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??在市場和政策雙重壓力下，追逐利益的開發(fā)商偷偷地打政策“擦邊球”不是什么新鮮事，但往往是一交房事情就暴露繼而引發(fā)業(yè)主不滿。

??位于河北省涿州的鴻坤·理想爾灣項目便是如此。前兩年，憑借“規(guī)劃中優(yōu)質(zhì)配套”包裝受到眾多購房人青睞。受新冠肺炎疫情影響，鴻坤·理想爾灣施工按下暫停鍵，開發(fā)商從今年5月開始陸續(xù)通知業(yè)主，稱“原定今年6月份交房已無法實現(xiàn)，項目延期交付”。

??急切早日收房的業(yè)主們急匆匆前往項目所在地查看施工進(jìn)展，卻意外發(fā)現(xiàn)開發(fā)商賣房時承諾的配套設(shè)施并沒有兌現(xiàn)，并質(zhì)疑開發(fā)商存在虛假宣傳、違規(guī)銷售等多種打政策“擦邊球”行為。

??據(jù)記者了解，開發(fā)商此前所承諾的301醫(yī)院、連接北京的地鐵線路等仍處在規(guī)劃中，并未落實。6月初，中國房地產(chǎn)報記者通過無人機(jī)航拍發(fā)現(xiàn)，鴻坤·理想爾灣內(nèi)部規(guī)劃的配套花園——愛麗絲秘境花園早已看不出當(dāng)年的樣子，原址上蓋起了新樓房；位置也十分偏僻，一期和二期中間夾著萬科·新辰之光項目，再往南是鵬渤九里京城項目和涿州301后勤保障基地。目視之處，上述建筑物整體被農(nóng)田環(huán)繞包圍，周邊配套設(shè)施欠缺，人煙稀少。

??這是一個還需要生長的樓盤。

??明星樓盤

??項目周邊分布著大片農(nóng)田。圖左側(cè)高層和疊拼為鴻坤·理想爾灣一期，最右側(cè)高層和少量疊拼為二期，中間夾著萬科·新辰之光。

??對于開發(fā)商而言為了達(dá)到促銷售目的，在進(jìn)行項目宣傳時“揚(yáng)長避短”是常用的手段。但如果“尺度”過大就會有打政策“擦邊球”嫌疑。位于河北省涿州市碼頭鎮(zhèn)的“明星樓盤”——鴻坤·理想爾灣便是如此。

??該項目地處京港澳高速健康城出口東行2.5公里處，由鴻坤集團(tuán)旗下涿州鴻鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鴻鑫房地產(chǎn)”）分兩期開發(fā)建設(shè)，總體規(guī)劃15萬平方米，總建筑面積約40萬平方米，總戶數(shù)超過3200戶，產(chǎn)品形態(tài)包含高層住宅和疊拼別墅。

??2015年下半年，鴻鑫房地產(chǎn)以掛牌出讓方式拿下碼頭鎮(zhèn)黨莊村南側(cè)的兩宗地塊，用于鴻坤·理想爾灣建設(shè)；不久，鴻鑫房地產(chǎn)便開始了項目前期宣傳工作。到了2017年，涿州樓市正值巔峰；同年4月，鴻坤·理想爾灣取得第一張預(yù)售許可證，項目營銷工作也隨即達(dá)到高潮。

??銷售期間，鴻坤·理想爾灣主打的“百強(qiáng)名企大盤，北京西南1900米，墅質(zhì)大盤”“解放軍301三甲醫(yī)院”“地鐵房山線延長線”“愛麗絲秘境花園”等標(biāo)簽賺足了眼球。

??經(jīng)過開發(fā)商一連串營銷包裝，一個近乎完美的火爆樓盤就這樣出現(xiàn)了，受到了眾多購房人青睞。開盤初期，項目均價曾一度達(dá)到1.8萬元/平方米；2019年，它還成為了涿州樓市年銷售亞軍。

??如果沒有新冠肺炎疫情影響，按照合同約定今年6月項目一期就可以陸續(xù)交房。但受疫情影響鴻坤·理想爾灣施工按下暫停鍵。

??“最近一段時間開發(fā)商開始陸續(xù)通知我們，無法按約定6月份交房，項目要延期交付。”鴻坤·理想爾灣業(yè)主周女士稱，雖然項目延期但畢竟已經(jīng)進(jìn)入尾聲，于是很多盼望早日收房的業(yè)主前往項目所在地查看具體施工進(jìn)展，卻意外發(fā)現(xiàn)開發(fā)商賣房時種種承諾并沒有兌現(xiàn)。

??業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商存在虛假宣傳、違規(guī)銷售等多種打政策“擦邊球”行為。

??無法兌現(xiàn)的承諾

??業(yè)主表示，項目沙盤一直在變，例如一期東北角現(xiàn)在實際形態(tài)（下）與最初沙盤（上）相比多出了幾棟樓。

??作為較早購買鴻坤·理想爾灣業(yè)主之一的周女士表示，該項目在銷售之初一直強(qiáng)調(diào)其區(qū)位好、配套多，這是她決定高價買房的關(guān)鍵因素。

??據(jù)周女士介紹，購房之初，鴻坤·理想爾灣所在片區(qū)建設(shè)剛剛起步，周邊一片荒蕪，有不少購房人心里直打鼓。但聯(lián)想到開發(fā)商宣稱項目緊鄰北京，外圍有“解放軍301三甲醫(yī)院”“地鐵房山線延長線”，內(nèi)部有“愛麗絲秘境花園”等，業(yè)主們踏實了許多。

??“現(xiàn)在想起來這分明就是虛假宣傳，欺詐銷售。”面對開發(fā)商無法兌現(xiàn)的承諾周女士說，鴻坤·理想爾灣大多數(shù)業(yè)主都在北京工作，看中的正是其距離北京較近的地理優(yōu)勢，但實際卻是位置較偏、配套設(shè)施不健全問題。

??“開發(fā)商把尚未經(jīng)官方明確、處于規(guī)劃階段的三甲醫(yī)院和地鐵說得有板有眼，就連宣傳圖中都明確標(biāo)注了‘解放軍總醫(yī)院（301醫(yī)院）等字樣。這給人的感覺就是醫(yī)院和地鐵一定會有，周邊配套也會很快完善起來。”周女士說。

??除了這些被開發(fā)商拿來當(dāng)噱頭的配套設(shè)施沒有實現(xiàn)外，周女士還表示，銷售初期項目內(nèi)部的愛麗絲秘境花園就已經(jīng)建好，有許多業(yè)主在選房時刻意挑選了距離花園近的房子，“很多人問過銷售這個花園會不會拆，他們答復(fù)絕對不會拆除，但現(xiàn)在花園已經(jīng)被拆。”

??在相關(guān)規(guī)劃尚未正式落地時，項目宣傳資料中就已經(jīng)明確標(biāo)注了解放軍總醫(yī)院（301醫(yī)院）等字樣，加之銷售人員鼓吹使購房人信以為真。

??6月初，中國房地產(chǎn)報記者通過無人機(jī)航拍發(fā)現(xiàn)，原本位于鴻坤·理想爾灣內(nèi)部的愛麗絲秘境花園早已看不出當(dāng)年的樣子，原址上蓋起了新樓房。位置也十分偏僻，一期和二期中間夾著萬科·新辰之光項目，再往南是鵬渤九里京城項目和涿州301后勤保障基地。目視之處，上述建筑物整體被農(nóng)田環(huán)繞包圍，周邊配套設(shè)施欠缺，人煙稀少。

??針對鴻坤·理想爾灣銷售過程中出現(xiàn)的這些問題該項目一位銷售人員向記者透露，前幾年項目宣傳時所指的301醫(yī)院并非是現(xiàn)在的涿州301后勤保障基地，因為前者更側(cè)重就醫(yī)屬性，后者則更側(cè)重療養(yǎng)屬性。“銷售之初，我們自己也搞得不是很清楚，反正都是‘301’。所謂的地鐵延長線也同樣是傳言，什么時候落地并不知道。不管怎么說，只要有這些傳言就能給項目加分。”

??至于愛麗絲秘境花園被拆除和是否涉及項目規(guī)劃調(diào)整問題，該銷售人員略顯猶豫表示，業(yè)主看到的只是宣傳資料，為了盡快把房子賣出去。“規(guī)劃也談不上變化，畢竟現(xiàn)在的規(guī)劃已經(jīng)通過了審批。”

??業(yè)主的“后賬”

??眼看著種種承諾落空，業(yè)主們也回憶起鴻鑫房地產(chǎn)還存在眾多違法違規(guī)行為。

??例如，五證不全就提前銷售；欺詐購房人（承諾南北通透，一梯兩戶，現(xiàn)在部分變成三梯六戶，中間有走廊并不通透）；違規(guī)收取電商費，不記入房款，不給開發(fā)票；擅自改變合同日期，從而規(guī)避限價政策等。

??開發(fā)商以國家明令禁止的團(tuán)購費、電商費等穿透限價政策，現(xiàn)實中針對這種行為的處罰力度很小。

??除了這些普遍存在問題，還有業(yè)主稱其在辦理公積金貸款時被拒，不僅難退定金還有銷售人員借機(jī)要求其辦理更高利率貸款，甚至是要買15萬元理財產(chǎn)品才可以下貸款。此外，還曾有媒體曝光鴻坤·理想爾灣存在偽造銀行流水騙貸，一個樓盤存在兩張預(yù)售許可證等行為。

??時至今日，鴻鑫房地產(chǎn)熱衷于打“擦邊球”的行為一直沒有停止。上述銷售人員就明確告知記者，現(xiàn)在開發(fā)商仍然在收取電商費，推出所謂的12萬元抵88折（經(jīng)此方式操作，房屋實際成交單價高于合同單價近千元）等優(yōu)惠，實際上就是在規(guī)避限價政策獲取更大利潤。

??鋌而走險與來自市場的壓力不無關(guān)系。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，雖然鴻坤·理想爾灣2017年入市時單價高達(dá)1.8萬元/平方米，但由于鴻鑫房地產(chǎn)捂盤惜售加之受政策影響，項目銷量和價格一路下滑。

??目前，鴻坤·理想爾灣一期基本售罄二期仍在銷售，高層單價已經(jīng)跌至不足1萬元/平方米；疊拼略高，但也僅僅是1.2萬——1.3萬元/平方米。與此同時，鴻鑫房地產(chǎn)還在近期推出了購房就送地下車位活動。

??針對鴻坤·理想爾灣涉及的種種問題中國房地產(chǎn)報記者致電鴻鑫房地產(chǎn)一位經(jīng)理，他以“這是私人電話”為由進(jìn)拒絕回答。隨后記者分別聯(lián)系了鴻坤集團(tuán)及其華北公司，但截至發(fā)稿均為獲得明確答復(fù)。

??樓市火爆后遺癥

??鴻坤·理想爾灣這場因開發(fā)商而起的購房糾紛不僅使眾多購房人產(chǎn)生不滿，也嚴(yán)重?fù)p害了開發(fā)商品牌，更反映出一個不容樂觀的現(xiàn)實問題，在環(huán)京地區(qū)及相關(guān)樓市熱點區(qū)域類似鴻坤·理想爾灣這樣趕在此輪調(diào)控前扎堆入市項目，現(xiàn)在大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入交房階段。但由于開發(fā)商將違規(guī)操作當(dāng)成了“家常便飯”，往往是項目一交房就顯露出各種問題繼而引爆業(yè)主維權(quán)浪潮。

??可以說，這些或大或小的糾紛與矛盾已經(jīng)給樓市特別是環(huán)京等熱點區(qū)域帶來了非常多的不穩(wěn)定性。

??“這是一個很可悲的現(xiàn)象，期房樓盤出現(xiàn)各種各樣問題已經(jīng)成為一種常態(tài)，似乎不出問題倒成了非常態(tài)。”北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣對此有著自己的擔(dān)憂，現(xiàn)在，虛假宣傳成為了房地產(chǎn)行業(yè)“公開秘密”，在市場不成熟、監(jiān)管不健全、供需有問題、資金自動流向樓市時，房企確實可以通過打“擦邊球”等行為賺取不錯利潤，實現(xiàn)資金快速回籠。但是，要想做百年企業(yè)和良心企業(yè)，此舉不可行。”

??王玉臣亦認(rèn)為，今年對房企而言是充滿挑戰(zhàn)和考驗的一年，越是在這樣的年份越能考驗一個企業(yè)的底線，越能積累一個企業(yè)的口碑。

??面對層出不窮的樓市騙局王玉臣建議，針對房企虛假宣傳、商品房預(yù)售網(wǎng)簽備案、無證銷售、資金監(jiān)管、施工過程等容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)，應(yīng)該盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，在加強(qiáng)監(jiān)管的同時務(wù)必要實行頂格處罰。因為現(xiàn)在開發(fā)商喜歡玩貓膩，關(guān)鍵就在于違法違規(guī)成本非常低。

??記者觀察

??樓市要少一些套路多建一些“好房子”

??高拯坤/文

??掏空一輩子積蓄卻買不到令人安心的“好房子”，這是房地產(chǎn)行業(yè)倒退的表現(xiàn)。

??當(dāng)下，幾乎所有的房地產(chǎn)熱點地區(qū)都出現(xiàn)了一個“怪象”，那就是前些年樓市火爆時扎堆入市現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入交房階段的項目，很多都引發(fā)了業(yè)主維權(quán)。

??例如環(huán)京樓市，就有業(yè)內(nèi)人士吐槽，無論是品牌房企還是本地房企、無論是大盤還是小盤，就沒有業(yè)主不維權(quán)的。

??這種現(xiàn)象說到底還是老百姓對房子不滿意，或者說開發(fā)商隱藏了很深的套路，正在隨著時間的推移而暴露，例如虛假宣傳、擅改規(guī)劃、質(zhì)量問題、霸王合同、爛尾等等。

??這些暴露出的問題不僅使百姓承受了不該承受的負(fù)擔(dān)，也損傷了房企乃至房地產(chǎn)行業(yè)品牌與口碑，更為穩(wěn)定樓市帶來了諸多不確定性。

??我們應(yīng)該清楚老百姓想要的很簡單，一套價格適中、質(zhì)量放心的房子即可，當(dāng)然，良好的售后服務(wù)是“錦上添花”。所以，維權(quán)現(xiàn)象背后的癥結(jié)與關(guān)鍵，就在于作為房子生產(chǎn)者和服務(wù)提供者的開發(fā)商是否有擔(dān)當(dāng)和底線。

??在過去的一段時間里，有許多房企堅信“規(guī)模為王”“利益至上”，片面追求規(guī)模發(fā)展，甚至為了高周轉(zhuǎn)而犧牲產(chǎn)品質(zhì)量。更有甚者不去反思不足反而嘗到了“違規(guī)”的甜頭，出了問題不想著解決，能拖一天是一天。我們認(rèn)為，這是對自身和員工、對百姓和社會不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。如果這種行為無法得到制止，房地產(chǎn)市場就會“劣幣驅(qū)除良幣”，優(yōu)勝劣汰的商業(yè)世界生存法則就會變得形同虛設(shè)。

??這所引發(fā)的連鎖反應(yīng)與后果應(yīng)該引起我們的足夠重視。更直白地說，在房地產(chǎn)調(diào)控趨于平穩(wěn)的當(dāng)下，我們建議房企和他的掌舵者特別是頭部房企應(yīng)該放緩腳步靜下心回顧企業(yè)初衷，反思戰(zhàn)略和管理上不足，思考該如何滿足人民日益增長的美好生活需要，找尋房地產(chǎn)行業(yè)初心。

??在企業(yè)層面以外，我們也呼吁行業(yè)主管部門要繼續(xù)保持高壓態(tài)勢監(jiān)管。雖然最近幾年樓市違法違規(guī)行為得到了非常好管控，但涉及面極廣的房地產(chǎn)問題往往需要多部門協(xié)同處理，這也要求相關(guān)部門一定要把監(jiān)督放在前面，不斷提高部門間協(xié)同工作效率和服務(wù)水平，進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)疑難問題的綜合處置能力。

??當(dāng)然，還有最重要的就是要盡快完善相關(guān)制度，鼓勵房企建“好房子”，對違法違規(guī)行為堅決地實行頂格處罰。

??我們相信，當(dāng)監(jiān)管的大門關(guān)緊，當(dāng)企業(yè)重拾初衷，當(dāng)行業(yè)回歸理性時，樓市就會少一些套路，就能夠讓更多尋常百姓住上真正無憂的“好房子”。