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??中房網訊（亞晨/文）回顧4月，中房網（微信公眾號：zhongfangwang）分別從“政策、市場、金融、企業、聲音”等五方面帶您一同回顧四月份以來的房地產大事件。

??政策

??入選事件

??時隔數月，高層會議再提“房住不炒”

??國常會：加大城鎮老舊小區改造力度

??發改委：督促人口300萬以下城市全面取消落戶限制

??多地松綁樓市政策被撤回

??4月17日，中共中央政治局召開會議，分析國內外新冠肺炎疫情防控形勢，研究部署抓緊抓實抓細常態化疫情防控工作。同時，分析研究當前經濟形勢，部署當前經濟工作。從新華社的會議通稿來看，傳遞了高層對經濟的最新判斷。“今年一季度極不尋常”。會議強調，當前經濟發展面臨的挑戰前所未有，必須充分估計困難、風險和不確定性，切實增強緊迫感，抓實經濟社會發展各項工作。對于房地產，會議再次提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”，而最近一次中央政治局會議提“房住不炒”還是在2019年7月30日。

??4月14日召開的國務院常務會議指出，推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。各地要統籌負責，按照居民意愿，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。

??國家發改委近日印發的《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》提出，將推進以縣城為重要載體的新型城鎮化建設；促進大中小城市和小城鎮協調發展，提升城市治理水平，推進城鄉融合發展，實現1億非戶籍人口在城市落戶目標和國家新型城鎮化規劃圓滿收官，為全面建成小康社會提供有力支撐。《任務》同時明確，以深化改革戶籍制度和基本公共服務提供機制為路徑，打破阻礙勞動力自由流動的不合理壁壘，促進人力資源優化配置。其中，對于城區常住人口300萬以下城市，督促全面取消落戶限制。城區常住人口300萬以上城市，推動基本取消重點人群落戶限制等內容。

??地方房地產松綁政策近期頻現出臺后被撤回的情形。湖北省荊州市日前稱，決定停止執行4月18日印發的樓市新政，其內容包括降低首套和二套房首付比例、限時免契稅等。此前還有青島、海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店等城市房地產松綁政策經歷“一日游”或“幾日游”。為何有的地方政策出臺后被叫停？從上述撤回新政的地方來看，這些城市有的試圖降低首付比例，有的變相松綁限購，有的試圖全面放開公寓限購，大都對需求側影響明顯。而被放行的政策則大多集中在通過人才政策降低落戶門檻、為房地產企業紓困等方面。業內人士指出，關鍵在于政策出臺是不是會對當地房地產市場造成很大的波動，以及對全國樓市是否會形成示范效應。一旦政策力度過大，引發其他地方紛紛效仿，則極易重新建立起房價上漲預期，這明顯與中央“房住不炒”的調控基調相悖。

??市場

??入選事件

??央行報告：中國城鎮家庭戶均1.5套住房

??四月房價上漲城市增至50城，南京唐山領漲

??統計局最新投資和銷售數據表明，房地產市場在復蘇

??22省份公布老舊小區改造目標，豫川魯成“大戶”

??4月24日，這份由中國人民銀行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組發表的2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查顯示，我國城鎮居民家庭總資產均值為317.9萬元；家庭資產以實物資產為主，住房占比近七成，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

??市場交易回暖與需求集中釋放，導致四月份新房和二手房價格上漲的城市數量進一步增加。國家統計局公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，四月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有50個，環比下跌的城市有11個， 9個城市環比持平。其中，南京、唐山領跑，漲幅均為1.8%。從房價上漲和下跌的城市數量看，四月份上漲的城市數量相比三月份有明顯增加的現象，而下降的城市也大幅減少。[詳情]

??國家統計局發布的《2020年1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1-4月份，全國房地產開發投資33103億元，同比下降3.3%，降幅比1-3月份收窄4.4個百分點；商品房銷售面積33973萬平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0個百分點；商品房銷售額31863億元，下降18.6%，降幅比1-3月份收窄6.1個百分點。分析人士認為，全國房地產開發投資增速跌幅較上月明顯收窄，后續隨著企業減負和各地供地節奏的加快，預計開發投資數據很快會由負轉正，進一步體現了穩投資、促發展的導向，也成為當前全國各地拉動固定資產投資的一項重要內容。從銷售方面來看，預計兩會后各類購房政策會出現一定放松，樓市交易同比跌幅會逐漸縮小，進一步體現了交易市場復蘇的導向。[詳情]

??據不完全統計，截至目前，已有北京、河北、河南、遼寧、吉林、上海、四川、山東、湖北等22個省份公布了今年老舊小區改造目標。梳理發現，已公布改造老舊小區目標的22個省份中，河南以不少于50萬戶位居首位，四川以46.3萬戶緊隨其后，山東40萬戶以上排在第三。相關業內人士指出，從全國看，老舊小區改造是一個巨大的市場，大量的存量住宅有改造升級的需求。這不僅僅可以帶來投資，也可以提高居民生活質量。

??金融

??入選事件

??4月LPR“雙降”

??多舉措嚴防信貸資金流入樓市，“保單質押貸款”也將納入監管

??根據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。對比3月LPR數據1年期LPR為4.05%、5年期以上LPR為4.75%，此次1年期和5年期以上LPR分別下降20個基點和10個基點，這也是自去年8月以來的最大降幅。據市場分析，此次LPR利率下調，進一步體現了5年期或中長期貸款下調的導向，對于降低包括房貸在內的成本等都有較為積極的作用。

??深圳房地產市場的逆市上揚，讓部分房抵經營貸違規進入樓市現象引發市場關注，也給監管層敲響了警鐘。在4月22日深圳市住建局、銀保監局等五部門召開通氣會，重申“房住不炒”的監管底線之后，央行上海總部也對房地產信貸市場出現的情況發聲，堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。與此同時，銀保監會向各家人身險公司、地方監管局下發了《人身保險公司保單質押貸款管理辦法（征求意見稿）》，值得注意的是，意見稿在規定保單質押貸款的貸款用途時強調，保險公司在簽訂貸款協議時，應對貸款用途進行審核，并明確要求貸款申請人不得違反國家法律法規和政策規定將所借款項用于房地產和股票投機，不得用于購買非法金融產品或參與非法集資，不得用于未上市股權投資。

??企業

??入選事件

??房企銷售目標完成率排行榜出爐：完成情況不及去年同期

??《1-4月中國房企銷售TOP100排行榜》

??《1-4月中國房企新增貨值TOP100排行榜》

??國資委給央企參股投資劃紅線，央企將加速退出房地產

??隨著研究機構對各家房企銷售數據的統計公布，今年前四月房地產開發企業的銷售情況，也出現了一些變化。根據中房網不完全統計，按照已公布2020年銷售目標39家房企，結合克而瑞研究中心監測的銷售數據測算，已公布銷售目標的房企前四月銷售目標完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個百分點，但仍不及2019年同期的完成情況。在監測的39家房企中，有18家房企銷售目標完成率在均值以上。值得注意的是，僅有一家企業銷售目標完成率達到三成以上，而去年同期銷售目標完成率在三成以上的企業數量為9家。[詳情]

??克而瑞研究中心發布的《1-4月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，4月份市場熱度回升、房企加快供貨，百強房企銷售恢復情況略好于預期。市場層面，4月一線城市房地產市場快速轉暖，成交量環比增長37%，24個二三線城市房地產市場復蘇進程也明顯好于預期。企業層面，TOP100房企單月實現全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環比上升17.2%，較去年4月同比基本持平。整體而言，一季度以來市場及企業銷售表現正逐步恢復正軌。[詳情]

??克而瑞研究中心發布的《2020年1-4月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》顯示，4月末新增貨值百強門檻提升至52億元，同環比分別上漲20%和23%，在經過一輪“蟄伏期”后企業投拓節奏加快且拿地更偏好核心城市、優質地塊，因此新增貨值增長顯著。其中，綠城、碧桂園和保利發展分列新增貨值前三位，且年內新增貨值均已突破千億。前四月銷售TOP20中已有13家房企新增貨值突破500億元，其中銷售TOP10房企新增貨值總量超過7300億元，占銷售百強36%，銷售前二十房企更是占據6成以上，強者恒強的趨勢未變。若與銷售集中度對比，“一頭一尾”表現突出，TOP11-20、50強以后房企規模擴張意愿仍較足。[詳情]

??國資委4月14日表示，為進一步加強國有資產監督管理，切實提高國有資本運行和配置效率，有效防止國有資產流失，國資委就加強中央企業參股管理研究制定文件，組織中央企業開展自查整改，切實規范參股經營投資行為。在《關于中央企業加強參股管理有關事項的通知》中，國資委再次要求央企嚴把主業投資方向，不得為規避主業監管要求，通過參股等方式開展中央企業投資項目負面清單規定的商業性房地產等禁止類業務。這被業內視為更為嚴厲的央企“退房令”。國資委此前多次強調，從嚴抓好中央企業戰略規劃審核，投資計劃管理和非主業投資控制比例核定，堅決禁止中央企業違規開展房地產和金融投資。日前，中國國家電網和中國航空集團兩家非房地產主業央企宣布退出房地產業務。非地產央企從事房地產業的“清零”任務向前邁出一大步。而在國家電網和中國航空集團之前，實際上已經有不少央企或者地方大型企業宣布退出房地產業務，從2019年下半年以來，先后有中國重汽、山東黃金、兗礦集團、山東高速等掛牌轉讓房地產子公司。

??聲音

??入選事件

??黃奇帆：改革現行住房公積金制度，為企業年金奠基礎

??劉世錦：建設都市圈是穩增長和高質量發展的新引擎

??中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆表示，截至2018年末，公積金繳存總額為145899.77億元，如今需要站在整個社會的角度思考，如何把這14.6萬億元用得更好？如何為員工創造更大價值？如何為企業減負？如何讓中國資本市場更健康發展？解決這些問題需要以改革現行公積金制度為突破口，帶動年金制度體系的發展與完善，通過制度安排和轉化，將中國特色的“公積金”轉化為養老預籌資金的組成部分，并入市投資，從而做到讓員工、企業、國家都受益。

??中國發展研究基金會副理事長劉世錦表示，經濟進入中速增長期后，結構性潛能的內容將發生很大變化。從空間角度看，今后五到十年，最大的結構性潛能就是都市圈和城市群加快發展。都市圈發展通過疏解核心城市的結構性矛盾、擴展城市化空間，小分散、大集中，實現大城市超大城市的轉型升級。都市圈的發展，重點是“圈”的發展，通過“圈”與核心城區的結構調整和再平衡，提升城市發展的空間、質量、效率和可持續性。具體來說，有利于產業結構調整，特別是制造業在降成本的基礎上提高專業化水平；有利于人口結構調整，大幅度改善居住環境和生活品質；有利于職住平衡，減緩擁堵、污染和通勤壓力；有利于進城農民工和其他外來人口改進居住條件，獲取應有的基本公共服務；有利于擴大投資和消費需求，提高已有產能利用率，形成重要的經濟增長新動能；有利于帶動創新和綠色發展，促進生產生活轉向高質量、可持續、有韌性的新發展方式。