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??“國(guó)慶長(zhǎng)假樓市的褪色是可以預(yù)料的。受央行對(duì)房貸增速控制、房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)的實(shí)施，及嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、首付款來(lái)源的影響，部分城市出現(xiàn)房貸額度緊張，貸款周期明顯拉長(zhǎng)的現(xiàn)象，貸款都需要排隊(duì)，個(gè)別銀行對(duì)二手房已停貸。而在存量房占比較高的城市中，賣(mài)掉一套二手房再買(mǎi)一套新房的連環(huán)交易只能被擱置。”

??58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年國(guó)慶長(zhǎng)假期間（10月1日-7日），15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房成交套數(shù)為8309套，成交面積為92.44萬(wàn)平方米，較去年同期下滑19%。從9個(gè)重點(diǎn)二線城市看，7天長(zhǎng)假成交4193套，同比下滑幅度達(dá)41%；從2個(gè)重點(diǎn)三線城市看，7天長(zhǎng)假成交116套，同比下滑近8成。其中，武漢、蘇州、大連等二線城市的新房成交量下滑顯著，銷(xiāo)售套數(shù)同比下降分別達(dá)到-57%、-45%、-69%。

??58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜表示，“三道紅線”終結(jié)了房企融資的紅利，集中供地的土拍新規(guī)層出不窮，房企拿地難上加難，第二次集中供地多地出現(xiàn)大量流拍的現(xiàn)象，加上各種樓市調(diào)控高壓下，房企迎來(lái)了最艱難的日子。部分“止?jié)q”城市開(kāi)始跳水降價(jià)來(lái)吸引客流，造成了惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面，針對(duì)這樣的新變化，國(guó)家采取了“雙向調(diào)控”，截至目前，包括岳陽(yáng)等多個(gè)城市出現(xiàn)“限跌令”，平抑了樓市快速下行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。另有部分城市發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼，下調(diào)交易個(gè)稅等，“因城施策”、“一城一策”來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。四季度，預(yù)計(jì)各地針對(duì)樓市“打補(bǔ)丁”的措施依舊會(huì)不斷出現(xiàn)。

??“二線城市和三四線代表城市受前期樓市調(diào)控政策影響最顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫最明顯。”

??中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也表示，今年國(guó)慶假期房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)9月低溫態(tài)勢(shì)。不過(guò)，各地繼續(xù)大力度加碼的可能性明顯降低，政策微調(diào)預(yù)調(diào)的空間已打開(kāi)，部分城市按揭貸款額度和放款時(shí)間、房貸利率、限簽等政策均有微調(diào)的可能，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??“三穩(wěn)”目標(biāo)下市場(chǎng)趨冷

??“總體上今年國(guó)慶長(zhǎng)假全國(guó)樓市購(gòu)房熱情有所下降。個(gè)別城市如北京、深圳樓市出現(xiàn)國(guó)慶前三天集中網(wǎng)簽的情況，造成整個(gè)小長(zhǎng)假樓市數(shù)據(jù)同比變化較大，不排除是受前期成交的房源在10月集中網(wǎng)簽的影響。”許之靜認(rèn)為，在樓市長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)控下，各地城市新房市場(chǎng)呈現(xiàn)較明顯的差異，三線、二線、一線城市市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)程度，主要呈現(xiàn)出從強(qiáng)到弱的梯度下滑的特征。

??縱觀全國(guó)各城市樓市近況，絕大多數(shù)城市都面臨著市場(chǎng)退燒。實(shí)際上，國(guó)慶長(zhǎng)假樓市的褪色早已能預(yù)料。58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的63個(gè)城市中有55個(gè)城市今年9月新房成交量出現(xiàn)同比下滑，下滑幅度平均達(dá)47%，其中，一線城市平均下滑幅度為49%，二線城市除西安出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)外，其余21個(gè)城市平均下滑幅度為44%，38個(gè)三四線城市中，除昆山、珠海、新鄉(xiāng)、常熟、太倉(cāng)、南平、孝感出現(xiàn)增長(zhǎng)外，其余31個(gè)城市全線下滑，下滑幅度達(dá)到50%。

??這是在多項(xiàng)嚴(yán)格調(diào)控政策的疊加作用之下，樓市“去杠桿”，“去泡沫”效果基本顯現(xiàn)。今年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)400余次，2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史紀(jì)錄。從“三道紅線”給房企融資設(shè)限，“房地聯(lián)動(dòng)”土拍新規(guī)則的制訂，嚴(yán)厲限購(gòu)限售、積分搖號(hào)規(guī)則的細(xì)化、再到二手房指導(dǎo)價(jià)制度的建立，打擊學(xué)區(qū)房炒作、虛假房源等全國(guó)大范圍的樓市整治行動(dòng)計(jì)劃，各種打補(bǔ)丁政策的推出，貫穿到房地產(chǎn)的整個(gè)生命全過(guò)程。中央進(jìn)行調(diào)控的方式進(jìn)行了全面升級(jí)，政策“工具箱”越來(lái)越豐富，精細(xì)化程度也越來(lái)越高，不斷直擊擾亂市場(chǎng)健康發(fā)展的各種不利因素和現(xiàn)象。

??上海、南京兩地已經(jīng)明確實(shí)施一年分批次供應(yīng)新房的政策，這就使得市場(chǎng)的冷熱受政府主導(dǎo)的程度變得更強(qiáng)，原先的樓市周期性特征將不再顯著。而這樣的新房集中入市的政策也將會(huì)被更多城市所效仿。

??二手房指導(dǎo)價(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

??值得關(guān)注的是，部門(mén)熱點(diǎn)樓市降溫，二手房指導(dǎo)價(jià)也發(fā)揮了舉足輕重的作用，其關(guān)鍵點(diǎn)在于能引導(dǎo)銀行合理發(fā)放貸款，防范利用信貸資金炒房的風(fēng)險(xiǎn)。“莞八條”中明確：加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。上海則要求對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，不久后又指出二手房申請(qǐng)房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

??58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共有11個(gè)城市建立二手房指導(dǎo)價(jià)制度。尤其是在人口密度較高的城市，穩(wěn)住二手房就是牽住樓市房?jī)r(jià)的“鼻子”，對(duì)新房市場(chǎng)具有一定的打壓作用。

??另一方面，在樓市受季節(jié)性影響變化態(tài)勢(shì)越來(lái)越弱，以及疫情防控常態(tài)化的情況下，線上看房、線上交易越來(lái)越取代多次上門(mén)探房的購(gòu)房方式。

??58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的線上數(shù)據(jù)顯示，2021年7天國(guó)慶長(zhǎng)假全國(guó)樓市活躍度較去年同期略有下滑，但幅度不大，其中全國(guó)二手房線上樓市活躍度下滑17%，而新房線上活躍度上揚(yáng)2%。

??從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)到2021年年底，調(diào)控將從嚴(yán)不變。市場(chǎng)退燒難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開(kāi)盤(pán)潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場(chǎng)面很難再現(xiàn)。“金九銀十”已成為歷史，樓市調(diào)控高壓下，樓市將較長(zhǎng)時(shí)間維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，買(mǎi)賣(mài)雙方將脫離對(duì)季節(jié)的依賴。

??房企啟動(dòng)差異化應(yīng)對(duì)措施

??“房企在把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)的同時(shí)，應(yīng)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品，打造差異化、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，注重品牌建設(shè)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。”陳文靜表示，展望四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場(chǎng)有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，以北京為例，多個(gè)項(xiàng)目在國(guó)慶假期前后集中開(kāi)盤(pán)，其中不乏首批集中供地項(xiàng)目。為吸引更多購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商紛紛推出線上購(gòu)房節(jié)、線上直播、國(guó)慶特惠等營(yíng)銷(xiāo)策略促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。整體來(lái)看，在供應(yīng)改善下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一定活躍度。

??而在另外一個(gè)一線城市深圳，國(guó)慶期間，開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度，新房供應(yīng)量大幅增加，帶動(dòng)新建商品住宅成交規(guī)模較去年同期大幅增長(zhǎng)，但成交去化率不及以往。預(yù)計(jì)四季度，在供應(yīng)改善下，新房成交規(guī)模仍有一定規(guī)模。

??作為二線城市的代表，武漢今年國(guó)慶期間市場(chǎng)熱度明顯下降，受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，購(gòu)房者置業(yè)信心不足，大部分購(gòu)房者觀望心態(tài)仍然比較濃厚，但部分開(kāi)發(fā)商為加速去化，均推出了“特價(jià)房”、“工抵房”等促銷(xiāo)活動(dòng)。

??“重點(diǎn)城市第一批集中供地項(xiàng)目即將入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒏蛹ち遥诖吮尘跋拢科髴?yīng)加大對(duì)城市市場(chǎng)周期及政策變化研究力度，加強(qiáng)競(jìng)品監(jiān)控，制定差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。”陳文靜表示。