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??“一套40.3平方米公寓掛牌總價310萬元，算下來這套房均價折合7.69萬元/平方米”，這則均價直逼北京四環的房產交易信息，是浙江省金華市樓市現狀的一處真實截面。

??金華樓市究竟是一種怎樣存在？國家統計局2月23日發布的《2021年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，新房價格方面，金華以1.2%環比漲幅領漲全國；二手房價格方面，又以1.3%環比漲幅位列全國第四，僅次于深圳、廣州、上海3個一線城市。

??不僅如此，記者梳理2020年2月至2021年1月70個大中城市商品銷售價格變動情況發現，一年來，金華新房價格出現兩輪增長，在2020年7月和2021年1月兩次破1%，在全國70城中間座次躍進30余位；二手房價格也經歷了幾乎一致波動曲線，但上漲勢頭更甚。“房價上漲過快”是一位長三角區域房地產研究人士對金華樓市的評價。

??緣何領漲，又緣何持續上漲？金華樓市變化動態場景及背后原因，勾勒出長三角區域三四線城市樓市生態。

??新房價格領漲全國

??新房價格環比增幅方面，金華從2020年2月環比持平一直走高至8月環比增長1.1%，在全國70城中環比增幅排名也同時從40位開外迅速躋身8月第10位；10月環比增幅短暫回落至-0.2%之后又開始一路上漲，一直到2021年1月環比增幅1.2%，就此領漲全國。

??新房價格同比增幅方面，金華從2020年2月的同比增長7.5%一路波動回落至2021年5.9%，但在全國70城中同比增幅排名卻從第28位一路上升至第14位。

??量價齊升。公開數據顯示，2020年金華市場累計成交商品房22917套，相比2020年17831套成交量，同比增長28.52%，尤其2020年7月份單月成交超過3000套。

??經過2020年一路高歌，2021年1月新房環比增幅領漲全國的金華，更是在傳統樓市銷售淡季沖出新成績：1月新房成交3778套房源，是金華近一年來新房成交量最高的一個月，環比增長60.49%，同比增長345.52%。但其實，金華1月新入市房源共4個盤僅1071套。

??“土地出讓火熱影響下游市場，在售商品房在限價范圍內做到極致，特別是部分稀缺資源房子單價拉高。”一位金華房地產人士告訴記者。

??2020年，金華土地成交125萬平方米，成交金額共計169億元，相比2019年增長9.7%。尤其幾宗被市場所記憶的“轉折性”地塊：

??2020年5月28日，二七板塊最后一宗百畝住宅用地引來中海、恒大、綠城、保利、美的、中天6家房企參與競，經過224輪競價，最后以近24億元總價出讓，刷新二七板塊地價紀錄，成為金華市區次高地塊，就此刺激了疫情后處于疲態的金華樓市；

??2020年7月29日，金東新城90畝地塊還未開拍就引得房企頻頻報價，現場更是吸引了金地、保利、中南、寶龍、敏捷、德信、茂新、中梁等17家房企參與，最終被萬固集團以總價5.51億元競得，溢價率103.1%。

??進入2021年，金華地勢熱度只增不減。1月7日，金華首場土拍推出洪源77畝涉宅地塊

??吸引了近30家房企報名競拍，經過272輪競價最終由保利發展以總價15.92億元競得，溢價率76.1%。

??2月2日金華地市再迎高潮。經過154輪競價，歷時近3個小時，華鴻嘉信以10.24億元競得湖海塘地塊，樓溢價率60.06%；經過349輪競價，歷時近8個小時，榮安以11.81億元競得多湖地塊，溢價率37.67%，該地塊激烈程度是短短20分鐘競價打破華鴻嘉信競得的1.53萬元/平方米的樓面價地王，短短50分鐘沖到了1.7萬元/平方米，最后創下1.85萬元/平方米樓面價紀錄。

??“按照目前樓面價，金華新房很可能馬上進入3萬元/平方米時代，部分核心地段緊俏房源甚至有可能更高。”上述金華房地產人士預判。

??二手房一路追漲 學區房單價破7萬元

??二手房價格環比增幅方面，金華從2020年2月環比增幅-0.3%一直走高至8月環比增幅1.2%，在全國70城環比增幅排名從最開始54位躍升至8月的全國第3位；此后經歷9月至11月短暫回調后，12月環比增幅升至0.8%，在全國70城中位列第3，2021年1月又以1.3%環比增幅位列全國第4。

??二手房價格同比增幅方面，金華從2020年低谷期環比增幅0.6%一路走高至2021年1月的環比增幅6.2%，增長勢頭超過新房。

??金華新房和二手房價格倒掛現象也同時顯現。中指研究院發布根據中國房地產指數系統百城價格指數發布的《全國100個城市新建及二手住宅的調查數據》顯示，金華新房平均價格為12049元/平方米，二手房平均價格為17820元/平方米。

??金華各區1月份二手房掛牌價格圖景為：江南板塊掛牌均價集中在1.8萬元/平方米至2.5萬元/平方米，其中新世紀美墅園4.57萬元/平方米；湖海塘板塊掛牌均價集中在1.6萬元/平方米至2.5萬元/平方米；江北板塊掛牌價集中在1.2萬元/平方米至1.8萬元/平方米，其中盛世天成達4.34萬元/平方米；金義都市新區掛牌價集中在1萬元/平方米至2萬元/平方米；婺城新區掛牌價集中在1.2萬元/平方米至1.6萬元/平方米；金東區掛牌價集中在1.6萬元/平方米至2.2萬元/平方米。

??“二手房價格上漲快以及板塊分化明顯主要是因為學區房的‘公民同招’政策帶來的影響較大。”上述金華房地產人士告訴記者。

??2020年5月12日，金華市公布《關于2020年義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》，實施“公民同招、公辦和民辦只選其一、報名民辦100%搖號+鎖區”等一系列規定，因此，優質公辦學校更成了家長們穩妥的選擇。

??在學區房板塊，記者注意到緊鄰金師五中的金茂大廈，一套40.3平方米公寓掛牌總價310萬元，均價達7.69萬元/平方米。“這是金華市頂級學府房源，都是公寓，雖然網上掛牌很多，但其實都已售出，目前除了310萬元這一套，另外只有兩套，一套57平方米，399萬元；另一套42平方米，335萬元。如果買不到金茂大廈，可以考慮附近恒大文化樓，那邊有一套58平方米，360萬元。”一位金華學區房房產經紀人告訴記者，“現在學區房處于供不應求的階段，房源數量少，一天一個價。”。

??“金華房價上漲過快，后續不排除政府采取調控政策。此前浙江省包括麗水、衢州、臺州等地級市都出臺了調控政策，所以從這個邏輯看，后續金華也要防范調控升級的可能。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。