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??緊鄰深圳的惠州樓市寒意逼人。

??來(lái)自《2021年10月惠州樓市報(bào)告》顯示，10月份惠州一手住宅供應(yīng)65萬(wàn)平方米，環(huán)比下降66%；成交52萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%；另?yè)?jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，截至今年上半年，惠州一手住宅庫(kù)存已達(dá)14.7萬(wàn)套，存量面積1583萬(wàn)平方米，參考近半年平均去化速度，去化周期長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月。市場(chǎng)冷意習(xí)習(xí)。

??為了促進(jìn)成交，一些樓盤(pán)開(kāi)啟了暗中降價(jià)模式。

??11月4日，惠州市住建局公布了2021年第四季度查處違法違規(guī)房企情況通報(bào)，其中案名為云昱花園和奧園譽(yù)博府的兩個(gè)項(xiàng)目由于個(gè)別單元銷(xiāo)售價(jià)格明顯低于備案價(jià)，未按政府備案價(jià)格要求銷(xiāo)售商品房，被通報(bào)、暫停網(wǎng)簽與責(zé)令限期整改。

??盡管上述項(xiàng)目暗中降價(jià)受到處罰，但據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，市場(chǎng)下行期，打折降價(jià)情況仍在時(shí)時(shí)隱現(xiàn)，包括送首付、送裝修款、送各種家電禮包等?！八闵险劭?，我們是這個(gè)片區(qū)價(jià)格最優(yōu)惠的項(xiàng)目，戶型贈(zèng)送也多。”惠州南站旁某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向前來(lái)咨詢的記者兜售著他所銷(xiāo)售樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)。

??對(duì)于降價(jià)促銷(xiāo)，某房企人士很直白地表示，“落袋為安，現(xiàn)金為王?！?/p>

??從去年新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅曾領(lǐng)漲全國(guó)下的交易大漲到當(dāng)下開(kāi)發(fā)商讓利仍難以成交的現(xiàn)時(shí)場(chǎng)景，惠州市場(chǎng)再次進(jìn)入成交冷凍期。

??“現(xiàn)在新盤(pán)不打個(gè)9折都覺(jué)得開(kāi)發(fā)商沒(méi)誠(chéng)心，不想賣(mài)?！被葜荽髞啚骋毁?gòu)房者表示。

??打擦邊球式賣(mài)力促銷(xiāo)，以價(jià)換量

??在博羅縣建業(yè)大道與龍珠路交會(huì)處，奧園譽(yù)博府項(xiàng)目靜靜地矗立著，鮮有購(gòu)房者。在其營(yíng)銷(xiāo)中心，記者問(wèn)及現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)樓盤(pán)是否有折扣時(shí)，對(duì)方直接表示將嚴(yán)格按照備案價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，不過(guò)隨后便表示，如果確定要買(mǎi)會(huì)幫忙申請(qǐng)“禮包”，后面以贈(zèng)送形式給到。

??“如果說(shuō)以前促銷(xiāo)更多是拿個(gè)別樓層房源做特價(jià)房噱頭，如今惠州市場(chǎng)上大部分開(kāi)發(fā)商的活動(dòng)就是實(shí)打?qū)嵉摹钊狻尷吘够乜顗毫[在那?！蹦持薪闄C(jī)構(gòu)惠州區(qū)域一市場(chǎng)研究人員對(duì)于如今漫天的市場(chǎng)折扣信息表示。

??記者走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，除市場(chǎng)常規(guī)促銷(xiāo)方案外，一些“巨大折扣”正被不斷包裝成贈(zèng)送形式推向市場(chǎng)，包括送首付、送裝修款、送各種家電禮包等。

??“9折是政府規(guī)定范圍內(nèi)最低折扣，現(xiàn)在項(xiàng)目所有房源皆一口價(jià)9折，即在備案價(jià)基礎(chǔ)上直接打9折?！痹诨莩菂^(qū)某項(xiàng)目，記者看到，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)依舊試圖以價(jià)格優(yōu)勢(shì)說(shuō)服購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)。

??進(jìn)行項(xiàng)目介紹間隙，銷(xiāo)售人員同步表示針對(duì)“雙十一”項(xiàng)目還有相應(yīng)優(yōu)惠方案，即在9折折扣之上再贈(zèng)送10萬(wàn)元（稅前）裝修基金，該金額在房源按揭放款之后由第三方給到。一系列折扣之下，項(xiàng)目單價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，加上板塊本身面向自住群體，銷(xiāo)售情況尚可。

??隨著今年8月份惠陽(yáng)、大亞灣納入限購(gòu)（非本地戶籍購(gòu)1套）范圍后，這個(gè)投資客扎堆的板塊便顯冷淡。據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，10月份曾經(jīng)“風(fēng)頭無(wú)兩”的大亞灣新增供應(yīng)套數(shù)0套，一手住宅網(wǎng)簽量?jī)H512套，僅高于龍門(mén)縣；惠陽(yáng)區(qū)則共成交513套。

??兩個(gè)板塊優(yōu)惠力度也更加直接，相比于按揭之后給到的各種形式款項(xiàng)，大亞灣、惠陽(yáng)部分項(xiàng)目除了全線折扣外，更開(kāi)始了直接送首付。

??以位于惠州南站旁某項(xiàng)目為例，該盤(pán)在9折基礎(chǔ)上同步推出送一成首付活動(dòng)。當(dāng)記者問(wèn)到如何操作時(shí)，上述銷(xiāo)售人員表示，“款項(xiàng)會(huì)打到另一個(gè)賬號(hào)，現(xiàn)在首付款查得沒(méi)有那么嚴(yán)，多倒幾次就可以了。一天也來(lái)不了幾個(gè)客戶，現(xiàn)在為了回點(diǎn)款沒(méi)辦法，如果不打折，說(shuō)實(shí)話現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格很難賣(mài)出去?！?/p>

??據(jù)介紹，該項(xiàng)目為加快去化更是對(duì)渠道給出21%高傭金，平均帶客成交一套房源，傭金可在20萬(wàn)元以上。

??另外，大亞灣也是直接送首付的高發(fā)區(qū)域，范圍內(nèi)有項(xiàng)目推出一口價(jià)9折與贈(zèng)送1.5成首付雙方案供購(gòu)房者選擇?！?折是公司正?；顒?dòng)；送首付只能私下說(shuō)，送1.5成首付相當(dāng)于打‘85折’，兩種方案月供大概相差幾百元左右?！贝髞啚衬硺潜P(pán)銷(xiāo)售表示。

??相對(duì)于直接“贈(zèng)送”，部分開(kāi)發(fā)商則選擇首付分期、低首付等形式。據(jù)大亞灣區(qū)域某門(mén)店中介告知，位于大灣區(qū)的紫園首付分期年限可達(dá)10年，另外的牧馬湖也有8年之久，不過(guò)普遍在3-5年。

??現(xiàn)階段，房企為收客已然使出渾身解數(shù)。

??折扣項(xiàng)目?jī)?yōu)惠或基本到底

??遍地促銷(xiāo)聲中，也有不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍較為堅(jiān)挺，即便成交低迷在折扣上并未有較明顯妥協(xié)。

??以碧桂園南站新城為例，目前只有個(gè)別樓棟打98折，正常樓棟只有買(mǎi)了2萬(wàn)元或者4萬(wàn)元的車(chē)位才能享受98折。

??另外如惠城區(qū)的奧林匹克花園，項(xiàng)目目前在售價(jià)格為1.55萬(wàn)元/平方米，未有折扣。據(jù)惠城區(qū)一房產(chǎn)中介表示，該盤(pán)是板塊相對(duì)熱門(mén)小區(qū)，去年還需要給“茶水費(fèi)”才能買(mǎi)到，今年雖然沒(méi)有什么折扣，但受市場(chǎng)環(huán)境影響也不需要“茶水費(fèi)”了。

??整體來(lái)看，豪宅定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格表現(xiàn)更加堅(jiān)挺，尤其是惠州江北核心區(qū)、金山湖以及大亞灣一線臨深等區(qū)域。

??以位于惠州大灣板塊的富康錦繡壹號(hào)為例，項(xiàng)目與深圳坪山僅一路之隔，是區(qū)域內(nèi)首個(gè)備案價(jià)過(guò)2萬(wàn)元/平方米樓盤(pán)。去年7月份，記者曾去過(guò)該樓盤(pán)了解，當(dāng)時(shí)均價(jià)在2.27萬(wàn)元/平方米，吸引眾多深圳客關(guān)注，目前項(xiàng)目在售為第五期，最新售價(jià)已達(dá)到2.6萬(wàn)元/平方米，目前僅有“99折”優(yōu)惠。另?yè)?jù)透露，項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底還將加推大平層產(chǎn)品，“豪裝吹風(fēng)價(jià)”或?qū)⑼黄啤?字頭”。

??與富康錦繡壹號(hào)相鄰的大中華幸福城亦未推出優(yōu)惠折扣，該項(xiàng)目去年6月份售價(jià)1.52萬(wàn)元/平方米，后漲至同年9月的1.95萬(wàn)元/平方米，目前價(jià)格仍在該范圍。

??“開(kāi)發(fā)商不著急去化，相比于一路之隔坪山的房?jī)r(jià)還是有優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商等得起；另外，豪宅本身就符合慢去化狀態(tài)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

??反觀市場(chǎng)上大促銷(xiāo)項(xiàng)目，走訪過(guò)程中多盤(pán)銷(xiāo)售人員均提到，目前折扣優(yōu)勢(shì)已十分可觀，基本到年底應(yīng)該不會(huì)再繼續(xù)加碼。

??庫(kù)存壓頂，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎入市

??去化難的同時(shí)，惠州樓市庫(kù)存也在不斷積壓。

??據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，截至今年上半年，惠州一手住宅庫(kù)存已達(dá)14.7萬(wàn)套，存量面積1583萬(wàn)平方米，參考近半年平均去化速度，去化周期長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月。與此同時(shí)，“金九”大批量新增供應(yīng)與“銀十”持續(xù)下跌的成交量下，庫(kù)存周期被進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

??樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，雖折扣不斷，但剛剛過(guò)去的10月份惠州市一手住宅網(wǎng)簽僅4486套，為近半年來(lái)最低谷，與去年同期相比下跌超7成。

??較長(zhǎng)去化周期下，交易市場(chǎng)寒意進(jìn)一步傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。自6月中下旬以來(lái)，地塊終止出讓、流拍不斷，土拍市場(chǎng)一度遇冷。10月22日，惠城區(qū)繼前一日一地塊流拍后，惠州再連拍5宗商住地，最終僅一宗成交。

??土地流拍有對(duì)房企嚴(yán)格審查之因，但更明顯的還是開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槿嫦?，入市態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，不少房企買(mǎi)地計(jì)劃被擱置。

??“與東莞相比，惠州項(xiàng)目周轉(zhuǎn)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，加上當(dāng)下去化比較難，我們集團(tuán)現(xiàn)已暫停在惠州拿地了?！蹦撤科蠡葜輩^(qū)域人員表示。

??針對(duì)近段時(shí)間惠州樓市較大波動(dòng)，10月28日，惠州市住建局局長(zhǎng)嚴(yán)戈科參加了惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的行業(yè)交流座談會(huì)，于現(xiàn)場(chǎng)解答了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的問(wèn)題。

??從嚴(yán)戈科發(fā)言來(lái)看，惠州經(jīng)濟(jì)層面正在不斷向好，今年前三季度大部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)排名在廣東省前列，惠州經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面持續(xù)顯現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)要觀大勢(shì)，看長(zhǎng)遠(yuǎn)，堅(jiān)定發(fā)展信心。

??對(duì)于房企發(fā)展過(guò)程中遇到的困難和問(wèn)題，則提到要幫助解決，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??不過(guò)正如中原觀點(diǎn)所分析，自10月以來(lái)，高層多次發(fā)聲表示維護(hù)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展、維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益、支持合理購(gòu)房需求、滿足房企合理貸款等，這一系列言論或?qū)⑹沟脴鞘匈Y金緊張問(wèn)題得到一定程度緩解，從而使得冷淡樓市有所回歸，但政策執(zhí)行及資金到位都需要一定時(shí)間，各方預(yù)期轉(zhuǎn)變也需要時(shí)日，因此短時(shí)間內(nèi)樓市或?qū)⒗^續(xù)冷清。