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??在目前金融市場較為動蕩的環(huán)境下，美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊表現(xiàn)不俗，數(shù)據(jù)中心、基建、自動倉儲等行業(yè)表現(xiàn)突出。

??長久以來，呼吁推出REITs（即房地產(chǎn)投資信托基金RealEstateInvestmentTrusts）的聲音經(jīng)久不衰。近期，千呼萬喚的“中國版”REITs試點方案被拉開大幕，雖說是困難重重，在法律、稅收等多方面制度難以協(xié)調(diào)，但以基礎(chǔ)設(shè)施項目REITs為突破口的中國公募REITs走出了萬里長征第一步。

??作為最早推出REITs的美國，擁有全球最大的REITs市場，其市場規(guī)模占全球市場總規(guī)模的近2/3，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是其中核心一塊。美國REITs發(fā)展軌跡與中國有哪些不同？美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs從誕生到成熟，又是如何探索出一套成熟的運營模式？受新冠肺炎疫情影響，美國REIs表現(xiàn)又如何？

??疫情影響，因禍得福？

??“2020年初以來，由于新冠疫情采取的社交隔離措施以及隨后的美國經(jīng)濟停擺，使得美國股市經(jīng)歷多次熔斷，REITs也不例外，而且是整體情況最為嚴重的一次。”VIINET董事、Vesta Investment Advisors首席執(zhí)行官陸兵接受《中國房地產(chǎn)金融》的采訪時表示，疫情是否影響美國REITs市場？對這個近期自己被問及最多的問題，陸兵給出了肯定回答。

??眾所周知，自2008年以來，美國進入了后經(jīng)濟危機時代。加上此次的“黑天鵝事件”，陸兵回顧美國資本市場近年的表現(xiàn)時指出，歷史數(shù)據(jù)表明美國REITs是股市相對好的避險資產(chǎn)。

??因為REITs其本身的特點具有：收益性、抗通脹性、增值性、安全性、流通性。在收益率層面，占整個股權(quán)REITs47%的基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊位于各類型REITs板塊收益率第一梯隊。

??美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs可投資對象包括：鐵路、微波收發(fā)系統(tǒng)、天然氣儲存及輸送管道、固定儲氣罐等等。由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs流動性充足、債務(wù)水平良好，從收益來看，位于各類型REITs的第一梯隊。截至2020年5月底，美國市場基礎(chǔ)設(shè)施REITs2020年累計收益率為18%，超過同期標普500的-6.3%。

??根據(jù)Nareit公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月，美國市場REITs過去20年平均年化收益率約為12.62%，遠高標普500的6.94%，同時對應(yīng)更高的年化波動率。2019年美國基礎(chǔ)設(shè)施成分股REITs收益率為41.9%，僅次于工業(yè)REITs、數(shù)據(jù)中心REITs和林場REITs,比寫字樓REITs收益率高出10.53%。

??陸兵表示：“在目前金融市場較為動蕩的環(huán)境下，REITs板塊表現(xiàn)卻不錯，雖說經(jīng)濟周期下行，總體虧損是存在的，但仍有數(shù)據(jù)中心、基建、自動倉儲等個別行業(yè)表現(xiàn)突出，甚至有些成績趕超往年，可以說是‘因禍得福’了。”

??“這是因為突發(fā)的疫情，使大家的室內(nèi)活動增加。家里的WI-FI從未承載過如此巨大的需求：筆記本電腦、孩子的平板電腦和游戲機、電視上的直播視頻、家庭安全系統(tǒng)以及所有家庭成員的手機，這就對通信基礎(chǔ)設(shè)施具有強烈的需求。”陸兵說，社交媒體大型公司如推特、臉書允許員工在家辦公，以及更多的企業(yè)開始實行遠程居家辦公，這樣來看，對數(shù)據(jù)處理、網(wǎng)絡(luò)和WI-FI的需求，會變得越來越大。

??除此之外，由于疫情的原因，電子商務(wù)無疑是經(jīng)濟增長最快的行業(yè)之一。美國本地電子商務(wù)銷售額創(chuàng)歷史新高。陸兵說：“由于疫情暴發(fā)所采取的社會疏離措施，電子商務(wù)已成為零售商的主要或唯一銷售渠道，為該行業(yè)帶來了前所未有的增長。”

??同時，疫情加速了電商的發(fā)展，也將機遇帶到了物流倉儲市場的面前。疫情暴發(fā)后，線上業(yè)務(wù)量激增，對于物流倉儲的需求有所增長。的確是，在線教育、網(wǎng)上購物“火了”，相應(yīng)的，基于互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)比如電商、遠程會議平臺，還有倉儲物流等都變得異常活躍。同時，陸兵也提出自己的看法，萬事皆有利與弊。由于物流倉儲入門門檻相對比較低，所以一直呈現(xiàn)上漲的趨勢，這樣也極有可能出現(xiàn)供過于求。

??鼓勵和吸引外資進入

??相比之下，中國的REITs起步較晚，且尚未形成規(guī)模，在證監(jiān)會和發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》中顯示，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs所涉及領(lǐng)域包括倉儲物流、收費公路、機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅及商業(yè)地產(chǎn)。

??雖然不涉及到住宅、商業(yè)，但是也納入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，比如未來的醫(yī)療、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心，基礎(chǔ)設(shè)施在國內(nèi)存量規(guī)模非常大，以接受度比較高的基礎(chǔ)設(shè)施作為切入點，對于公募REITs的放開和推動會起到重要的作用。

??“從美國的經(jīng)驗來看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是REITs市場的主要構(gòu)成部分。目前，美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資的對象包括：鐵路、微波收發(fā)系統(tǒng)、輸變電系統(tǒng)、天然氣儲存及輸送管線、固定儲氣罐等。”陸兵指出。由于美國對于REITs的分類中基礎(chǔ)設(shè)施REITs與數(shù)據(jù)中心REITs分開，因此對于美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs與數(shù)據(jù)中心REITs的研究對于我國公募基金REITs發(fā)行有借鑒意義。

??在他看來，其中最大的不同在于從運營上如何去管理，美國早在1960年，就出臺《房地產(chǎn)信托投資法》，允許公開募集資金用于投資房地產(chǎn)項目，推動REITs面世的同時，還為后續(xù)道路奠定了基礎(chǔ)。但由于法律規(guī)定不允許REITs自行開展房地產(chǎn)經(jīng)營和管理，REITs處在第三方管理階段并持續(xù)多年，制約了其規(guī)模發(fā)展。

??以至于出現(xiàn)行業(yè)的明顯周期致使在上世紀80年代陷入停滯狀態(tài)。但在1981年以后，REITs開始在經(jīng)營上追求多樣化投資與投資風險管理，并降低負債比率。特別是1986年，美國時任總統(tǒng)里根簽署了《稅收改革法》更是被視為“轉(zhuǎn)機”和“革命性的推動”。

??“該法案允許REITs直接經(jīng)營不動產(chǎn)而不必交由第三方管理，放松了原法案中對REITs業(yè)務(wù)的監(jiān)管限制，使得REITs運營呈現(xiàn)明顯公司化。至此，REITs從房地產(chǎn)企業(yè)的融資載體一躍成為不動產(chǎn)運營管理公司，發(fā)展進入主動管理快車道，加速美國REITs的復(fù)蘇和躍進，眾多股權(quán)(Equity)REITs紛紛上巿，迎來了一個繁華的REITs時代。”陸兵說。

??值得一提的是，1997年的《納稅者減免法》和1999年的《REIT現(xiàn)代化法》大大降低了REITs享受稅收優(yōu)惠的要求，直到2004年，時任總統(tǒng)布什簽署美國創(chuàng)造就業(yè)法案，其中很重要的一條就是取消所有國外投資者在投資美國公開交易的REITs產(chǎn)品時候的差別對待，強有力地鼓勵和吸引了大量外資涌入美國資本市場。

??直到2007年，美國才推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs。2007年，美國國內(nèi)稅務(wù)局（InternalRevenueService）以一事一議的批復(fù)信函方式確認了基礎(chǔ)設(shè)施可以成為REITs的適格投資對象，由此開啟了REITs投資基礎(chǔ)設(shè)施的序幕。美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs與中國基礎(chǔ)設(shè)施有一點不同在于，剔除了新基建如數(shù)據(jù)中心，單獨成為REITs的一種類別。

??陸兵認為，管理的方法不斷改進是最大的亮點和不同點，由于管理者的進取心態(tài)的不同，所以承擔的責任也不同。要從長遠發(fā)展的角度進行分析，發(fā)揮著其他金融產(chǎn)品難以替代的理財優(yōu)勢，吸引著美國公眾和商業(yè)社會的極大興趣。

??啟示：投資者利益放在首位

??除了上述不同之處，陸兵還從發(fā)展模式進行分析，REITs在國內(nèi)做大之后，面臨的是要如何做強的問題，也是值得思考的。在他看來，REITs若是要做大、做強，應(yīng)該把投資者的利益放在首位，保障投資者的利益的同時做到透明化，而不是單獨以融資作為其發(fā)展的手段。

??“雖說現(xiàn)在美國，REITs已經(jīng)成為房地產(chǎn)專業(yè)投資基金的主流，但絕不能成為其融資的唯一手段。”他還強調(diào)，二者的目標略有不同，如何考量其中利益的沖突，是首當先需要衡量的。

??“除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)的管理與金融行業(yè)的管理完全是兩個不同的模式，二者不能一概而論，這是兩個專業(yè)性極強的領(lǐng)域，對于專業(yè)知識領(lǐng)域的要求相對較高，金融考量的是合規(guī)性、基本操作熟練，但房地產(chǎn)要考慮租金收益率、回報率等問題。”陸兵強調(diào)，這也大大阻礙了其發(fā)展。例如，懂得房地產(chǎn)專業(yè)知識的人，不一定擁有金融機構(gòu)的牌照，但擁有牌照的金融機構(gòu)，又不一定擁有房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識。

??二者之間要如何平衡、如何融合？倘若是讓不懂房地產(chǎn)專業(yè)的人士來管理、經(jīng)營牌照，這將是非常危險的。

??其次，“中國版REITs”試點乃至未來推廣的底層資產(chǎn)的供應(yīng)潛力巨大。

??經(jīng)過過去幾十年的投資建設(shè)，中國各級政府通過各種形式，積累了大量的成熟運營的基礎(chǔ)設(shè)施項目，但基礎(chǔ)設(shè)施REITs在底層物業(yè)上天生存在諸多不足。比如，在底層物業(yè)的權(quán)利、流動性、估值、收益等方面，基礎(chǔ)設(shè)施均不占有優(yōu)勢。未來發(fā)展或許仍將面臨較多難題，如期限錯配、缺乏優(yōu)質(zhì)項目、稅收拖累、市場流動性差等。

??國內(nèi)在正式發(fā)行之前要有所準備，才能應(yīng)對發(fā)行后諸多大大小小的問題，陸兵進一步解釋說道：“例如中國的法律要不斷地更新以適應(yīng)新的金融創(chuàng)新的需要。公司法、信托法、稅法、信息披露制度等均需要進行調(diào)整以適應(yīng)REITs需要。美國注重‘法律先行’，在推行之前就嚴格規(guī)定各項條條框框。避免‘一放就活、一管就死。’的現(xiàn)象出現(xiàn)。”

??“中國REITs未來的發(fā)展，不一定要照搬美國的操作方法，但一定要考慮其長遠的發(fā)展目標。寧愿一開始把速度放得緩慢一些，顧全大局，后續(xù)發(fā)展中產(chǎn)生連貫性，尤其是不能影響投資者的信心。”陸兵說。