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??在連續5年房價上漲后，西安樓市調控政策不斷加碼。

??4月16日，國家統計局發布了《2021年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。3月份，西安新建商品住宅銷售價格環比上漲0.9%，同比上漲7.8%，值得一提的是，這是西安新房價格連續60個月環比上漲。

??面對過熱的房地產市場，從中央到多個地方各級政府開始頻繁“亮劍”。

??全國“兩會”閉幕后，由住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊，遠赴陜西西安和四川成都調研督導兩市房地產工作。

??3月31日凌晨，西安市住房和城鄉建設局官網發布了《西安市人民政府辦公廳關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從建立完善房地聯動機制，加強住房交易管理，嚴格住房金融監管，整治規范市場秩序，加大住房保障力度，夯實調控主體責任六方面提出十大措施，進一步穩地價、穩房價、穩預期。這是西安10天內第三次發文調控樓市，此前的3月23日、25日，西安先后發文嚴格商品房預售資金監管，明確加大住房保障力度。

??“西安當前在購房政策方面不斷打補丁，堵住了各類炒房漏洞。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，從去年下半年到今年市場數據看，西安房價炒作現象又有所增加。通過此類政策，進一步落實了解決大城市住房問題的導向，具有積極作用。

??新政發布后，對房地產市場影響效應開始在二手房市場逐步顯現，安居客數據顯示，西安二手房價格開始連續走出下滑曲線，4月二手房均價13145元/平方米，連續3周下降，環比3月下跌0.17%。

??房企購房者都在“搖號”

??2018年，西安開啟購房搖號，剛需購房者優先搖號，符合規定但是屬于非剛需購房者后搖。從2020年7月份至今，西安已先后出現了紫薇東進、山水美樹、高科麓灣、CID中央首府、保利天悅地塊共5個“萬人搖”樓盤。2021年，西安不僅僅出現了多個“萬人搖”樓盤，且新推出的樓盤幾乎都要通過搖號才能獲得購房資格。據統計，3月份，西安共有31個項目8584套房源進行了線上意向登記，登記總人數80493人，其中18個項目需要進行搖號。

??梳理這些“萬人搖”項目不難發現，它們有著相似的共性：占據板塊核心位置，擁有優質成熟配套，超高性價比，以及區域內供需失衡的現狀。

??事實上，不僅僅購房者需要通過搖號來獲得購房資格，就連房企也需要搖號才能摘得優質地塊。

??4月6日，西咸新區灃西新城XXFX-XX02-40地塊拍賣，吸引了萬科、中海、華潤、金輝等58家房企，經過近10個小時139輪激烈爭奪，在當日18時達到熔斷價格225080萬元。根據之前相關規定，該宗地宣布流拍，進入搖號流程。3日之后，該地塊被華潤置地摘得。

??“西安的房地產市場，因為供地較少、購房客戶多，主城區基本是‘一房難求’的火爆局面，現在碑林、雁塔、曲江等主城區基本已經沒有地了，僅有未央、西咸新區范圍內有少量土地供給，所以這也是本次土地拍賣受到受到各家房企追捧的原因所在。”恒泰集團西安地產項目負責人池鵬告訴中國房地產報記者。

??利好疊加下人口大量涌入

??是什么在支撐著西安房價連續5年不斷上漲？

??近年來，西安城市發展利好政策頻出，關中城市群批復、國家中心城市第九城落地、國家“十四運”落地、4.8萬億元招商簽約、2600億元全運投資、地鐵“六線齊發，九線共建”……

??2017年至2019年，西安通過大幅降低落戶門檻以及西咸新區統計納入，以3年新增128.87萬常住人口成績，排名15個新一線城市常住人口增量第一位。2019年年末，西安全市常住人口1020.35萬人，比上年末凈增加19.98萬人。

??政策不斷提升城市發展潛力，資本和人口大量涌入，直接表現在對住房需求上，“可以說，利好政策頻出，人口不斷流入，加上大量資本涌入，多種因素疊加起來，支撐起西安房價連續5年上漲。”池鵬評價。

??陜西省房地產研究會會長王圣學在接受媒體采訪時表示，近年來，西安房價不斷上漲，說明市場需求旺盛，也有其他客觀因素，如即將召開的全運會，政府加大力度對西安道路、環境整治提升；去年西安GDP超萬億元等因素，都在支撐西安城市價值不斷上升，房地產作為城市發展中重要產業，火爆也就不奇怪了。

??“目前在西安購房的主要以三類人群為主，一是剛需群體，他們主要關注搖號低價項目，因為這類項目價格通常比周邊二手房價格要低，“買到即賺到”；二是改善群體，這部分人占市場交易比例較高，他們大部分是賣掉主城區老房子，再置換一套更大更舒適新房，市場統計數據也能看出，144平方米以上戶型同環比漲幅最大。三是投資、投機群體，也是受本次調控政策影響最大的人群。”西安安康中梁御墅花園、中梁宸院營銷總監付俊向中國房地產報記者介紹。

??調控力度不斷加碼

??為了更好地促進房地產市場健康發展，西安開始頻頻出手，調控政策開始不斷加碼。

??3月16日，西安市住建局發布《關于進一步規范房地產市場秩序有關問題的通知》，加強購房資格核驗、加強購房資金核驗、規范商品房銷售秩序、規范存量房交易秩序、規范涉房信息發布行為、加大檢查監督力度。

??3月23日，西安市住建局、西安市住房公積金管理中心、中國人民銀行西安分行營業管理部聯合發布“關于印發《西安市商品房預售資金監督管理辦法》的通知”。辦法明確，商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款，對商品房預售資金實行全額、全程監管，對用于支付工程建設等費用額度預售資金實施重點監管。

??同日，西安還印發了兩個與房地產相關的政策，分別是《2021年住房租賃試點工作實施方案》和《2021年保障性住房工作實施方案》。

??3月31日凌晨，西安發布了《西安市人民政府辦公廳關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》。限售周期延長至5年、每年按照季度集中出讓土地、新落戶滿1年且提供連續12個月社保或個稅，樓市調控再次加碼。

??“西安當前在購房政策方面不斷打補丁，堵住了各類炒房漏洞。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，從去年下半年到今年的市場數據看，西安房價炒作現象又有所增加。通過此類政策，進一步落實了解決大城市住房問題的導向，具有積極作用，也說明當前大城市政策收緊的可能性都在加大。

??嚴躍進分析，此次政策文件名提及了“房地聯動機制”，這也是全國第一個在文件名中提及該概念的城市。從實際過程看，今年包括北京、成都、湖州等城市都提出了房地聯動的概念，這也成為今年房地產調控的一個重要變化。從西安此次政策內容看，房地聯動機制包括三方面內容：第一，供地規模要增長，尤其是要結合城市發展、人口流入、住房庫存等因素進行供地安排，真正吻合住房需求；第二，品質要求成為土拍中需要導入的內容，在強調限房價、競地價等內容上，定品質成為當前政策關注點，這也是房企后續項目開發所需要注意的內容；第三，落實集中供地政策，尤其是違法三道紅線要求的房企將沒有拍地機會。西安此次房地聯動機制，進一步體現了長效發展機制導向，對于后續全國其他城市也有積極借鑒意義。

??效應漸顯二手房價走出下滑曲線

??調控新政的出臺對于剛需、改善、投資客戶均有不同程度影響。“對于剛需客戶來說，政策出臺優先滿足其首套房置業需求，這部分群體主要擔心買在高位，但購房需求不會變；對“騰籠換鳥”改善客群及追求迅速投資變現的客群沖擊較大，準備置換的改善客戶因為二手房置換時間增加，后期價格不太好判斷。對于投資群體來說，則開始出現觀望情緒。”付俊分析。

??西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健在接受當地媒體采訪時表示，這次調控不同于以往多以單項政策為主，這次打出的是一組組合拳，從供應端、購買端、開發商實力、資金監管等角度全方位發力，將會終結新房長達5年的“大牛市”，給過熱的西安房地產市場降降溫，房價將趨于平穩。

??新政發布后，對房地產市場的影響效應開始在二手房市場逐步顯現，安居客數據顯示，西安二手房價格自2月份升至最高點后開始走出下滑曲線，4月二手房均價13145元/平方米，連續3周下降，環比3月下跌0.17%。

??新建商品房方面，統計數據顯示，3月29日至4月4日，即新政發布當周，西安商品房成交1943套，環比下降30%；成交均價15505元/平方米，環比下降12%。不過，在隨后兩周，西安商品房成交套數和成交均價出現回升，最新統計數據顯示，4月12日至4月18日，西安商品房成交2123套，環比上升5%；成交均價：17111元/平方米，環比上升6%。