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??9月以來，王女士發現自家小區門口中介的吆喝聲多了，“房東直降”“低于市場價”等成為房產中介口中關鍵詞。

??實際上，房產中介的動態也在一定程度上反映了市場變化。王女士表示：“我們普通人太專業的知識不懂，但看到門口有大批中介吆喝賣房，大概率說明現在市場行情不好了。”

??事實也如此。

??在二手房核驗價和“三價就低”政策影響下，上海二手房市場速凍效應明顯。據王女士介紹，自己小區內一套141平方米、帶車位的二手房兩天之內報價從1000萬元降至950萬元，由于目前咨詢人數不多，這位房東仍有打算近期再降價。

??根據上海中原統計數據顯示，8月上海二手住宅僅成交1.8萬套，環比下跌24.3%；同比下跌39.6%。

??更為典型的例子是，上海知名學區房——位于浦東的梅園板塊近期不少房源大降價。位于梅園五街坊的一套50平方米房源，由于同時對口3個學區受到不少家長追捧。根據第三方中介掛牌數據顯示，該套房源今年3月剛掛牌時價格超過1000萬元，期間經過5次降價后，目前報價僅700萬元出頭，相比掛牌最高價，總價已下降300萬元左右。

??即使如此，據梅園板塊內房產中介店董小云介紹，來咨詢這些房源的客戶很少。

??市場的急速變化令人唏噓。

??知名學區房降價300萬元無人問津

??學區房普遍降溫已是不爭事實。

??上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海三季度學區房交易量相比二季度相差很多，其實二季度就已經有降溫跡象，交量也不多。

??在價格方面，小云稱，從今年政策出來就一直陸陸續續在降價了。

??“房東在價格方面也是逐漸讓步的，剛開始掛的價格稍微高一點，預留談價空間比較大，但因一直沒有成交，價格也就一讓再讓。”

??據小云介紹，其負責的梅園板塊目前二手房均價在11萬-13萬元/平方米，該板塊內在去年年末和今年年初最高峰時成交均價曾達到20萬元/平方米以上，與最高峰時均價相比，目前成交均價最高降了約9萬元/平方米。以一套面積為100平方米學區房來計算，目前成交總價相比最高時降了約900萬元。

??“我們這邊學區房價格已經快接近2019年上半年價格水平了。”小云表示，即使如此，這些大幅降價房源依然面臨無人問津局面。

??“梅園板塊二手房之前每個月還能成交八九套，這個月我們店梅園板塊目前還沒有成交。”小云表示，現在來店里咨詢的都是房東，買家很少，大家都在觀望。

??“學區房每年四五月以后基本就沒有成交時機了，市場活躍度下降，價格也會慢慢回落。”在盧文曦看來，學區房再熱起來也很難，因為政策本身在打壓，另一方面整個樓市都在降溫。

??“學區房價值由兩部分組成，即房子價值加上學區入門資格價值，現在房子價值在跌，政策也在打壓炒作學區概念，所以不可能不跌。”盧文曦表示，明年學區房價格預估大概率還有調整，像梅園板塊這種炒作特別厲害的學區房，價格肯定會回落，最終回歸到原本應有的價格。

??“三價就低”政策后購房者普遍觀望

??學區房作為二手房市場中“含金量最高”的一個品類，其價格變化僅是市場的一個縮影。

??在小云看來，自己所在的梅園板塊二手房陸續降價，背后有學區房政策影響，但從整個二手房市場來看，還有掛牌限價影響，也有8月份出臺的“三價就低”政策影響。

??今年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，根據新政，上海市各大重點高中一半以上的招生名額都會被分配到全市各區所有初中學校，這也意味著頂（更多政策，請查閱中房網 www.ldayhk.cn）級公辦初中和普通初中都面臨著名額分配，即使在普通初中，只要成績名列前茅就有機會上好高中。

??這一教改政策出臺后部分房源價格出現波動，雖未現大面積價格下調但成交量已開始回落。

??隨后，上海執行了二手房指導價政策，掛牌房源價格必須通過核驗，未通過價格核驗的房源將不得對外發布。

??盧文曦表示，上述政策出臺后其實上海二手房已經出現降價百萬元情況，過高價格也掛不出來。

??時隔不久，8月6日，上海再次出臺針對二手房的“三價就低”政策，即上海各銀行審核貸款金額時將會參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價，在3個價格中取低為原則作為貸款申請價格標準，為的就是降低杠桿率，抑制掛盤價格虛高。

??小云介紹，“三價就低”政策出臺后，很多客戶之前能買到的房子現在都買不到了，原因是貸款批不了，相比以前現在二手房市場能貸的額度很少，首套得按照二套首付比例準備，二套基本就得按照全款來準備，首付增加很多。

??一位購房者向中國房地產報記者表示，自己看中一套二手房本來能夠貸款550萬元，但‘三價就低’政策后，只能貸款270萬元，貸款額減少了一半，剩下280萬元缺口。該購房者表示，短時間內沒辦法補上，只能放棄購房。

??存在上述情形的購房者不在少數，目前上海二手房市場觀望情緒濃厚，買家沒有購買意愿，市場一片慘淡。

??呈現在數據上，上海學區房以及二手房“應聲下跌”。不僅房源價格回落，銷量也呈直線下降。根據上海中原數據顯示，今年7月份上海二手房成交量為2.3萬套，8月份這一數據則下降至1.8萬套，降幅近3成。

??“‘三價就低’政策對二手房影響太大，現在我已經在考慮攢積分買新房了。”上述購房者表示。