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調(diào)控效果顯著，三條紅線壓力下房企積極促銷(xiāo)，不再激進(jìn)拿地，三季度全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比下降5%

??上海易居房地產(chǎn)研究院10月19日發(fā)布了《2020年9月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，前三季度，樓市冷熱不均，東部地區(qū)樓市量?jī)r(jià)齊升，表現(xiàn)最好。1-8月東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積率先轉(zhuǎn)增，9月增速小幅擴(kuò)大，主要是今年以來(lái)長(zhǎng)三角和珠三角的部分城市成交持續(xù)火熱。這也是因?yàn)闁|部地區(qū)的樓市調(diào)整時(shí)間最長(zhǎng)，自2018年年初以來(lái)的兩年半時(shí)間年初累計(jì)成交面積一直是同比下降，目前來(lái)看，已經(jīng)進(jìn)入新一輪的復(fù)蘇階段。1-9月，東部地區(qū)商品房成交均價(jià)同比上漲6.5%，是四類(lèi)地區(qū)中最大的。

??易居研究院研究員沈昕表示，目前來(lái)看，下半年的調(diào)控效果比較顯著，整個(gè)三季度來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降了5%。三季度地市降溫明顯，可能與疫情期間延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市下半年調(diào)控升級(jí)后政府為穩(wěn)地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期延緩?fù)恋爻鲎層嘘P(guān)。此外，“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)也限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，四季度全國(guó)年初累計(jì)土地購(gòu)置面積同比降幅可能會(huì)繼續(xù)小幅擴(kuò)大，但這有利于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

??報(bào)告顯示：

??2020年1-9月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降2.9%，9月同比下降4.8%

??2020年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15011萬(wàn)平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3064萬(wàn)平方米，同比下降4.8%。整個(gè)三季度來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降了5%。

??受疫情影響，春節(jié)后多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比大幅下降。3月份以來(lái)，隨著全國(guó)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購(gòu)置面積同比降幅開(kāi)始持續(xù)收窄，6月已接近0，7月以來(lái)降幅連續(xù)小幅擴(kuò)大。三季度地市降溫明顯，可能與疫情期間延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市下半年調(diào)控升級(jí)后政府為穩(wěn)地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期延緩?fù)恋爻鲎層嘘P(guān)。此外，“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)也限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，四季度全國(guó)年初累計(jì)土地購(gòu)置面積同比降幅可能會(huì)繼續(xù)小幅擴(kuò)大，但這有利于穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)房?jī)r(jià)。

??2020年1-9月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比上漲17.2%，漲幅小幅擴(kuò)大

??2020年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)6206元/平方米，同比上漲17.2%，比1-8月小幅擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)。2020年1-2月土地購(gòu)置均價(jià)下跌，與去年同期年初異動(dòng)大幅上漲導(dǎo)致的基數(shù)較高有關(guān)，3月土地購(gòu)置均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲恢復(fù)正常。4月土地購(gòu)置均價(jià)漲幅擴(kuò)大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長(zhǎng)較多，結(jié)構(gòu)性因素將整體均價(jià)拉高，5月和6月成交均價(jià)漲幅持續(xù)收窄，7月以來(lái)漲幅小幅擴(kuò)大。下半年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市收緊了調(diào)控政策，“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)也有利于穩(wěn)地價(jià)，預(yù)計(jì)四季度土地成交均價(jià)漲幅將小幅收窄。

??2020年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)5.6%，增速小幅提高

??2020年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103484億元，同比增長(zhǎng)5.6%，增速比1-8月份提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資76562億元，增長(zhǎng)6.1%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。1-9月全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)0.8%，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然要好于固定資產(chǎn)投資。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15030億元，同比增長(zhǎng)12%。3月以來(lái)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)已連續(xù)7個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，說(shuō)明全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)完全恢復(fù)正常。

??從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比增長(zhǎng)6.1%，辦公投資同比增長(zhǎng)0.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降2.5%。受疫情及庫(kù)存量過(guò)大影響，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資是三類(lèi)物業(yè)中恢復(fù)最慢的，住宅投資則是最好的。

??2020年1-9月房屋新開(kāi)工面積同比下降3.4%，降幅小幅收窄

??2020年1-9月，房屋新開(kāi)工面積160090萬(wàn)平方米，下降3.4%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積117193萬(wàn)平方米，下降4.2%。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月房屋新開(kāi)工面積20173萬(wàn)平方米，同比下降1.9%。上半年全國(guó)土地成交情況較好，部分城市地市火熱，預(yù)計(jì)四季度年初累計(jì)房屋新開(kāi)工面積同比降幅還將繼續(xù)小幅收窄，全年預(yù)計(jì)仍將小幅下降。

??2020年1-9月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降1.8%，降幅繼續(xù)收窄

??2020年1-9月，商品房銷(xiāo)售面積117073萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降1.0%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降16.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降15.3%。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)7.3%，已連續(xù)5個(gè)月同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明各地商品房銷(xiāo)售已基本回到正軌。

??受疫情影響，2020年2月全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，1-2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比大幅下降，3月以來(lái)隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷(xiāo)售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅開(kāi)始持續(xù)收窄。預(yù)計(jì)四季度年初累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄，全年預(yù)計(jì)仍為小幅下降。

??分地區(qū)來(lái)看，2020年1-9月，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積48075萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積31459萬(wàn)平方米，下降7.0%，降幅收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積32687萬(wàn)平方米，下降1.0%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積4852萬(wàn)平方米，下降8.9%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??如果不考慮新冠肺炎疫情影響，目前來(lái)看，東部地區(qū)調(diào)整時(shí)間最長(zhǎng)，自2018年年初以來(lái)的兩年半時(shí)間一直是同比下降，已經(jīng)進(jìn)入新一輪的復(fù)蘇階段；中部地區(qū)降溫時(shí)間晚于東部地區(qū)，處于震蕩下行過(guò)程中；西部地區(qū)最晚啟動(dòng)，降溫時(shí)間也最晚，處于震蕩下行過(guò)程中；東北地區(qū)處于震蕩下行和筑底過(guò)程中。

??2020年1-9月住宅新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值為113.1%，需警惕未來(lái)供大于求

??新開(kāi)工面積反映的是未來(lái)的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來(lái)一段時(shí)間維持目前的銷(xiāo)售水平，則當(dāng)前新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值一定程度上就可視為未來(lái)三個(gè)季度后的供求比。從住宅年初累計(jì)新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值來(lái)看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動(dòng)后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開(kāi)工面積低于銷(xiāo)售面積。2018年以來(lái)隨著大部分城市庫(kù)存降低，房企開(kāi)始補(bǔ)庫(kù)存，新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積均大幅下降，由于銷(xiāo)售端通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補(bǔ)，新開(kāi)工面積受到的影響則更大，新開(kāi)工與銷(xiāo)售面積比值下降。3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開(kāi)工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升。可以看到，自2018年初以來(lái)，近三年住宅新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值都在100%以上，2019年和2020年的大部分時(shí)間均在120%左右，也即當(dāng)期新開(kāi)工面積要比銷(xiāo)售面積多20%左右，如果未來(lái)銷(xiāo)售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

??2020年1-9月全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲5.6%，漲幅小幅擴(kuò)大

??2020年1-9月，全國(guó)商品房成交均價(jià)9878元/平方米，同比上漲5.6%，漲幅比1-8月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)9989元/平方米，同比上漲7.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比下跌2.1%；辦公樓成交均價(jià)同比上漲1%。

??分地區(qū)來(lái)看，東部和東北地區(qū)漲幅較高，為6.5%和4.2%，西部地區(qū)和中部地區(qū)分別小幅上漲3.1%和1.3%。

??商品房待售面積環(huán)比小幅下降

??2020年9月末，商品房待售面積49581萬(wàn)平方米，比8月末下降0.9%，相比去年同期增長(zhǎng)0.5%。從三類(lèi)物業(yè)的待售面積走勢(shì)來(lái)看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來(lái)一直震蕩下降，2019年12月末環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)，2020年2月同比也出現(xiàn)增長(zhǎng)，3月份以來(lái)雖環(huán)比持續(xù)小幅下降，但目前仍高于去年低點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，下降速度小于住宅，9月末比8月末小幅下降0.5%；辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤(pán)走勢(shì)，9月末比8月末小幅下降0.4%。

??2020年9月末，全國(guó)商品房現(xiàn)房存銷(xiāo)比為26.5月，相比8月末下降1.4%。其中，住宅現(xiàn)房存銷(xiāo)比為16.8月，相比8月末下降3.2%；辦公樓現(xiàn)房存銷(xiāo)比為48.2月，相比8月末下降0.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房存銷(xiāo)比為53.7月，相比8月末下降1%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷(xiāo)比自2018年5月份以來(lái)連續(xù)震蕩上行，近幾個(gè)月存銷(xiāo)比有所下行，但仍高于低點(diǎn)較多；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2018年9月以來(lái)持續(xù)震蕩上升；住宅現(xiàn)房存銷(xiāo)比自2018年8月以來(lái)連續(xù)小幅震蕩上行，整體來(lái)看三類(lèi)物業(yè)存銷(xiāo)比均已進(jìn)入上升通道，樓市漸趨供大于求。

??2020年1-9月房企到位資金同比增長(zhǎng)4.4%，增速小幅提高

??2020年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金136376億元，同比增長(zhǎng)4.4%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款20484億元，增長(zhǎng)4.0%；利用外資94億元，下降9.5%；自籌資金44485億元，增長(zhǎng)5.9%；定金及預(yù)收款45145億元，增長(zhǎng)2.9%；個(gè)人按揭貸款21783億元，增長(zhǎng)9.5%。

??從月度累計(jì)情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長(zhǎng)區(qū)間后，此后幾個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份以來(lái)持續(xù)上行，7月同比已由降轉(zhuǎn)增，8月和9月增速小幅提高。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動(dòng)，1-3月份再次交叉，此后開(kāi)口較大，基本平穩(wěn)。2017年開(kāi)口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢(shì)延續(xù)至今，2020年9月開(kāi)口為1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??疫情發(fā)生以來(lái)，央行已多次向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，市場(chǎng)資金成本走低，今年上半年融資環(huán)境相對(duì)去年更寬松。但下半年以來(lái)，熱點(diǎn)城市紛紛升級(jí)調(diào)控政策，房企融資政策也在收緊。8月20日，住建部和人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，會(huì)議主要強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，同時(shí)本次會(huì)議形成了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”，即“三條紅線”監(jiān)管新規(guī)。監(jiān)管此舉主要是為了控制房企的負(fù)債率，防止房企過(guò)度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。9月底，有媒體報(bào)道，監(jiān)管要求大型銀行控制房貸規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。預(yù)計(jì)四季度房企融資環(huán)境將有所收緊。

??預(yù)計(jì)四季度全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)

??2020年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)相比1-8月繼續(xù)轉(zhuǎn)好，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比降幅小幅擴(kuò)大，土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅小幅擴(kuò)大；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速小幅提高，房屋新開(kāi)工面積同比降幅小幅收窄；商品房銷(xiāo)售面積同比降幅收窄，成交均價(jià)同比漲幅小幅擴(kuò)大；商品房待售面積環(huán)比小幅下降，同比小幅增長(zhǎng)；房企到位資金同比增速小幅提高。

??疫情以來(lái)，寬松的貨幣政策下，上半年部分城市地市樓市火熱，下半年以來(lái)多城升級(jí)了樓市調(diào)控政策。8月20日，央行與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，出臺(tái)實(shí)施房企融資“三條紅線”新規(guī)。10月14日，央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰表示，下一步，央行將會(huì)同住建部和其他相關(guān)的部門(mén)跟蹤評(píng)估執(zhí)行結(jié)果，完善融資規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。這將防止房企過(guò)度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也將有利于穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)房?jī)r(jià)。9月底，有媒體報(bào)道，監(jiān)管要求大型銀行控制房貸規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。

??在監(jiān)管新規(guī)的壓力下，目前恒大等部分房企已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模促銷(xiāo)，易居研究院監(jiān)測(cè)的9月百城新房供應(yīng)量創(chuàng)了近十年的新高，預(yù)計(jì)四季度包括商品房銷(xiāo)售在內(nèi)的全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。