公司張丹 徐酒眠 2021-01-11 09:05:23 來源：樂居財經
??高手過招，刀光劍影。
??當大家還在猜測，彰泰與旭輝合營背后，是真合作，還是被吞掉。彰泰物業卻將真實委身于旭輝物業。
??1月7日，永升生活服務（01995.HK）發布公告，其間接全資附屬公司上海永升物業管理有限公司（簡稱“上海永升”）擬收購彰泰服務集團有限公司（簡稱“彰泰服務”）65%已發行股本，總代價約4.34億元。
??從新三板退市將近兩年，彰泰物業未流露出要在港交所上市的計劃。不過，通過此次轉賣股權，彰泰物業與港交所有了微妙的關聯。
??收購完成后，彰泰服務的業績將并表永升生活服務。時隔3年多，彰泰物業以另一種方式進入了資本市場。
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?重組前目標公司的股權架構圖
??賣掉彰泰服務的是泰興控股有限公司（簡稱“泰興控股”），持股93.12%，黃海濤夫婦是其最終實益擁有人。
??按照雙方框架協議，賣方要將獨立第三方3%的股權轉讓到彰泰服務指定的一間實體進行重組，重組完成后，營運公司將成為彰泰服務的間接全資附屬公司。營運公司即廣西彰泰物業服務集團有限公司（簡稱“彰泰物業”）。
??彰泰物業被永升生活服務吸納其中。收購交易披露的第二天，永升生活服務大漲14.78%，股價創上市以來最高。截止1月8日收盤報價23.3港元/股，總市值389.20億港元。
??第二次“上市”
??彰泰集團是“桂系”龍頭房企，在廣西有“地產一哥”之稱。物業雖沒有地產如此盛名，卻是黃海濤第一個推入資本競技場的。
??遙想2017年彰泰物業掛牌新三板，作為廣西“首家”登陸資本市場的物業公司，在當地也是掀起了不小的轟動。彰泰物業也一度被認為是彰泰集團開辟的融資新渠道。
??而上市18個月就選擇摘牌退市，“換道打算進軍港股”的猜測甚囂塵上。但摘牌近兩年的時間，黃海濤出席為數不多的活動中，基本沒有談起過物業上市的話題。
??這一次出售股權，彰泰物業的盈利現狀也可得見。樂居財經了解到，近三年，彰泰服務及其附屬公司收入增勢明顯，從2018年的1.63億元增至2019年的1.93億元，2020年上半年達1.07億元，已經超過2019年全年的一半。
??彰泰服務業績雖連年上升，但永升生活服務給出的收購價，對其價值沒有進行過高估算，甚至可以說撿了大便宜。此次給出的4.34億元收購價，是按照2019年除稅后凈利0.52億元，以市盈率11倍進行交易。而永升生活服務當前的市盈率約116倍，兩者相差近10倍。
??搭載著地產收購，永升對彰泰物業的并購算是撈著了。而且，對此次股權收購，黃海濤還做了業績承諾，2020 年稅后凈利潤不低于 0.60 億元。截至2020年6月30日，彰泰服務資產總值3.89億元，資產凈值為9982.1萬元。
??其實，在轉賣股權的前半年，彰泰物業就從內到外發生了一系列變動，外有名稱更改，內有股東之變。
??2020年9月28日，黃海濤成立了桂林泰永信息咨詢有限責任公司（簡稱“桂林泰永”）開始整合收權彰泰物業。
??10月初，桂林泰永進入彰泰物業，集合原4大股東的股權于一身，持股約97%，成為彰泰物業第一大股東，也就形成了此次收購之前的股權結構。
??目前，彰泰物業由桂林泰永及一名獨立第三方添龍國際有限公司各自擁有97%及3%的股權。
??穿透層層股權可知，彰泰物業的實控人為泰遠控股有限公司（簡稱“泰遠控股”），由黃海濤及汪春玲分別擁有62%及38%權益，而泰遠控股也是彰泰服務間接100%控股的公司。
??此次收購完成后，永升生活服務將憑著65%的股權，順勢成為彰泰物業實控人。
??新三板掛牌18個月
??“對外尋找機會，對內要實現變革，要強身健體，只有這樣的話企業才能獲得生存的機會。”也許將65%股權賣給永升生活服務，也是黃海濤說的“機會”的一種。
??彰泰集團不是黃海濤創辦的，卻是他救活的，他做企業很有自己的想法。
??黃海濤是桂林灌陽縣人，退伍后曾當過糧食車隊司機和酒店后勤部經理。1992年彰泰集團成立時，他作為一名普通的聯絡員進入公司。在臺灣股東撤資后，黃海濤頂著壓力接手了彰泰集團，從普通職員變成彰泰集團的掌舵人。
??把公司從債務危機中解救出來，并帶著彰泰從桂林開始往廣西各省擴張。2017年8月，將彰泰物業推上新三板，以廣西首家上市物企開始在資本市場前行，不過，掛牌18個月便宣告停牌退市。
??在地產分拆物企分羹資本的當下，彰泰集團將物業“賣身”顯得有些另類，或許黃海濤有其他考量，而對于永升生活服務而言，這筆收購是個不錯的買賣。
??“收購彰泰物業能進一步擴充業務運營規模及范圍、增加市場份額并提高于廣西區域的競爭力。”經過20多年的積累，彰泰物業的規模可觀。
??截至目前，其覆蓋全國 17 個城市，在管面積超 1000 萬平米，合約面積超 2400 萬平米，合約在管比達到2.4，管理業態覆蓋住宅、公建、寫字樓、商業綜合體等。
??永升生活服務第三方在管面積在擴充。上市之后，其一直在積極加大第三方面積的份額，對母依賴程度在降低。2020年上半年，其來自第三方在管面積的占比76%，來自母公司旭輝的在管面積為1841萬方，占比約24%。截至2020年6月30日，永升生活服務上市所得款凈額還余1.6億元。
??委身永升生活服務，彰泰物業也算是曲線加入“上市”之列，業績并表是對其規模和營收的一種考驗，不知“永升+彰泰”會有一個怎樣的資本新故事？
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
