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??此次收購美凱龍物業(yè)，旭輝永升服務(wù)與紅星美凱龍簽訂了20年超長期業(yè)績對賭協(xié)議，即美凱龍物業(yè)前6年每年業(yè)績增長承諾為10%，之后14年每年業(yè)績增長承諾為2%。

??紅星美凱龍又對外出售了子公司股權(quán)。

??10月15日，旭輝永升服務(wù)發(fā)布公告，其全資附屬公司旭輝永升（海南）投資有限公司（簡稱“永升海南”）作為買方，擬以6.96億元現(xiàn)金收購上海美凱龍物業(yè)管理服務(wù)有限公司（簡稱“美凱龍物業(yè)”）80%股權(quán)。

??這是今年旭輝永升服務(wù)發(fā)布的第二筆收購公告。9月30日，旭輝永升服務(wù)公告擬以5819.1萬元現(xiàn)金收購湖南美中環(huán)境51%股權(quán)。

??自2018年提出“5年10倍”利潤增長目標(biāo)后，“買買買”已成為旭輝永升服務(wù)頗具標(biāo)志性動作。“我們會始終堅持收并購這條途徑，持續(xù)關(guān)注有合作可能性的項目，并推動落地。”旭輝永升服務(wù)給予中國房地產(chǎn)報記者回復(fù)時表示。

??此次收購美凱龍物業(yè)，旭輝永升服務(wù)與紅星美凱龍簽訂了20年超長期業(yè)績對賭協(xié)議，即美凱龍物業(yè)前6年每年業(yè)績增長承諾為10%，之后14年每年業(yè)績增長承諾為2%。

??“這次紅星美凱龍表示出了足夠信心，所以它們的債務(wù)隱憂不是我們擔(dān)心的。” 旭輝永升服務(wù)方面表示，收購紅星美凱龍旗下的家居賣場物業(yè)是旭輝永升服務(wù)圍繞“5年10倍”整體目標(biāo)，保持“5221”即“旭輝支持+招投標(biāo)外拓+戰(zhàn)略并購+戰(zhàn)略合作”實現(xiàn)路徑下做出的選擇，在業(yè)態(tài)補齊、雙向賦能、資源鏈接等方面實現(xiàn)有力拓展。

??市場人士分析認(rèn)為，這場收并購對于雙方來說是各取所需。紅星美凱龍在合適時機出售部分子公司股權(quán)是其快速回籠資金減輕償債壓力的選擇；旭輝永升服務(wù)收并購也是希望把自身“盤子”做大，沖規(guī)模躋身物業(yè)頭部，畢竟規(guī)模和服務(wù)是物企實現(xiàn)盈利增長基礎(chǔ)。

??為何賣？減債降負(fù)？

??這次交易標(biāo)的美凱龍物業(yè)主要為大型家居商場提供服務(wù)，成立于2021年3月4日，于公告日期其在管建筑面積超過400萬平方米，已與紅星美凱龍自營商場簽訂多份物業(yè)管理服務(wù)合同。

??對于本次交易，紅星美凱龍給予中國房地產(chǎn)報記者回復(fù)表示，契合公司“輕資產(chǎn)、重運營、降杠桿”發(fā)展戰(zhàn)略，有利于公司專注優(yōu)質(zhì)資源開展業(yè)務(wù)，旨在進(jìn)一步提高公司資產(chǎn)盈利能力，優(yōu)化公司現(xiàn)金流水平，中長期滿足公司發(fā)展規(guī)劃。雙方將整合各自在家居家裝及物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢資源，在泛家居生活領(lǐng)域展開全面合作。

??公開資料顯示，美凱龍物業(yè)1億元注冊資本尚未實繳。截至2021年8月31日，尚未產(chǎn)生任何收入及成本費用，賬面無任何資產(chǎn)和負(fù)債，目前賬面財務(wù)數(shù)據(jù)均為0元。根據(jù)北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司出具的資產(chǎn)評估報告，以2021年6月30日為評估基準(zhǔn)日，美凱龍物業(yè)評估價值8.6億元。

??從成立之初，經(jīng)過幾番股權(quán)騰挪，美凱龍物業(yè)實控人為紅星美凱龍董事長車建新，受益股份為50.52%。

??或許，美凱龍物業(yè)自成立時就夾雜著較強反哺控股公司計劃，這也注定了美凱龍物業(yè)被擺上“貨架”的命運。

??自上市以來，紅星美凱龍營收與凈利增速就陷入疲態(tài)，作為主營業(yè)務(wù)的家居業(yè)務(wù)增長乏力，作為支柱業(yè)務(wù)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)債較高，后期提出了“輕資產(chǎn)、重運營”轉(zhuǎn)型模式，希望通過“瘦身”來降低杠桿，先后將旗下7家物流子公司全部股權(quán)及全部借款債權(quán)作價23.43億元轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋資本，以對價40億元將旗下紅星地產(chǎn)70%股權(quán)出售給遠(yuǎn)洋集團。

??截至2021年6月30日，紅星美凱龍資產(chǎn)總計1349.08億元，其中1177.19億元為非流動資產(chǎn)，流動資產(chǎn)為171.89億元，持有貨幣資金為66.05億元，總負(fù)債805.29億元，其中流動負(fù)債為351.06億元。

??標(biāo)普認(rèn)為，紅星美凱龍有約105億元未到期境內(nèi)債券，大部分將于2022年和2023年到期，較大短期債務(wù)規(guī)模將繼續(xù)制約其評級。

??“2021年上半年，紅星美凱龍資產(chǎn)負(fù)債率同比下降2.04個百分點，其中計息負(fù)債規(guī)模下降25億元，有息負(fù)債率同比下降4.84個百分點。降杠桿成效顯著。未來將持續(xù)踐行‘輕資產(chǎn)、重運營、降杠桿’的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷鞏固現(xiàn)有優(yōu)勢，拓展未來市場。輕資產(chǎn)模式加速低線級城市滲透率，重運營提升存量門店的運營效率，持續(xù)拓展新的線上化渠道，持續(xù)聚焦主業(yè)。”紅星美凱龍方面表示。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為，紅星美凱龍此番出售美凱龍物業(yè)就是為了將有價值的資產(chǎn)變現(xiàn)來挽救現(xiàn)金流與流動性。出售股權(quán)、剝離現(xiàn)金流不佳的業(yè)務(wù)與項目都是在“自救”，避免出現(xiàn)違約風(fēng)險。紅星美凱龍需要找出具有核心競爭力業(yè)務(wù)板塊并進(jìn)行業(yè)務(wù)重組來換取現(xiàn)金流。

??為何買？擴規(guī)模增效益

??旭輝永升服務(wù)為什么要買美凱龍物業(yè)？

??早在2018年，旭輝永升服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁周洪斌就曾立下目標(biāo)：“以2018年為基礎(chǔ)，要在2019年-2023年5年間實現(xiàn)10倍利潤增長目標(biāo)”。2018年旭輝永升服務(wù)完成的核心凈利潤為1.26億元，以此測算到2023年，其利潤目標(biāo)為12.6億元。

??“5年10倍”利潤增長目標(biāo)離不開規(guī)模擴張。除了靠大股東“搭橋引線”以及招投標(biāo)方式加大與第三方合作外，旭輝永升服務(wù)通過一些戰(zhàn)略性收并購來提升市場占有率和市場排名。“收并購是未來擴大規(guī)模主要途徑，但不是唯一途徑。”周洪斌說。參與標(biāo)的不乏學(xué)校、醫(yī)院、市政大樓、地鐵等公眾物業(yè)。

??截至2021年6月30日，旭輝永升服務(wù)收入約為20.58億元，凈利潤約為2.83億元，居于上市物企第11位；在管面積為1.3億平方米，在管項目數(shù)量為784個，居于上市物企第13位；綜合實力在物企板塊中居于中上水平。

??“美凱龍物業(yè)雖為新成立公司，但已與紅星美凱龍自營商場簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，為紅星美凱龍經(jīng)營的50家家居商場提供物管服務(wù)。”北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司認(rèn)為，美凱龍物業(yè)未來具備可持續(xù)經(jīng)營能力，可以用貨幣衡量其未來收益。

??這或許是旭輝永升服務(wù)愿意收購美凱龍物業(yè)的核心因素之一，為其帶來了最直觀面積增長，新增超400萬平方米商業(yè)項目體量。

??旭輝永升服務(wù)給予中國房地產(chǎn)報記者回復(fù)時表示，此次戰(zhàn)略并購主要關(guān)注是業(yè)態(tài)補齊，紅星美凱龍本身一是商業(yè)物業(yè)服務(wù)細(xì)分賽道頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)，這對于后續(xù)擴大旭輝永升整體服務(wù)能力、市拓能力有很大幫助；二是雙向賦能，本次合作讓旭輝永升在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域得到了新的機遇和空間，進(jìn)一步提升了企業(yè)整體綜合實力、市占率、品牌知名度和布局密度，旭輝永升深耕物業(yè)服務(wù)近20年，專業(yè)化的運營團隊也將會助力紅星美凱龍實現(xiàn)服務(wù)體驗的升級突破，降低綜合成本；三是資源鏈接，紅星美凱龍作為頭部家居生活服務(wù)平臺，加上旭輝永升也擁有大量客戶及系統(tǒng)化的美居業(yè)務(wù)線，本次雙邊合作是強化了整個美居的服務(wù)生態(tài)。

??旭輝永升服務(wù)對美居未來非常看好，曾提出“3年10億元”目標(biāo)。

??在并購美凱龍物業(yè)前，旭輝永升服務(wù)還看上了紅星美凱龍旗下另一個物業(yè)公司。

??今年3月，永升海南與紅星美凱龍全資子公司天紅星美凱龍世貿(mào)家居有限公司（簡稱“天津紅星”）訂立協(xié)議，以約2.97億元收購星悅物業(yè)90.1%的股權(quán)，此筆收購已于6月完成。

??根據(jù)公告，永升海南及天津紅星應(yīng)以合共3.3億元的現(xiàn)金代價將星悅物業(yè)的90.1%及9.9%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給美凱龍物業(yè)，其中2.97億元支付予永升海南，3267萬元支付給天津紅星。也就是說，美凱龍物業(yè)要以3.3億元買下星悅物業(yè)100%股權(quán)。一番操作后，旭輝永升服務(wù)在并入美凱龍物業(yè)的同時，也將星悅物業(yè)收入囊中，但旭輝永升服務(wù)對星悅物業(yè)權(quán)益占比從90.1%下降到80%。

??星悅物業(yè)和美凱龍物業(yè)包含了紅星美凱龍71個自營家居商城，也就是為旭輝永升服務(wù)帶來了71個商場物業(yè)管理項目。其中，項目平均單價約6元，總面積超650萬平方米。

??為了實現(xiàn)20年對賭協(xié)議約定的業(yè)績指標(biāo)承諾，紅星美凱龍將旗下子公司紅星美凱龍世博（天津）家居生活廣場有限公司作為擔(dān)保，其全部股權(quán)將質(zhì)押給旭輝永升服務(wù)，質(zhì)押期10年。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議如約履行的情況下，旭輝永升服務(wù)同意每年釋放10%的質(zhì)押股權(quán)。

??“對賭也意味著深度捆綁。獲得紅星美凱龍商用物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)有助于提升旭輝永升服務(wù)收入與業(yè)績增長潛力，目前看對于雙方而言雙贏。”柏文喜說，但旭輝永升服務(wù)需要從毛利增長方面保證利潤增長持續(xù)，加大市場拓展與并購力度，提升毛利與業(yè)績增長較快的商辦物業(yè)占比，后期如何將規(guī)模效益轉(zhuǎn)變成服務(wù)自身的驅(qū)動力是其要重點考量的。

??今年以來，物管行業(yè)收并購熱度高漲。不完全統(tǒng)計，2021年至今物管行業(yè)收并購事件總交易金額近150億元，超過2020年全年100億元，未來物管行業(yè)“大魚吃小魚”將成為常態(tài)。