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??過去一年西安房價累計漲幅位居全國百城第三。外界有人就很困惑，西安房價地價這四年來怎么就突然連升了？當?shù)赜腥耸縿t覺得這并不奇怪，他們認為西安這個城市的潛力在2017年3月落戶放開之前被低估了。

??李琪，在西安一家事業(yè)單位從事行政工作。她覺得西安的房價已經(jīng)讓不少人感到焦慮。“就如同緊跑加慢跑卻總趕不上飛機似的，趕上的人花的買票錢也貴得驚人。” 李琪說。

??記者觀察發(fā)現(xiàn)，3月第1周，西安土地拍賣速度突然加快，以65億元位居當周重點城市土地出讓金榜首，幾乎追平其今年前兩個月的土地出讓總金額。據(jù)測算，與四年前相比，目前西安部分區(qū)域的住宅用地價格已經(jīng)漲了3倍。

??地價上漲會直接反映在房價上。“房價幾乎每一年都在漲。西安主城區(qū)均價超過1.5萬元/平方米，周邊區(qū)域也普遍均價過萬。”3月9日，西安的一名房產(chǎn)經(jīng)紀人李軍向記者表示，“金三銀四”背景之下西安樓市去化很快，新盤存量很少。

??2020年西安樓市供求關(guān)系一直處于緊平衡狀態(tài)。即便到了今年，西安樓市供需矛盾也仍然突出，再次出現(xiàn)了“萬人搖”現(xiàn)象。

??接受記者采訪的中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿等業(yè)內(nèi)人士分析稱，短期內(nèi)西安樓市仍將存在缺口，火爆搖號場景恐會再現(xiàn)。長期看，隨著土地供應量上漲和新項目入市，供不應求情況會得到平抑，但由于土地等成本價格上升，住宅平均價格仍將會繼續(xù)上行。

??追漲心理

??“今年以來，西安9個城區(qū)的房價有漲有跌，但整體看西安房價每一年都在上漲。”房產(chǎn)經(jīng)紀人李軍說，目前西安主城區(qū)新房均價已超過了1.5萬元/平方米，其中有不少項目單價達到2萬~4萬元/平方米甚至更高。就算是位置稍遠的西咸新區(qū)，新房均價也普遍超過1.2萬元/平方米，“房價越漲，看房的人越多” 。

??對于新房價格，安居客數(shù)據(jù)顯示，去年4月西安新房均價12501元/平方米，截至統(tǒng)計日（2021年3月10日）西安新房均價14081元/平方米，不到一年時間價格上漲超過1500元/平方米。

??二手房價格方面，李軍稱，由于新房市場拉高了二手房市場預期，加上二手房普遍配套較好，西安二手房價格最近這些年不斷抬升。

??與李軍略顯樂觀的態(tài)度不同，李琪覺得西安的房價讓她感到焦慮，相比動輒單價過萬的房價，大學畢業(yè)留在西安工作的李琪收入并不高，一個月下來滿打滿算也就4000元出頭。

??“我和老公結(jié)婚三年，有點積蓄，但是日常開支加上撫養(yǎng)孩子的開支，想買房可能也就是想想罷了。”李琪稱，去年和今年她先后兩次參與搖號，但是“中簽率很低，就算中簽了也不見得有那么多錢去買，可是不去搖一下又覺得不死心。”

??李軍和李琪截然不同的想法實則是西安樓市的縮影，那就是房價堅挺態(tài)勢已不是一天兩天。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年西安新建商品房價同比漲幅高達14.2%，在重點城市中排名第二。2020年西安房價漲幅同樣排名靠前，在重點城市中排名第三。

??“去年新冠肺炎疫情西安樓市也受到波及，但和多數(shù)城市相比西安樓市充滿韌性。” 西安一家本地房企的項目副總經(jīng)理翟輝說，去年年初他所在的項目開盤不久就被迫按下了暫停鍵，但隨著疫情好轉(zhuǎn)，市場很快就恢復過來了，“對房企來說，去年西安樓市表現(xiàn)不輸于往年”。

??對于過去一年的西安樓市，支家駿總結(jié)稱：西安住宅市場整體量縮價漲，供求關(guān)系長期處于緊平衡狀態(tài)。

??土地拍賣價格強勁    

??房價上漲的背面，西安土地市場表現(xiàn)同樣搶眼。

??最新的一個現(xiàn)象是，雖然今年以來西安土地成交總額不足200億元，但地王頻出，出現(xiàn)了曲江二期、西咸能源金貿(mào)區(qū)、浐灞等多宗高價地，眾多頭部房企參與競拍。

??2020年，西安共成交295宗、共計1947萬平方米開發(fā)用地，同比增加14.6%；土地收入共計1058億元，同比增長32.6%，全國排名12（另有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示排名第7）。其中，土地出讓面積、土地出讓金均達到近五年新高。在樓面價方面，據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，截至目前西安住宅用地在四年多時間里上漲了近3倍。

??于土地市場而言，品牌房企是在西安溢價拿地的主力軍。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年年底，百強房企中已有50家房企進入西安，綠地、融創(chuàng)、華潤等在西安都積極拿地，規(guī)劃建筑面積接近或者超過百萬平方米。高溢價土地更頻頻出現(xiàn)，2020年有10多宗住宅用地溢價率超100%。

??某品牌房企西安公司副總經(jīng)理稱，各大房企爭相補倉西安、不惜高溢價增儲的直接原因就是房價上漲、人口增長以及今年西安舉辦全運會等利好。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年融創(chuàng)、萬科在西安銷售額超200億元，碧桂園、綠地、金輝、中南、綠城等五家房企銷售額超100億元。

??“地價上漲很明顯，本土房企和頭部房企相比，資金上不占優(yōu)勢，拿地難一些。”翟輝透露，目前西安主城區(qū)開發(fā)土地趨于飽和，房企更多的會聚焦港務區(qū)、西咸新區(qū)和經(jīng)開區(qū)，改善類產(chǎn)品市場占比持續(xù)提升，產(chǎn)品趨向中高端化發(fā)展。

??據(jù)他們介紹，在西安有不少品牌房企和本地房企在今年春節(jié)期間售樓處不放假或少放假，一方面是搶抓就地過年所帶來的購房需求，備戰(zhàn)“金三銀四”；另一方面則積極尋找土地、增加儲備、補充貨值。

??供應跟不上需求

??樓市和地市強勁，直接助推了西安經(jīng)濟的發(fā)展。2020年西安全年GDP突破萬億元大關(guān)，以5.2%的增速位居全國萬億城市第一名。雖受到疫情影響，但房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不賴。2020年西安房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長6.5%；商品房銷售面積2559.79萬平方米，僅下降3%。

??有時候，李琪心里想，高房價是不是正在扼殺新西安人的夢想？

??今年2月23日，西安航天新城攬月閣板塊的山水美樹項目開放購房意向登記。“這個樓盤相比周邊價格很低，有種買到就賺到的感覺，首付不夠就只能找父母借了。”李琪參與了這個樓盤的搖號，她表示：“和我情況類似的人不少，但最終要么是沒通過，要么直接放棄了。”

??這個項目最終有23791個家庭參與登記，18596個家庭核驗通過，5051個家庭撤銷或未核驗。成為了繼去年7月西安首現(xiàn)“萬人搖”之后的第二個“萬人搖”樓盤。

??“這個樓盤的出現(xiàn)與一二手房價格倒掛有關(guān)。春節(jié)之后西安僅有2個項目獲證銷售，使得購房者產(chǎn)生了一定要參與搖號的心理，認為即使沒有搖中也不會耽誤。”支家駿認為，該項目剛需家庭僅4.09%的中簽率、普通家庭僅1.15%的中簽率，實則反映出西安樓市突出的供需矛盾。

??體現(xiàn)在去化率上也是如此緊俏狀況。數(shù)據(jù)顯示，2021年1~2月西安限購區(qū)內(nèi)共推出23個項目（13個項目搖號銷售），房源5969套，登記核驗通過總?cè)舜胃哌_51939人，市場開盤去化率達94.19%。

??“有選擇愿意買保障房”

??西安樓市的火熱使得調(diào)控也不斷。近四年以來西安共9次調(diào)控樓市，交易端除限購、限貸等傳統(tǒng)手段外，近兩年還增加了如搖號、分層限制首付比例、監(jiān)管資金等政策，但和其他城市不同，西安仍然處于城市快速擴張階段，人口流入產(chǎn)生的新增需求龐大。目前還沒有2020年人口新數(shù)據(jù)，但記者查閱數(shù)據(jù)顯示，2017年3月西安實現(xiàn)戶籍新政以來，戶籍人口從2016年底的883萬人增長到2019年底的1020萬人。

??翟輝表示，西安是重要的中心城市，是國家重要的科研、教育、工業(yè)基地，高校林立，醫(yī)療資源豐富，交通發(fā)達，2021年，西安還將舉辦全運會。這對西安的住房需求具有長期的可持續(xù)性。

??有當?shù)厝耸空f，西安對西北五省有較強的吸納力，四年來戶籍新政帶來至少200多萬新西安人，他們遲早會在西安買房安家。

??接受采訪的人士分析稱，租賃型保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房以及商品住宅用地供應逐年增大，這會從根本上解決供求矛盾問題。

??對于未來，李琪說：希望房價不要漲得太快。如果有選擇且符合條件，愿意去購買保障房。（應受訪者要求，文中翟輝、李軍、李琪均為化名）