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??兩天內，中央連續給廣東珠海和深圳送來發展的大禮包。5日，中共中央和國務院印發《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》，為橫琴與澳門間的合作描繪了藍圖。6日，中共中央、國務院印發了《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》，進一步擴展前海合作區發展空間，打造粵港澳大灣區全面深化改革創新試驗平臺，建設高水平對外開放門戶樞紐。

??對于前海方案，最吸引市場目光的是大幅擴展前海合作區空間，以現有前海合作區為基礎，總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里，包含自由貿易試驗區的蛇口區塊、機場及周邊片區、寶安中心區及大鏟灣片區等范圍。

??擴容范圍幾乎囊括了深圳西部全部沿海片區，按照目前實際人口來算，此次擴容預計惠及300余萬人。

??中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室發言人發表談話稱，擴建前海，是全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放、系統優化深港合作布局的重要舉措，也是支持香港經濟社會發展、豐富“一國兩制”實踐的重大戰略部署。

??“對深圳而言，這是紅利，更是責任，因為創新改革都要突破、闖關、啃硬骨頭。不管擴什么，絕不是地產，現有房地產政策環境下，包括限購、資金穿透式監管、二手房參考價等政策，想靠這個規劃再炒一波地產是不可能的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

??前海擴容擴了什么？

??前海合作區，2010年8月26日經國務院批準成立，包括桂灣、前灣、媽灣三大片區，共計15平方公里。根據新方案，進一步擴展前海合作區發展空間，以現有前海合作區為基礎，進一步擴展至120.56平方公里。

??發展目標是，到2025年，建立健全更高層次的開放型經濟新體制，初步形成具有全球競爭力的營商環境，高端要素集聚、輻射作用突出的現代服務業蓬勃發展，多輪驅動的創新體系成效突出，對粵港澳大灣區發展的引擎作用日益彰顯。

??到2035年，高水平對外開放體制機制更加完善，營商環境達到世界一流水平，建立健全與港澳產業協同聯動、市場互聯互通、創新驅動支撐的發展模式，建成全球資源配置能力強、創新策源能力強、協同發展帶動能力強的高質量發展引擎，改革創新經驗得到廣泛推廣。

??前海合作區面積的擴大對產業發展提出了更高要求。服務業方面，要求建立健全聯通港澳、接軌國際的現代服務業發展體制機制，完善現代服務業標準體系，聯動建設國際貿易組合港，培育以服務實體經濟為導向的金融業態，加快綠色、智慧供應鏈發展，建立與國際接軌的供應鏈標準，探索研究推進國際船舶登記和配套制度改革，推動現代服務業與制造業融合發展等。

??科技產業發展方面，要求聚焦人工智能、健康醫療、金融科技、智慧城市、物聯網、能源新材料等港澳優勢領域，建設高端創新人才基地，積極引進創投機構、科技基金、研發機構，推動引領產業創新的基礎研究成果轉化。

??在前海合作區引進港澳及國際知名大學開展高水平合作辦學；支持港澳醫療機構集聚發展，建立與港澳接軌的開放便利管理體系；支持港澳和國際高水平醫院在前海合作區設立機構，提供醫療服務。

??重視合作區推進新技術新產業發展的法律規則和國際經貿規則創新，構建知識產權創造、保護和運用生態系統，推動知識產權維權援助、金融服務、海外風險防控等體制機制創新，建設國家版權創新發展基地。

??重點要求集聚國際海洋創新機構，大力發展海洋科技，加快建設現代海洋服務業集聚區，打造以海洋高端智能設備、海洋工程裝備、海洋新能源、海洋生態環保等為主的海洋科技創新高地。

??方案還特別提到，支持深圳機場充分利用現有航權，不斷與共建“一帶一路”國家和地區擴大合作。支持深圳機場口岸建設整車進口口岸。依托深圳國際會展中心，推動會展與科技、產業、旅游、消費的融合發展，打造國際一流系列會展品牌，積極承辦主場外交活動。支持“一帶一路”新聞合作聯盟在前海合作區創新發展。

??目前深圳國際會展中心也是由原深圳機場改建而來，可見深圳機場在此次方案中扮演的角色并不簡單。

??對前海擴容，一方面是要提升前海和深圳的地位，讓這里成為內地對外開放的窗口示范區；另一方面則是要促進香港全面融入內地發展、融入大灣區發展大戰略。

??香港特區行政長官林鄭月娥表示，香港會充分發揮自身優勢，協助前海推動服務貿易全面自由化、擴大金融市場互聯互通、提升法律事務對外開放水平等，同時為香港不同界別的專業人才和企業締造更廣闊的發展空間。

??樓市炒作紅利已過

??兩年多來，深圳一直在擴容。

??先是2019年4月25日，深圳市人民政府印發《深圳國家高新區擴區方案》，深圳國家高新區從原來的11.52平方公里規劃面積，到擴區后的總規劃面積為159.48平方公里，形成“一區兩核多園”的高新區發展布局。

??接著，2020年11月，國家把深圳高新區擴容到全市。

??再接著，2021年6月8日，深圳市發改委發布《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，深圳都市核心區擴容提質，將寶安區的新安、西鄉街道，龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道等8個街道納入深圳都市核心區。

??直到這次前海擴區正式落地。人們更為關心的是，前海擴區后，勢必推動區域的發展前景，這對樓市會產生什么影響？

??以擴區后的寶安區為例，寶安沿江地區基本上都納入了前海合作區。方案提到，將在寶安中心區謀劃建設濱海產業金融中心，此外，還將以會展海洋城、寶安中心區為核心，打造國際消費城市主力區。回顧深圳2020年樓市數據，寶安區已是其中漲幅較大的區之一。

??國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土規劃研究室主任黃征學對中國房地產報記者表示，從前海深港現代服務業合作區到自貿區，再到前海合作區擴圍，房地產利好政策已被透支，對房價影響有限。

??李宇嘉認為，有關前海擴容在2019年底和去年深圳特區成立40周年時，都有過一波房價上漲操作，是外部投資客和加杠桿兩個因素助推下的上漲。所以大前海的房價也是全市最高的區域，很多區位房價已經超過20萬元/平方米，10萬元/平方米已經是起步價了。“現在在新的調控政策框架下，包括用戶限購、資金穿透式監管、二手房參考價等政策，對借助規劃炒作樓市紅利已經成為過去。”

??從二手房指導價到嚴格審查購房人資格，從房貸利率上調到打新規則升級，越來越嚴格的市場交易規則下，深圳樓市不斷趨于冷靜。深圳市住建局數據顯示，繼7月二手房過戶量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量為2043套，再次同比暴跌77.28%，創下十年新低。

??李宇嘉表示，未來港澳和深圳在優勢產業鏈條分工、創新性服務業發展、要素自由流動、服務貿易規則對接等方面能否獲得突破帶來經濟增長，以及人口流動創造的可支撐需求，是進一步獲得樓市紅利的前提條件。否則，在現有調控政策和資金環境不變情況下，前海合作區的房價將繼續在高位徘徊，且因為前期已操作了的規劃紅利無法兌現而出現回落。