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??“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，本是開發(fā)商著力“吆喝”賣房營銷的最佳節(jié)點，然而2021年“金九銀十”已過半，沈陽樓市卻平靜無瀾，開發(fā)商鮮有動作，購房者熱情不高，樓市顯得格外“靜悄悄”。

??集中開盤變“零售”

??一位房地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人員向記者透露，9月入秋后，距離年底只有兩三個月時間，如果等11月再發(fā)力，顯然業(yè)績指標和回款壓力都會比較大，通常開發(fā)企業(yè)會在“金九銀十”期間推出促銷活動，一些所謂大盤、熱盤項目也會選擇“金九銀十”首次集中開盤。然而，2021年9月已接近尾聲，“金九銀十”已過半，市場上少有新盤亮相，項目銷售案場也少有大動作。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2021年沈陽樓市9月、10月新盤較少，即便有新盤推出，也只會拿出相對少量房源，并不會大張旗鼓集中開盤，因市場環(huán)境不好，開發(fā)商在推新項目時都很謹慎。記者撥打了萬科、金地、華潤等幾個在售項目電話，得到答復(fù)都是近期內(nèi)沒有計劃推出促銷活動。同時還了解到，某些開發(fā)商營銷費用不僅沒有增加，反而在這兩個月做了縮減。

??按照慣例，開發(fā)商對于首次開盤項目會給予比較多宣傳，“首開”賣得好，口碑更容易建立，會帶動項目后續(xù)銷量持續(xù)增長。然而2021年首開項目都比較“低調(diào)”。

??以沈北匯置公園City項目為例，本計劃在8月底集中開盤，后延期至9月底，最終只拿出了1棟高層、4棟洋房銷售。據(jù)項目內(nèi)部人士稱，對于體量超過90萬平方米項目而言，首開拿出如此少量房源實屬無奈，原因是客戶不多，成交意向太少，原計劃大規(guī)模集中開盤方式不得不做出調(diào)整，也只能把首開房源縮小到幾棟樓，由集中開盤變成零散售賣。

??去年9月，沈陽共有6家新盤上市，分別是位于于洪區(qū)的富禹金科繁夢里、鐵西區(qū)的億茂風華印、大東區(qū)的龍湖中鐵建云璟、渾南區(qū)的龍湖聽藍時光、和平區(qū)的華潤瑞府和方大長白一品。

??市場上，截至2021年9月28日，目前僅有3個新項目入市，分別是龍湖樘前、龍湖華煜江與城、沈陽金融廣場。相比去年某項目一入市就大賣、熱銷，首開銷售輕松破10億元，2021年市場鮮有首開過億元項目。

??房地產(chǎn)專業(yè)人士分析稱，近期沈陽樓市沒有太大突破，主要是開發(fā)商對市場信心不足，在目前政策和市場環(huán)境下，以往的促銷手段并不會提升銷量，由于市場需求降低、項目蓄客能力變?nèi)酰马椖繜o法集中開盤高調(diào)入市，企業(yè)也沒有可“炒作”內(nèi)容。

??除了開發(fā)企業(yè)信心不足，沈陽樓市下半年推新乏力的另一個原因是2021年土地交易滯后。

??2021年，沈陽首次采用集中出讓土地方式，讓開發(fā)企業(yè)推出新項目時間點有所改變。集中出讓土地可以有效控制地價，對于樓市整體穩(wěn)定有一定作用，但也容易造成新項目扎堆出現(xiàn)，或某一個時間段樓市出現(xiàn)“空窗”期。

??業(yè)內(nèi)人士曾分析，第二輪土地供應(yīng)如果能在7月底完成，開發(fā)企業(yè)在接下來兩個月抓緊進行項目作規(guī)劃、設(shè)計等工作，有可能會趕在10月前上市；2021年第二次土地集中供應(yīng)一再延期，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)來不及在第三或第四季度規(guī)劃出新項目，同時二次土地集中供應(yīng)交易量“慘淡”，一些開發(fā)企業(yè)不急于推出新項目，期盼市場銷量回暖穩(wěn)定后，再推項目上市。

??“暗中”降價

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??2021年下半年以來，沈陽樓市成交量持續(xù)下跌。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份沈陽新房銷量出現(xiàn)斷崖式下跌，新建商品房銷量同比下降51%，環(huán)比下降45%，銷量接近腰斬；這也是2021年為止單月成交下跌最大的月份。

??進入9月，沈陽樓市并未有回暖跡象。沈陽中原研究部最近三周數(shù)據(jù)顯示，2021年第36周成交面積10.64萬平方米，環(huán)比下降17%；成交金額12.93億元，環(huán)比下降23%。2021年第38周成交面積8.15萬平方米，環(huán)比下降31%；成交金額10.31億元，環(huán)比下降26%。成交量不斷下滑，讓沈陽樓市銷量不斷探底。

??從目前發(fā)展態(tài)勢來看，沈陽樓市可能要提早“過冬”了，銷量不斷下滑，雖然樓市整體均價還未出現(xiàn)明顯下跌，但有些項目已經(jīng)開始了“暗中”降價。

??為防止房價大幅度下跌，沈陽一些區(qū)域出臺了“限跌令”，其中沈北新區(qū)在8月26日出臺相關(guān)文件，嚴查售樓處私自降價行為，檢查各售樓處已經(jīng)銷售房源的備案情況。

??在“限跌令”政策下，開發(fā)企業(yè)不敢在明面上大搞促銷活動，實際上沈陽很多樓盤為了應(yīng)付“限跌令”都采取了暗中降價方式。

??一位房產(chǎn)銷售透露，一些項目表面上均價未變，但如果你真想買房，銷售人員會推薦一些所謂的“頂賬房”。通常這些房子要比售樓處均價低10%以上，比如均價12000元/平方米的某項目，有些均價能做到10000元/平方米以內(nèi)。一些中小開發(fā)商為了吸引購房者，采用首付分期無息方式為購房者降低門檻，變相提供價格補貼。

??上述分析人士稱，導(dǎo)致目前市場低迷、“金九銀十”銷量不佳，并非開發(fā)企業(yè)沒有拿出優(yōu)惠措施，是目前市場橫盤及金融政策收緊后，沈陽房貸利率也在調(diào)整，購房壓力增大下購房者觀望情緒嚴重，購房意愿下降。

       從沈陽樓市7—9月發(fā)展態(tài)勢來看，預(yù)計10月也不會有大幅增長。