城市的棚改政策會略有調整，尤其是商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大的城市會面臨更多調整。基于此類政策判斷，易居研究院認為，三四線城市的存銷比探底已基本完成，四季度將面臨反彈的可能。

??城市排行方面，16個城市的存銷比小于6個月。報告顯示，經歷了本輪去庫存政策消化期，各個城市的存銷比數值差異較大。100個城市中，有19個城市的存銷比大于16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有15個城市的存銷比位于12-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中；有66個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。

??在此類城市中，有部分城市的存銷比數據相對偏高，比如說香河和廈門等。其中對于廈門市場來說，市場交易表現一般，所以也在一定程度上使得其房價跌幅相對大。

??100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。

??32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

??需要說明的是，燕郊是城鎮的行政級別，但考慮到城市規模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??報告來源：上海易居房地產研究院

??執筆人：嚴躍進