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??一

??冰火兩重天的新房與二手房

??4月，深圳天氣燥熱，但房產(chǎn)中介劉小亮心里卻滿是涼意。

??穿著白襯衫黑西褲的劉小亮無聊地看著手機(jī)里的信息，這段時(shí)間他經(jīng)常搬張椅子坐在店門口，和旁邊賣光明乳鴿的老板聊天打發(fā)時(shí)間。

??“二手房指導(dǎo)價(jià)出來后，交易差不多少了7成，現(xiàn)在只能做新房和租賃生意。”劉小亮說起二手房指導(dǎo)價(jià)顯得很無奈，“這些政策只是折騰剛需，我有一個(gè)客戶，湖北人，打算在深圳落腳，祖孫三代一起湊錢想要買一套500多萬元的房子，什么都準(zhǔn)備好了，政策一出首付款又提高了3成，只能放棄，繼續(xù)當(dāng)個(gè)‘深漂’。”

??劉小亮認(rèn)為二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)于剛需群體影響最大。“現(xiàn)在也沒有辦法，只能看看銀行接下來有什么政策。”

??劉小亮提到的二手房指導(dǎo)價(jià)政策，是深圳市住建局今年二月份頒布的深圳調(diào)控房?jī)r(jià)新規(guī)，其中對(duì)深圳全市3595個(gè)小區(qū)均價(jià)制定了指導(dǎo)價(jià)，銀行會(huì)以二手房指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行放貸。

??二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，深圳二手房市場(chǎng)交易驟然降溫。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2月，深圳全市二手住宅過戶4166套，環(huán)比下跌40.55%；3月，深圳二手房成交量為6253套，同比下降24.3%。

??盡管二手房成交量出現(xiàn)明顯下滑，卻沒有帶來相應(yīng)房?jī)r(jià)下跌，記者與不少二手房平臺(tái)交流發(fā)現(xiàn)，深圳大部分片區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)與新政出臺(tái)前無明顯變化。

??二手房門檻被抬高后，被擠壓的二手房需求流入新房市場(chǎng)，使原本火熱的新房市場(chǎng)更加熱火朝天。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳3月合計(jì)成交5305套新房，創(chuàng)下2015以來同期月度新高。

??“打新太難了，現(xiàn)在連偏遠(yuǎn)的坪山區(qū)都要4萬元／平方米了！”周先生說起自己深圳“打新”之路，充滿焦慮與懊悔。

??“2019年想買房，猶豫了一下房?jī)r(jià)又漲了一波，等于2020年一年白干，拖到2021年還沒有買上房，越來越焦慮。”周先生說，現(xiàn)在一邊是打新難，一邊是二手房?jī)r(jià)格飛漲，在深圳房?jī)r(jià)面前，自己“十年未變的工資”顯得很無力。

??“打新資料老是通不過，好心塞，不知道咋弄了。”周先生正訴說著買房艱辛之時(shí)，又收到了系統(tǒng)“提交資料審核不通過”的提醒。

??由于新盤限價(jià)，不少二手房與新盤項(xiàng)目存在價(jià)格倒掛，在深圳西部熱點(diǎn)片區(qū)寶安中心、沙井、光明片區(qū)等“打新”異常火爆，“日光盤”屢見不鮮，打新規(guī)則也更加嚴(yán)格。前不久位于光明區(qū)的熱盤認(rèn)籌規(guī)則異常嚴(yán)格，被認(rèn)為是“深圳史上最熱打新”。

??在深圳西部打新熱居高不下之時(shí)，被擠壓的需求又如流水般從深圳西部流向了東部。原本為遲遲難以清盤而頭疼的東部項(xiàng)目已開始坐享漁翁之利，不僅實(shí)現(xiàn)快速清盤，還額外收起了“裝修費(fèi)”。

??二

??“被加價(jià)”的裝修

??“之前去看時(shí)不需要收裝修費(fèi)，半年后再去看一套要加收8萬元，現(xiàn)在一套直接要加18萬元，一分錢都不能少！”曾先生提到了2020年6月在龍崗永湖看過的新盤卓弘星辰，開始覺得位置過于偏僻沒有入手，但沒有預(yù)料到自己看不上的東部樓盤，居然開始加收“裝修費(fèi)”。

??記者前去卓弘星辰營(yíng)銷中心探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前確實(shí)需要收取“裝修費(fèi)”，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：小戶型（90平方米以下）18萬元／套，大戶型（138平方米）23萬元／套。

??卓弘星辰銷售林政表示，“樓盤裝修費(fèi)一直在提高”的情況的確存在，原因是“周邊二手房?jī)r(jià)格一直在漲，所以裝修費(fèi)也在提高”。在問及“裝修費(fèi)不同，裝修標(biāo)準(zhǔn)是否有差異”時(shí)，林政回應(yīng)“沒有不同，就是價(jià)格不同”。

??收取“裝修費(fèi)”情況正在東部區(qū)域泛濫，記者走訪周邊樓盤了解到，裝修費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)大多是3000元／平方米至5000元／平方米，額外收取裝修費(fèi)每套房會(huì)加收20萬元到50萬元間。

??“剛?cè)タ戳她垗徠旱氐亩∩胶优希N售說一套加20萬元裝修費(fèi)，我馬上掉頭走人，真當(dāng)我們剛需人傻錢多嗎”？另外一名購(gòu)房者李先生對(duì)開始加裝修費(fèi)一事表示很氣憤。

??記者從鏈家核實(shí)了解到，當(dāng)前位于龍崗坪地的丁山河畔每平方米加收3000元裝修費(fèi)，且只剩下少量大戶型；如果以118平方米戶型計(jì)算，需要額外支付35.4萬元裝修費(fèi)。

??此外，位于龍崗布吉新盤凱旋天璽名庭裝修費(fèi)最高叫價(jià)180萬元，銷售發(fā)來的消息寫明“裝修款需要一次性支付”。

??“現(xiàn)在開發(fā)商不知道有多拽，想買房的人多了，對(duì)我們中介都不帶搭理的。”徐薇是負(fù)責(zé)深圳福田片區(qū)的房產(chǎn)中介，她表示新房熱度上漲后，開發(fā)商態(tài)度也慢慢發(fā)生轉(zhuǎn)變，“對(duì)于購(gòu)買意向不強(qiáng)的客戶不太想接待。”

??記者前去羅湖區(qū)新開盤的兩個(gè)住宅項(xiàng)目踩盤，了解實(shí)際情況。剛進(jìn)營(yíng)銷中心大門，記者便被攔了下來，“請(qǐng)問您有購(gòu)房資格嗎？在i深圳提交資料了嗎？沒有的話我們是不接待的。”記者隨口應(yīng)了一句“有的”，銷售繼續(xù)表示，“如果符合資質(zhì)需要填寫代理人編號(hào)，我們銷售都是一對(duì)一服務(wù)。”

??記者借故說家里人名額安排自己來看盤，對(duì)方表示不能提供符合的購(gòu)房資質(zhì)，以及填寫對(duì)應(yīng)的代理人編碼，就無法安排看盤。“不是不讓您了解樓盤情況，我們都是按照規(guī)定操作的”。在另一個(gè)新盤，面對(duì)前來看盤的人士，銷售人員表示，“等你有購(gòu)房資質(zhì)再來。”

??現(xiàn)在看盤不僅需要具備購(gòu)房資質(zhì)，在銷售方面也有不同。

??一位住在坪山的業(yè)主告訴記者，現(xiàn)在出現(xiàn)了售樓處連銷售員都省掉的情況，“我們這個(gè)小區(qū)銷售方式是老業(yè)主推薦新業(yè)主，推薦成功可以送兩年物業(yè)費(fèi)，銷售員都不用請(qǐng)。”

??為了獲得利益最大化，除了加收裝修費(fèi)、節(jié)省營(yíng)銷成本外，最“狠”的做法還是捂盤惜售。

??“現(xiàn)在捂盤惜售已經(jīng)是公開秘密，開發(fā)商和政府價(jià)格沒談攏就一直放著，房?jī)r(jià)也會(huì)漲，價(jià)格自然水漲船高。”某開發(fā)商內(nèi)部人士表示，“捂得越久掙得越多”。

??在深圳福田中心區(qū)有一個(gè)由深物業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目皇御苑，2013年后開發(fā)進(jìn)度明顯放緩，第五期與第六期開盤時(shí)間相差5年，且最后一期項(xiàng)目也是分批次開盤，第六期項(xiàng)目從2018年開盤至今，仍剩余一棟樓未拿預(yù)售證，開盤時(shí)間未定。

??從皇御苑租售中心和鏈家處了解到，皇御苑從5期均價(jià)3萬元／平方米到第六期均價(jià)9萬元／平方米，價(jià)格上漲200%。

??針對(duì)深物業(yè)旗下皇御苑項(xiàng)目疑似長(zhǎng)期捂盤惜售行為，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“項(xiàng)目容積率高、占地大、規(guī)模大，外加國(guó)企背景，對(duì)資金回收要求沒那么高，所以慢慢開發(fā)，反正地早就拿了，房?jī)r(jià)不斷漲，利潤(rùn)能掙到更多”。

??此外，許多熱點(diǎn)片區(qū)樓盤也不乏捂盤惜售情況。

??位于寶安熱點(diǎn)片區(qū)的都市茗薈花園一期早在2020年4月份因“疑似捂盤”被約談，隨后在6月14日放出69套199-240平方米大戶型房源，均價(jià)約為11.7萬元/平方米。剩余的D座233套中小戶型，公布稱將在2020年12月12日前完成整改后出售，但在公布信息過去3個(gè)月后，不僅沒有售賣消息，營(yíng)銷中心還被拆除。

??2020年4月，太子灣云璽大廈項(xiàng)目曾因“捂盤惜售”遭到處罰，針對(duì)此事，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡曾表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正常銷售目的是為了實(shí)現(xiàn)供需平衡，但有的開發(fā)商捂盤惜售，是屬于人為有意制造緊張感。

??從當(dāng)前市場(chǎng)來看，雖然政府明令禁止“捂盤”行為，但在巨大利益面前，頂風(fēng)作案的開發(fā)商不在少數(shù)。

??“現(xiàn)在新房市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商根本不愁賣，想怎么操作都可以，得房率也是越來越低。”一位購(gòu)房者在購(gòu)房群抱怨。

??三

??小產(chǎn)權(quán)房、公寓市場(chǎng)開始火熱

??“我們主要做白石洲這一片區(qū)，去年每平方米是6萬元，現(xiàn)在已經(jīng)到了10萬元。”陳老板告訴記者，白石洲舊改消息一出來，他和幾個(gè)朋友一起合著開了一家中介公司，專門做小產(chǎn)權(quán)房、回遷房生意。

??“白石洲舊改剛出來時(shí)生意比較好，買的人也比較多，但是客戶數(shù)還是比較有限，畢竟需要一次性拿出600萬元到1000萬元，而且需要等上五六年轉(zhuǎn)手。”陳老板透露，他們通常會(huì)和買家、賣家商量清楚房屋細(xì)節(jié)，再安排雙方見面，“我們收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)點(diǎn)，雙方見面前需要支付一筆定金，假若見面談不妥定金也不會(huì)退，防止雙方繞開我們私下交易。”

??記者問到，白石洲現(xiàn)在10萬元/平方米價(jià)格怎么會(huì)有人來接盤，畢竟白石洲新盤鶴塘嶺住宅均價(jià)也不過11.05萬元/平方米。陳老板答到，“大家都想對(duì)標(biāo)華潤(rùn)城，一樣的地段和配套，華潤(rùn)城可以賣十七八萬元/平方米，白石洲怎么不可以？大家都是這樣想的。”

??“商品房被限制后，很多中介開始推銷回遷房，很多資金已慢慢流向回遷房，價(jià)格也漲起來了。”一位熱衷于購(gòu)買深圳房產(chǎn)的鐘先生提到，周圍不少朋友都開始入手深圳熱點(diǎn)片區(qū)回遷房，“還有不少人因?yàn)樯暾?qǐng)經(jīng)營(yíng)貸不方便繼續(xù)貸款買商品房。”

??此外，鐘先生透露，有很多資產(chǎn)充裕的投資公司專門收小產(chǎn)權(quán)房和回遷房，然后進(jìn)行加價(jià)轉(zhuǎn)賣，“主要是錢在不停貶值，很多人都投資，市場(chǎng)自然就火了起來。”

??“我們公司請(qǐng)了一個(gè)華為流程管理總監(jiān)做項(xiàng)目，結(jié)果流程管理項(xiàng)目沒做出來，最后帶著我們公司股東、董事們一起炒小產(chǎn)權(quán)房，雖然業(yè)績(jī)不行，但是炒房掙了一大波！”在深圳企業(yè)工作多年的一位購(gòu)房者說到了同事“炒小產(chǎn)權(quán)房”的事，“年會(huì)老板都勸我們跟著一起炒農(nóng)民房，完全忘了企業(yè)文化是回饋社會(huì)的初衷。但也可以理解，畢竟剛買的房倒騰一下就漲了100萬元，業(yè)務(wù)搞半天才掙一個(gè)首付錢。”

??除了有投資需求的購(gòu)房者，也不乏買不起商品房的剛需把目標(biāo)轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。

??“我和丈夫商量買小產(chǎn)權(quán)房住著，就是有個(gè)落腳的地方，現(xiàn)在商品房實(shí)在買不起。”劉小姐表示，“買商品房不僅要分高，還要錢多，兩者缺一不可。”

??和回遷房、小產(chǎn)權(quán)房一起火熱起來的還有深圳公寓。

??“國(guó)際會(huì)展中心這個(gè)樓盤超級(jí)漂亮，您抽個(gè)時(shí)間來看下？”干練的陳小云坐在門店的辦公桌上，熱情地向電話里客戶推銷起位于寶安的公寓。

??陳小云告訴記者，很多外地客戶買不了住宅開始轉(zhuǎn)向公寓市場(chǎng)，“現(xiàn)在多了很多買一層、半層的客戶，比如灣景時(shí)代有幾個(gè)客戶就是一次性買一層，一共20多套，一套80多萬元，共計(jì)約1600萬元。”

??“目前買公寓的60%是投資客，大多買30多平方米一套，總價(jià)100萬元的公寓；40%客戶是自主型，會(huì)買60-70平方米一套，總價(jià)300萬元左右的。”陳小云表示。

??從市場(chǎng)調(diào)查可見，深圳當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房、回遷房、公寓正慢慢成為深圳投資客和剛需關(guān)注的標(biāo)的，深圳資金流向正悄然發(fā)生著變化。

??四

??杠桿炒作問題

??今年4月，深房理102份舉報(bào)材料引發(fā)全國(guó)關(guān)注，時(shí)間持續(xù)發(fā)酵后，深圳市住建局聯(lián)合其他六個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布公告，表示對(duì)違規(guī)炒房行為進(jìn)行嚴(yán)查，這一舉動(dòng)引發(fā)了深圳樓市再一次波動(dòng)。

??到底有多少炒房客？深圳房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？都成了市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

??截至目前，深圳官方還未發(fā)布關(guān)于深房理炒房的處理結(jié)果，但這次舉報(bào)事件蝴蝶效應(yīng)已經(jīng)開始展現(xiàn)。

??據(jù)網(wǎng)上爆料，深圳某銀行發(fā)布關(guān)于《暫停網(wǎng)紅關(guān)注樓盤及關(guān)聯(lián)人員業(yè)務(wù)進(jìn)件》通告，當(dāng)中提到將對(duì)深圳13個(gè)網(wǎng)紅樓盤以及17名涉事人員采取業(yè)務(wù)暫停受理措施，經(jīng)過核實(shí)，通告中名單與人員大部分與“深房理”炒房團(tuán)隊(duì)關(guān)系緊密。

??有深圳銀行從業(yè)者透露，目前單位發(fā)布通告，禁止與深房理有關(guān)人員開展業(yè)務(wù)，且采取“貸款終身負(fù)責(zé)制”，負(fù)責(zé)發(fā)放貸款的客戶經(jīng)理要對(duì)自己業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)到底，要是查處違規(guī)放貸行為會(huì)受到處罰，“針對(duì)深房理這件事行里專門開了會(huì)”。

??廣東住房政策研究中心專家李宇嘉多次強(qiáng)調(diào)，深圳樓市本質(zhì)不是供應(yīng)問題，是杠桿炒作問題，“只要控制住銀根和杠桿，深圳樓市過度繁榮、房?jī)r(jià)快速上漲的問題將迎刃而解。”結(jié)合當(dāng)前深房理炒房事件曝光，深圳過熱樓市能否在這次整頓后實(shí)現(xiàn)降溫，成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

??在采訪中，一位深圳購(gòu)房者對(duì)記者表示，“深圳發(fā)展起來靠的就是這些農(nóng)民房，大家才有地方住，城市才能發(fā)展。現(xiàn)在政府把房子都拆了，大家住哪里？現(xiàn)在連小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格都在上漲，未來要靠誰來建設(shè)這座城市呢？”