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??長租公寓企業(yè)從2018年以來過得并不好。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，今年最近幾個月時間里，暴雷的長租公寓企業(yè)累計達(dá)到20多家，除了城城找房、小鷹找房和各種類似租房平臺外，連長租公寓第一股“青客”也被傳出拖欠房東租金，導(dǎo)致部分租戶遭到房主驅(qū)趕。

??今年10月開始，城城找房在深圳、上海、北京、海口、石家莊、濟(jì)南、青島、貴陽、重慶、西安、杭州、武漢、沈陽、大連等全國多個城市爆發(fā)危機，不少門店人去樓空。

??長租公寓暴雷、破產(chǎn)或跑路，這個問題愈演愈烈。

??瘋狂擴(kuò)張之后一地雞毛

??今年7月，西安一位租戶在城城不動產(chǎn)管理有限公司西安分公司（以下簡稱“城城找房”）通過“三彩家”APP客戶端繳納了25720元的房租費，還有一個月押金和會員費，租期是一年，合同到期時間是2021年7月2日。10月中旬，這位租客接到房東電話說遲遲沒有收到城城找房的付款，讓自己盡快搬離房子。

??租客聯(lián)系了中介管家，結(jié)果聯(lián)系不上，客服電話也打不通。找了政府的相關(guān)部門，也都無濟(jì)于事。有租客向當(dāng)?shù)毓膊块T報案，被告知“主要的負(fù)責(zé)人都還在，還沒跑路。現(xiàn)在報警也只算是備案登記，并不算立案。”

??有租客在維權(quán)群里說，僅城城找房在西安的維權(quán)就有數(shù)千人。涉案金額眾多。

??被騙的除了成千上萬的房東和租客，還有員工。據(jù)相關(guān)媒體報道，就在半個月前，海口的城城找房幾乎成了鬧市，維權(quán)的人來了一撥又一撥。這些維權(quán)人群中除了出租房子的業(yè)主和租客外，還有大量城城找房的業(yè)務(wù)員。

??“從今年3月份開始，在同樣的地點，三彩家的招牌被換了下來，城城找房的招牌被掛了上去，至此以王亞超為拓疆?dāng)U土猛士的城城找房在海口市以及三亞市瘋狂地擴(kuò)張掘金。”自媒體海南另一面如此表述。

??截至目前，根據(jù)城城找房內(nèi)部員工的信息顯示，從今年7月份開始到現(xiàn)在，城城找房僅在海口市已經(jīng)入賬9150萬元，如果從3月份開始算起來城找房僅僅在海口市已經(jīng)入賬1億元人民幣。現(xiàn)如今，城城找房的招牌已經(jīng)不亮了，從城城找房業(yè)務(wù)員建立維權(quán)群開始，城城找房基本上已經(jīng)確定跑路了。

??為了討要工資，海口城城找房的業(yè)務(wù)員建立了微信群，他們要討回自己被拖欠兩個月的工資以及高則20萬元左右、少則3萬至5萬元的提成。在群里，這些業(yè)務(wù)員使用的維權(quán)方式和房東及租客基本一致，制作口號橫幅、找政府相關(guān)部門。

??借來的錢如出籠猛虎

??記者采訪獲悉，長租公寓的不斷暴雷，讓不少租戶發(fā)現(xiàn)了其中一些蹊蹺之處。甚至有一些長租公寓平臺在“高收低租”運營模式背后，還使用了“租房貸”。

??如有租客通過長租公寓租房時，協(xié)議里嵌套了一個第三方租房貸款協(xié)議。讓租戶在不知情的情況下使用了“租房貸”，租客“莫名其妙背負(fù)了一筆貸款”。甚至有一些房產(chǎn)中介機構(gòu)一手撮合房東和租客，另一手用租客的信用向銀行貸款，轉(zhuǎn)手再用從銀行貸得的資金批量高價圈占更多房源。

??“租金貸”已經(jīng)成為一些長租公寓擴(kuò)展規(guī)模的利器之一，通過小貸公司獲取租客一年的租金，為公司拓展房源提供資金。

??一些長租公寓利用合作方金融公司平臺，誘騙租客簽下小額貸款協(xié)議，美其名曰為租房協(xié)議，如月租2500元，年租金3萬。租客用自己的征信簽下貸款協(xié)議后，長租公寓可以從金融公司平臺一次性拿到一年租金，每月貸款則由租客以房租的名義償還。長租公寓平臺公司則利用趕客、一套房子多次出租、拖賴租客押金、套取租客貸款等方式，吸金無數(shù)，并迅速發(fā)展獲得更多的房源和客源。

??對于長租公寓平臺公司來說，可以提前拿到一年的租金，將收租壓力轉(zhuǎn)嫁給了貸款平臺。

??對金融助貸公司來說，只需合作多家中介機構(gòu)，就可以打包拿到大量業(yè)務(wù)散單，公司業(yè)務(wù)增量獲得突破式增長，業(yè)績好看了，就能拿到更多風(fēng)投資金。

??對于租客來說，雖然簽訂了小額信用貸款，但交納租金的模式由押一付三變成了押一付一，極大緩解了資金壓力。

??對于房東來說，租客簽訂了貸款協(xié)議，為不影響征信，中途退租換房的概率更小。

??看起來是四方共贏。不過，有行業(yè)人士認(rèn)為，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致不良后果出現(xiàn)。

??租客和房東是最不容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)，因為他們都是個體行為，個別租客和房東的違約，不會對整個交易流程產(chǎn)生太大影響。

??金融平臺出現(xiàn)問題的概率也不大，因為金融平臺是出資方，而不是收取資金的一方。

??最容易出問題的就是長租公寓公司了，因為廣大租客靠個人信用從金融平臺貸出來的巨額資金，最后都到了長租公寓平臺公司的賬上。長租公寓再拿這筆錢來支付房東租金和其他各項費用。

??有人分析說，“金錢如出籠的猛虎，一旦到了他人手里，就會失去控制。”

??不過，有行業(yè)人士認(rèn)為，無論是“租房貸”，還是“高收低出”、“長收短付”直接收取年付租金的經(jīng)營模式，都讓長租公寓平臺公司獲得了巨大的現(xiàn)金流。并以高于市場價格來獲取更多房源，成為區(qū)域“二房東”。“拿房―出租―融資―再拿房”的資本擴(kuò)張模式由此誕生，部分長租公寓以巨額資金跑馬圈地，通過壟斷海量房源，形成市場支配地位。資金的其他用途還可能用于短期放貸等高周轉(zhuǎn)投資。

??如果長租公寓平臺公司拿這筆錢不顧后果盲目擴(kuò)張，或干脆據(jù)為己有，這個合作生態(tài)鏈就會迅速坍塌。在這個新興生態(tài)鏈條上，金融平臺公司面臨著收不到租客還款，導(dǎo)致大量還款違約風(fēng)險。只有長租公寓機構(gòu)成了最大贏家，即使公司破產(chǎn)，清算倒閉，大量資金早已到了公司負(fù)責(zé)人手中，去向成謎。

??中國房地產(chǎn)報記者采訪與梳理發(fā)現(xiàn)，已坍塌的數(shù)家長租公寓背后，都可以見到金融助貸公司的身影。北京第一家暴雷的長租公寓昊園恒業(yè)，以及上海的愛生活愛公寓、寓見，杭州的鼎家公寓，長沙的咖啡貓，就是這么崩的盤。

??扎牢監(jiān)管之籠刻不容緩

??“真正的長租公寓應(yīng)是產(chǎn)權(quán)方直接出租，目前市場上大量公寓卻是通過轉(zhuǎn)租方進(jìn)行轉(zhuǎn)租，這是一種高風(fēng)險住房租賃行為。”地產(chǎn)分析師張大偉稱，目前長租公寓模式的風(fēng)險，主要來自其轉(zhuǎn)租模式。公寓方以較輕資金從產(chǎn)權(quán)方承租大量房源，再通過各類優(yōu)惠政策以長租形式轉(zhuǎn)租給租客，利用這個支付時間差，從而獲得大量資金，進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，推高房租。

??一旦承租住房空置過多，當(dāng)?shù)刈夥渴袌鲇隼鋾r，資金周轉(zhuǎn)受困，則將引發(fā)租賃企業(yè)暴雷后，企業(yè)尋路金蟬脫殼等連鎖反應(yīng)。

??在張大偉看來，長租公寓的當(dāng)下亂象，一方面既提醒租客們在選擇公寓與簽訂租房合同時要更加謹(jǐn)慎，另一方面也表明這個行業(yè)亟待監(jiān)管，例如，通過對長租公寓品牌方資金進(jìn)行監(jiān)管，防止公寓方收錢后一走了之。

??近三年來密集的長租公寓暴雷事件已引發(fā)了監(jiān)管部門的注意。上海、成都、廣州、合肥、杭州在內(nèi)的多個城市紛紛發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險提示，建議消費者謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)、認(rèn)真確認(rèn)租金價格、建議使用合同示范文本，謹(jǐn)防“高收低租”、“長收短付”等系列風(fēng)險。

??9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》。11月17日，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》。一系列政策動作標(biāo)志著監(jiān)管層已經(jīng)清楚長租市場的風(fēng)險所在，并向住房租賃企業(yè)亮出監(jiān)管之劍。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，全國多地的長租公寓暴雷事件中，9月2日，深圳市公安局龍崗分局針對深圳寓意公寓涉嫌合同詐騙一案已進(jìn)行了立案處理，并成立了專案組展開偵查。案件正在進(jìn)一步偵查中。

??對于長租公寓運營模式，有聲音尖銳提出：說到底，某種商業(yè)模式的創(chuàng)新、短時間內(nèi)的繁榮，不能最終僅有少數(shù)人獲利而造成的惡果和負(fù)面效應(yīng)卻由社會承擔(dān)。