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??科技的發展一日千里，隨著新經濟行業的崛起以及辦公樓市場新增供應高峰的來臨，一場關于辦公樓租賃新模式的探討悄然展開，租戶以支付會員費來取代支付租金會否成為全新的經營模式。

??會員制或將成為新趨勢

??傳統的辦公樓租賃模式正面臨不少壓力：越來越多的租戶開始尋求靈活辦公空間配合其“總部+分部”的幅射型運作模式；能提升生活品質的多功能辦公空間更易獲得人才的青睞；基于健康考慮而實施的社交距離措施；必須探索創新的方法以建立公司文化及配合遠程工作需要；可持續發展為辦公空間的定義及功能帶來新的要求及期望；股東對財務效率的要求提高為租金帶來壓力。

??這一切加上其他因素，正在推動辦公租賃模式不可阻擋的改變。仲量聯行最新發布報告指出，一種以企業和個人按會籍權限更靈活地使用樓宇業主提供的辦公空間和配套設施服務并支付相應等級會員費的全新租賃模式或將成為新趨勢。會員費將會按租戶使用的設施和服務來收取，這與靈活辦公空間運營商慣用的定價機制類似。

??雖然目前還沒有整棟建筑百分百采用靈活會員制，但有一些項目已采用新舊兼容的過渡模式。位于倫敦的22 Bishopsgate在許多方面仍是以傳統優質辦公樓方式營運，但同時提供會員制配套，通過一個占地約10萬平方英尺的設施，提升該項目內用戶以及公眾的日常體驗:包括4層共用會議室(按承辦合約外包給Convene公司 管理營運)、位于25樓的健身房、41樓的瑜珈及冥想室、57樓的會所及60樓的空中酒吧。

??仲量聯中國區商業地產部總監張靜認為：“房地產科技的迅猛發展也在加速對辦公空間使用及收費方式的重塑。后疫情時代，企業除了更關注為員工提供健康安全的工作環境，也對空間的社交互動和靈活性提出了更高要求，以促進企業的持續創新。會員制租賃生態體系將有望打破資產內各組成部分的界限，借助科技手段整合全面的租戶體驗，滿足不同類型企業及個人的需求。”

??共同尋求解決方案

??誠然，目前辦公樓新增供應較大，無疑給業主在保留租戶并拓展新市場的過程中帶來了壓力，部分項目近年來也不斷改造辦公環境、提升物業服務，以求脫穎而出。

??“目前市場中確實有關于這類探討，但是否會形成新的經營模式，結合現有數據及租賃情況來看尚言之過早。”高力國際華東區辦公樓服務執行董事吳群持有不同意見，“辦公空間的成本支出無論是被稱之為‘會員費’亦或是‘租金’，其對客戶來說，其實仍然是租戶一貫統稱的租賃成本。之所以會出現會員費的概念，主要是允許租戶去到同一個業主旗下的不同營業場所進行辦公，但就實際情況來看，眾多辦公樓使用者暫未有如此靈動的辦公需求。因此，此類類似酒店集團會員費的模式，僅僅適合于非常小部分辦公樓租戶的用房需求，而此類租戶其業務模式亦往往以按區域劃分的銷售、服務團隊為主。”

??“本質上我不認為支付會員費會取代支付租金。會員費模式可以視為傳統租賃模式下出現的創新嘗試，但必然無法取代主流租約租金模式。”吳群認為，為了配合租戶日益變化的辦公需求，其解決方案并不主要在于硬件設施，而是在大樓自身針對日益變化的客戶面積需求的解決方案上，“這就是為什么不少開發商同意在部分樓層引入聯合辦公品牌作為大樓的配套。部分業主本身亦會為租戶提供如共享會議室等設施，租戶因此不再需要于自己辦公室內設定固定數量的會議設施。”

??據悉，不少知名港資開發商正在嘗試探索自營靈活辦公品牌的可能性。這一探索亦正是希望在業主對固定租約及租金的需求及租戶對靈活租賃成本的需求間取得調和，形成有效平衡，從而使得樓內租戶能夠長期穩定的留在本大樓內滿足辦公需求。