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??“從去年開始，我們店主營業務就轉為新房銷售，結果今年新房賣得也不行。”8月26日，鄭州管城區一家二手房門店負責人陳康向中國房地產網鄭州表示，“盡管統計出來的銷售數據在上漲，但據我所知同行里兩個月沒開一單的大有人在。”

??陳康說的銷售數據是二手房交易。今年鄭州整體成交量較去年同期均有所下降，其中2月份二手房銷量僅34套；截至8月底前，鄭州二手房掛牌總量為10.4萬套，7月份鄭州二手房共成交7246套，按目前去化速度，鄭州二手房去化周期大約超過18個月。

??新房市場也沒有出現往年“金九”之前的火熱。8月17日至21日這周，鄭州一共有6個住宅項目開盤，共推出房源1380套，整體去化率約70%；其中位于港空港區恒大未來之光去化率不足10%。

??“就現在市場情況來看，今年的‘金九’估計是2016年以來最慘淡的一年。”某TOP10房企鄭州區域負責人表示，促銷未必能促活鄭州樓市。

??不過，鄭州房地產市場銷售疲態并未影響土地市場。克而瑞發布的《2020年500城土地供應動向研究》顯示，鄭州是突破2016年以來新高的城市之一。研究稱，目前鄭州土地價格此前多還處于相對低位階段，市場發力較晚，近兩年受“人才政策”利好影響，土地價格上漲動力強勁，上半年成交的土地價格對比過去幾年均有大幅提升，地價正值高位。

??一邊是難以去化的樓市，一邊是高漲的土地，鄭州房地產市場陷入膠著。

??二手房市場：降價20萬元仍難出手

??每天下午，他和同事們都會拿著二手房掛價牌去到一些人流量大的路口發傳單，期望招攬些生意。

??小鐘所在的門店主營小區為美景鴻城、陽光城等，“美景鴻城一期有一套89平方米三房，掛了半年，從155萬元降到了139萬元，至今沒有出手，周邊的幾家門店已經不再推這套房子了。”小付表示。

??這并不是個例。小付說，往年這種戶型是最受歡迎的，只要價格相對合適，基本上掛牌時間不會超過2個月，成交并不難。但是今年明顯能感覺到“變天了”。

??據他介紹，附近二手房難賣的很大一部分原因在于稅費。“在房價和新房相差不多的情況下，有的二手房不是滿五唯一，交易中會多出一部分稅費，導致二手房最終成交價甚至高于同區域新房，所以客戶為什么要買二手房？”

??無獨有偶，鄭東新區東風南路一家房產中介工作人員也表示，他們門店今年3月份正式復工之后，業績一直處于不上不下狀態，“市場受疫情影響實在太大了，有不少房源是從去年就掛牌出售，掛到今年都無人問津。除非降價才會有意向購房者去看看房。”

??但降價并不意味著就會成交。“像東風南路沿線原來89平方米戶型相對熱門，最近好多套總價都降了10多萬元，但整體來說還是比較貴，不太好賣。”該工作人員表示，航海路沿線也有那種不帶電梯的小區，一次性降價20萬元房源也有，但帶看量依然不高。

??據360房產網統計數據顯示，近3個月鄭州市累計有16245套二手住宅調價，其中漲價房源2715套，平均漲價幅度5.68萬元/套；降價房源13530套，平均降幅4.55萬元/套，降價房源占比超過83%。

??“其實，鄭州市場目前不乏降價幅度在10萬元以上房源，但一般不會直接掛牌降價，只有購房者意向確定得差不多了，在看房過程中房東才會表示價格可議。”一位不愿透漏姓名的從業者告訴中國房地產網鄭州，為了“自救”還有的小區業主會在群里商量主推房源順序，“比如張家急著出手，如果其他出售同戶型的小區業主同意，大家的掛牌價就都比張家高出一部分，然后下一次輪到王家。不過這種情況比較少見，一般是小戶型老小區鄰里之間比較熟。”

??據貝殼找房數據，截至8月26日，鄭州二手房整體掛牌已達到10.4萬套，7月份鄭州全市二手房共成交7246套（間），6月份成交7222套（間）。

??超過10萬套的庫存，月均7000套銷量，按照目前去化速度鄭州二手房大約需要18個月才能清完，當然，這還是在沒有新增掛牌出售的假設情況下。然而真實情況是，新房不斷開盤，新增二手房掛牌并未停止，從2019年10月起鄭州二手房供應量每月都維持在17000+套高位。

??目前，鄭州二手房房源可選擇空間很大，市場上已經有不少小區庫存量達到了2017年的2—3倍，成交量卻不及往年同期水平，不難預見未來很長一段時間內，二手房市場會進入買方市場。

??“促銷未必能促活鄭州樓市”

??新房銷售的日子也不好過。

??上周鄭州一共6個住宅項目開盤，共推出房源1380套，整體去化率約70%，其中位于港空港區的恒大未來之光去化率不足10%。二七區千畝大盤鄭州華僑城推出房源16套，仍未售罄。華僑城最近幾次推盤均為“擠牙膏式”，每次推盤幾乎都在20套以內。

??另一方面，7月份鄭州全市商品房銷售21659套（間），較去年同期下降了28.08%；商品房銷售面積235.53萬平方米，較去年同期下降了25.5%。

??據前段時間國家統計局發布的70大中城市房價指數數據顯示，7月份，鄭州商品房住宅銷售價格指數環比上月持平，與去年同期相比下降了0.7%。其他一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.6%和5.7%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.5個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

??跟去年同期比起來，鄭州是全國70個大中城市中為數不多出現價格下跌的城市，且是3個月以來連續下降（5月下降0.2%，6月下降0.4%）。

??“我們這兒現在1萬元可以定房，等首付款補齊后，就可以簽訂購房協議。”濱河國際新城經開十五大街某項目置業顧問告訴中國房地產網鄭州，目前項目預售證還未辦下來，但所剩房源已經不多，“等到預售證下來后就可以立刻簽購房合同。”

??該項目目前在售均價16000元/平方米，去年該片區新房在售均價約為18000元/平方米。在售樓處，中國房地產網鄭州看到待客區只有一組客戶在洽談，正中央沙盤圖沒有開燈，整個售樓部僅有3名工作人員，“同事們基本都出去拓客了，不過，我們項目銷售情況挺好的。”負責接待的置業顧問一再強調，房源所剩無幾，可以盡快交1萬元定房。

??此前“8?18購房節”，濱河國際新城片區內不少新房項目推出優惠活動吸引購房者，某國企項目恰逢15周年慶，開盤當天推出多重優惠，但去化率僅為36%。

??“今年優惠活動是真金白銀回饋，最高可以在優惠后總價上再優惠2個點，但是去化結果并沒有達到預期。”該項目營銷總監表示，駐扎濱河近一年時間明顯能感覺到鄭州購房者對這個片區熱情在逐漸消退。

??不僅僅是濱河片區，據克而瑞數據顯示，鄭州2019年整年項目開盤平均去化率是72%，但2020年上半年平均去化率只有42%，銷售難以打開局面、購房者觀望情緒加重等特征在鄭州市場逐漸顯現。

??為了吸引購房者關注刺激成交，不斷有房企釋放層出不窮的“花式”營銷。上述某TOP10房企鄭州區域負責人介紹，為了獲客，目前大多數營銷主要采取高傭金、高折扣方式，部分項目會給到拓客人員高額傭金，以提高拓客人員積極性和帶客效率。然后在銷售節點配合高折扣促成成交；還有低首付、首付分期，努力爭取每一位潛在購房者，降低購房門檻以緩解購房者暫時購買力不足問題；特價房團購，一些尚未進入節點或者銷售不理想的項目，推出少量特價房源或者低于市場價團購房源，聚攏人氣，提升市場影響。

??7月底，就有部分開發商推出了一批特價房，其中萬科大都會125平方米戶型特價10500元/平方米；富田九鼎華府特價12000元/平方米起；萬科溪望此前高層12000元/平方米，推出洋房特價10000元/平方米起；碧桂園西湖約123平方米房源，特價12000/平方米起。

??這其中不乏品牌房企，甚至有二環內樓盤加入促銷隊伍，且從目前市場反應來看，8月中旬的“促銷戰”只是一個開始，9月才是真正的“主戰場”。“就現在市場情況來看，今年的‘金九’估計是2016年以來最慘淡的一年。”這位區域負責人表示，促銷未必能促活鄭州樓市。

??市場需求穩中有降

??“面包”不好賣，“面粉”市場也很安靜。

??2020年前7月，鄭州成交了上百宗土地，大多數為底價成交，其中最貴當屬鄭州市1月成交經開區“福塔三兄弟”，區域內3塊稀缺土地分別被保利、華潤等高價拍走，其中鄭政經開出[2019]025號（網）地塊以溢價率50.25%、9798元/平方米樓面價成為了當月NO.1。

??一直到7月8日，主城區才又迎來一場“搶地大戰”，位于楊金片區的鄭政出〔2020〕23號（網）地塊出讓，吸引了超過50家房企參與競拍，最終被碧桂園以8.42億摘得，溢價率70.6%，樓面價7670元/平方米。

??但是，鄭州今年前7個月土拍市場基本上有且僅有這兩宗“圈地運動”引起了一些水花，其他地塊出讓幾乎沒有掀起波瀾。說起來，鄭州房地產市場今年最受關注的動作當屬契稅補貼。

??6月以來，鄭州市以部分鄉鎮、街道辦事處為發布方，陸續印發了關于該轄區內商品房契稅繳納補貼辦法通告，涉及區域包括二七區、金水區、中原區、管城區等主城區，8月26日起鄭東新區也跟進了補貼辦法，稅補最高可達20%。

??對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，鄭州此次跟進出臺契稅補貼政策，影響還是比較大的。“此前出臺契稅優惠政策多為中西部城市，但鄭州作為樓市熱度一直較高的新一線城市，給出較大補貼力度，從政策層面考慮確實是有鼓勵、刺激住房消費等作用。”

??嚴躍進表示，目前“房住不炒”的大方針不會放松，但類似“契稅補貼”等一些寬松條件的提出有助于增強市場信心，從而有助于鄭州房地產市場去庫存，同時，也要防范部分投機者趁機炒作房價。

??不過，樓市調控自2016年以來一直沒有放松，鄭州“限購”“限貸”并行，購房門檻一直沒有下降，一部分改善用戶除非賣掉手里的房子否則都沒有購房資格。在平穩房價環境下，炒房客基本全部離場，市場需求穩中有降。

??整體環境造就資金緊張已成共識，未來兩三年內鄭州房價很難再次暴漲，從目前市場情況來看，鄭州新房供給和銷售持續增加，轉機要再待時日。