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??中房網訊 （蘇曉/文）近段時間，長租公寓行業十分熱鬧。

??先是作為長租公寓頭部運營商之一的蛋殼公寓維權事件、破產傳聞，將一向“爆雷”話題不斷的長租公寓再次推上輿論的風口浪尖。

??而后市場消息進一步傳稱，蛋殼公寓或被我愛我家接盤。雖然收購消息很快被當事方否認，但截至美東時間11月17日收盤，蛋殼公寓報價為2.40美元/股，較前一交易日漲幅達到75.18%，成交額暴增至1.44億美元，A股的我愛我家當日漲停。

??與此同時，多地密集發布住房租賃資金監管的通知，堵住長租公寓監管漏洞。

??11月17日，深圳住建局緊急發文規范住房租賃企業經營行為。其中對租金收取方式明確提出，不得“高進低出”“長收短付”，同時，不得誘導租客使用“租金貸”。11月16日，重慶發布通知，要求住房租賃企業應在主城中心城區范圍內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管賬戶。開設的賬戶不得支取現金，不得歸集其他性質的資金，而承租人支付超3個月的租金將納入監管賬戶。此前，上海、廣州、成都、合肥、海口等城市已經發布《住房租賃風險提示》，開展住房租賃企業金融風險排查，并發布資金監管新規。

??“爆雷”、“維權”、“接盤”、“監管”等一連串圍繞長租公寓頻出的熱詞背后，是長租公寓已然走到了行業的十字路口。但不可否認的是，住房租賃的市場需求仍長期存在。待資本熱度消退后，長租公寓將在殘酷的現實中掙扎與自省......

??A面：“二房東”模式后遺癥凸顯，“爆雷” “跑路”不斷

??目前國內長租公寓主要運作方式分為“分散式”和“集中式”兩類。在市場紅利與資本的追捧下，當前市場上長租公寓運作模式中75%都是“分散式”的運作。

??“分散式”主要是從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。眼下頻繁“爆雷”的主要都是“分散式”長租公寓，因為它們已經從租賃經營演變成了金融的資本游戲。

??“分散式”長租公寓的運作，普遍采用的是“高進低出”、“長收短付”的玩法。

??所謂“高進低出”，就是用高于市場的價格從房東處收集房源，用低于收房價格的租金租給租客，從而實現快速收集房源和拓客。“長收短付”則是對房東支付房租采取月付或者季付的方式，而讓租客一次性支付更長時間的租金及押金。部分長租公寓企業甚至進一步通過引入“租金貸”產品，將風險進一步分散至租客身上。

??通過這一系列措施，部分長租公寓企業可沉淀出海量資金。這些資金通常會繼續投入收房和擴大經營，或投資金融項目獲得收益后實現再擴張。但隨著規模的不斷擴大，其背后積累的風險也就越來越高，后繼的現金流要源源不斷填補前面的空缺，才可以讓此種模式維持正常運轉。

??在一位長租公寓業內人士看來，這樣的模式就是用扭曲的互聯網思維來運營長租公寓。“有熱錢逐利慣性思維存在，一味希望通過互聯網思維實現快速發展，誤判光靠房源的大量積累來占據市場，傾向把更多的資金放在房源的收集上。而不從市場經營端需求出發，也缺乏耐心愿意沉下心好好運營。”

??尤其在今年疫情下，整個住房租賃行業都受到波及，長租公寓因其商業模式特點進一步承壓。疫情期間，租房業務大減，平臺的資金鏈發生斷裂，導致長租公寓“雷聲”不斷。

??據中房網不完全統計，2020年下半年以來，全國至少28家長租公寓出現“爆雷”事件，涉及資金上億元，給上萬房東及租客帶來了重大經濟損失。

??B面：以開發商為代表的“集中式”長租公寓理性發力

??“集中式”主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營，如萬科的泊寓、龍湖的冠寓、旭輝的領寓等。根據貝殼研究院此前發布的《2020年租賃市場半年報》顯示，截至2019年年底，已有44家大型規模的開發商開展了長租公寓業務。

??相比分散式的“二房東”模式，目前市場更看好以開發商為代表的“集中式”長租公寓。

??旭輝領寓相關負責人坦言，房企系長租公寓首先在品牌背書上有絕對優勢，接觸一手物業資源的機會較其他機構型要大，自持物業的貢獻能力也強。同時依托房企多產業鏈支撐和協同，可以從項目頂層設計、產品打造、品牌樹立、運營管理、系統支持、社區服務等多個方面，提供包含公寓、物業、商業等不同業態的租賃社區全模塊、全鏈條綜合服務方案。

??市場數據也證實了這一點。根據克而瑞發布的數據顯示，面對今年疫情的沖擊，雖然房企長租公寓整體規模拓展處于停滯狀態，但進入二季度以來，總體開業增速有所回升，二季度房企長租公寓新開業規模增長6.3%；三季度的數據則進一步向好，新開業規模增幅與二季度持平，整體運營規模更是環比增長5.6%。

??更值得注意的是，這些進入到長租公寓領域的房企正從當初的“拓荒”向“精耕”轉變。他們開始注重經營的穩定性和抗風險性，同時聚焦內部資源結構的優化。以萬科泊寓為例，在城市布局上，2020年上半年其張策略上有所收縮，從2019年中期的35城降至33城。克而瑞租售事業部研究總監包梅指出，部分戰略上主動布局長租公寓賽道的房企系品牌，經過幾年的沉淀和發展，規模與經營質量均穩步提升。在行業仍然以追求規模擴張為主的階段，一些企業已著力轉型提升經營質量和經營效率。 

??房東東公寓學院創始人全靂也認為，長租公寓真正的盈利模式，不是租金差，而是資產升值和服務溢價。管理由重到輕，是必由之路。

??某房企長租公寓負責人亦表示，“市場確實需要一些注重服務和產品的長租公寓方。如果長租公寓這種模式能夠持續發展下去，企業與行業都需要更健康的運行規則。” 

??“當潮水退去時，才會發現誰在裸泳。”褪去了光環的長租公寓，面目正逐漸變得清晰起來。

??盡管目前長租公寓的日子不太好過，但也正是行業不斷發展進化的時機。隨著城鎮化的加速推進，未來長租公寓市場發展前景依舊廣闊，而長租公寓必須要回歸提供租賃居住服務的本質。當下的層出不窮“爆雷”，也正是行業自身必須面對的洗牌和凈化。