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??614.38萬平方米！福州住宅庫存正在以更快速度遞增。

??福州不動產登記和交易中心6月13日對外發布了可售商品房面積數據，這意味著福州商品房庫存突破600萬平方米，可售商品住宅數量達67398套。

??2018年底，福州市區可售商品住宅套數為22219套，面積329.92萬平方米。2019年底，福州市區可售商品住宅套數為40108套，面積396.2萬平方米。2018年至2019年再到2020年6月10日，福州市區可售商品住宅套數分別同比增長80%和68%，可售商品住宅面積分別同比增長50.8%和55%。

??這些可售商品房庫存包括兩部分，一是報告期內已竣工可供銷售但未銷售的商品房面積；二是報告期內處于施工或新開工狀態并已經取得預售證但尚未銷售出去商品房面積。

??這些遞增庫存背后有三個問題值得關注，即福州從什么時候開始出現庫存急劇增加的轉變，庫存主要出現在哪些區域，以及是什么原因使得庫存只用半年時間再增加一半。

??庫存拐點

??“今年上半年受疫情影響，福州很少有開發商開盤或搞營銷活動，6月以后才逐漸有一些項目進來。”福州一位房地產營銷策劃人員告訴中國房地產報記者。

??疫情影響了全國樓市銷售使得庫存增加，但對于福州來說疫情只是一次加速沖擊。福州樓市庫存真正開始發生變化的關鍵拐點是在2019年10月。

??拉長周期來看幾組數據：2018年底，福州商品房庫存329.92萬平方米，去化周期12.45個月，之后連續3個月下降，到2019年3月降低至297.01萬平方米，去化周期也降至10.19個月。數據回暖下，福州樓市迎來難得的“小陽春”，畢竟2018年下半年樓市寒冬剛剛過去。

??值得一提的是，盡管2017年和2018年福州緊跟全國樓市調控，陸續出臺限購、限貸、限價、限售政策，但依然未能按住兇猛的房價上漲。彼時“一次性付款往里走，按揭的不要堵門口、公積金貸款的請把共享單車移走”成為多數樓盤真實上演的段子。

??2019年3月以后，福州商品房庫存開始緩慢增長，4月增長至307.02萬平方米，去化周期拉長至11.8個月，此后一直持續上升至2019年8月，庫存面積367.17萬平方米，去化周期15.61個月，這兩個數字都遠遠超過2018年底情況，可以說是2019年庫存高位。

??2019年9月和10月福州樓市庫存出現短暫下行，到10月面積下降至332.23萬平方米，去化周期降至13.26個月。不過這兩個月短暫的下行并未改變福州庫存整體上升局面。

??很快從2019年10月開始，福州庫存連續7個月遞增，并從11月開始庫存面積就已經超過2019年8月高位，遞增速度也遠遠超過2019年上半年。一個佐證是，2019年3月到8月，庫存面積增長率是23.6%，2019年10月到2020年6月庫存增長率是84.7%。

??增長速度明顯加快，2019年10月是福州庫存開始高企的一個拐點。

??激增背后

??福州的庫存主要集中在三大區域，即晉安區、倉山區、馬尾區。

??可考數據顯示，三大區域2019年11月商品房庫存分別是150.4萬平方米、105.6萬平方米、49.7萬平方米，共305.7萬平方米，占福州五區當時總庫存面積的86%。

??這一情況在今年得以延續。2020年3月，三大區域商品房庫存面積分別增長至170.9萬平方米、119.9萬平方米、67萬平方米，共357.8萬平方米，占福州五區當時總庫存面積的82%。

??究其背后原因，這與2018年和2019年福州供地結構有關。2018年，福州五區共出讓25宗地，其中64%集中在晉安區、倉山區、馬尾區；2019年福州五區共出讓66宗地，其中77%來自晉安區、倉山區、馬尾區。

??三大區域土地供應數量翻了一倍勢必增加商品房待售面積。并且今年這些土地上的新建項目陸續入市，更加推升了待售面積增長。

??尤其今年4月，福州五區拿證總面積高達116萬平方米，同比2019年4月增長132%，創下近3年單月獲批總面積最高紀錄；5月拿證總面積高達107萬平方米，新增住宅房源11198套。這是繼今年3月、4月后，福州今年第三次單月拿證總面積破百萬平方米。

??除了上述原因之外，有福州房地產人士告訴中國房地產報記者，供應增多并陸續入市之外的另一個原因是，“早在庫存激增拐點來臨之前的2017年下半年和2018年上半年，火熱的樓市與高企的房價就已經透支了福州購買力，導致出現后來的樓市寒冬與庫存高企。”

??房價上漲進一步削弱了購買力，幾乎與福州商品房庫存變化曲線一樣，福州新房房價同樣是從2019年9月到10月開始一路上漲，去年9月均價16500萬元/平方米，一路漲到今年1月的18244元/平方米，盡管在今年2月受疫情影響出現短暫下跌，但很快在3月開始恢復上漲趨勢，直漲至目前的均價18309元/平方米。

??印證城市購買力下降的一個截面是，去年8月公開銷售的倉山區祥浦苑因為價格低當天售罄，這一盛況在福州樓市引發熱議，不過即便這個“紅遍全城”的樓盤也僅征集到3000出頭的認籌量，其中首套剛需量僅2500多人。

??安置商品房兜底

??盡管庫存增加，福州樓市卻有一項創新政策兜底，即安置商品房。

??根據福州市房管局官方給出的定義，安置型商品房是“全面推行貨幣化對接安置模式，按照商品房運作模式組織開發建設面向被征收人定向銷售的限價商品房。”

??為解決以往舊改工作財政投入大、改造規模不足回遷安置逾期等“老大難”問題，福州2018年推出安置型商品房用地新模式，在土地出讓時適度讓利，讓開發商承擔承建商角色，解決近幾年大規模舊改拆遷問題。

??事實上安商房的出現還實現了2017年福州限地價、限房價的目的。

??接下來的2018年和2019年，福州大力推進安商房土拍模式。可以看到，福州五區2018年成交的住宅用地中，配建安置型商品房的地塊幅數占比5成，2019年這一占比進一步上升至近7成。2019年，福州累計出讓安置型商品房用地1707畝，可提供安置房源451萬平方米。

??隨著安置型商品房陸續入市，福州樓市庫存得以部分消化。以今年一季度為例，多項安商房入市補充了福州網簽數據。比如三江嵐雋項目共373套，其中安置房302套，商品房71套，該項目今年完成近300拆遷戶網簽，吻合了該項目4月初顯示已售285套的數據；另外，中建香樟今年4月顯示已售443套，其中420套是在今年一季度完成網簽。

??這兩個項目共銷售705套，根據官方公開信息計算，這些已售住房總面積約6萬平方米，占整個一季度銷售面積的八分之一；此外，一季度安置房占比70%的鶴鸞郡和安商盤楊橋新苑也已經開售，這些進一步消化了庫存。有福州房地產研究人士認為，“今年安商房或許會撐起福州樓市半邊天”。

??政府對安商房也是寄予厚望。比如福州市自然資源和規劃局即將在6月24日出讓的9宗地中5宗地要求配置安置房，其中3宗地要求配置面積80%，其他兩宗地分別要求配置面積90%和35%。

??為了進一步去化，福州安置商品房整體品質也正在提高。一位福州市民告訴中國房地產報記者，“前幾年安置房面積和戶型都不太好，近幾年越做越好了，價格相對純商品房來說低，身邊也有很多朋友用于投資。”

??一位福州本土開發商負責人也告訴中國房地產報記者，“疫情之后，很多房企開始偏向做改善型住房，雖然有一定銷售壓力，但銷售情況目前看起來也不錯。”