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??上海易居房地產(chǎn)研究院01月17日發(fā)布了《2021年12月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，2021年土地成交面積比上年下降15.5%，成交面積創(chuàng)20年來的最低值。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積比上年下降15.5%，單月數(shù)據(jù)來看，12月同比下降33.2%。受樓市降溫、房企融資困難和房企拿地信心受挫等因素影響，2021年土地購置面積創(chuàng)下了自2001年以來的最低值。2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)2016年來最低值，新開工面積加速下降。2021年由于市場(chǎng)大降溫，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.4%，是2016年以來的最低值。房屋新開工面積比上年下降11.4%，由于房企拿地面積連年下降，且房企融資面沒有較大改善，商品房銷售持續(xù)走弱，房企新開工信心難恢復(fù)，新開工面積加速下降。2021年全國商品房銷售面積增長1.9%，銷售面積突破17.9億平方米，創(chuàng)歷史新高。2021年，商品房銷售面積比上年增長1.9%，商品房銷售面積自2018年開始高位震蕩，2021年銷售面積更是突破了17.9億平方米，創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)2022年全年將跌破2017至2021年的高位平臺(tái)。2021年房企到位資金增速創(chuàng)2016年來新低，國內(nèi)貸款減速創(chuàng)歷史新低。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為4.2%，增速創(chuàng)2016年來新低。在融資渠道持續(xù)收緊的背景下，房企外部融資比重下降，國內(nèi)貸款同比增速自2021年6月開始進(jìn)入下降通道，降幅持續(xù)擴(kuò)大，2021年全年下降12.7%，創(chuàng)歷史新低，同時(shí)國內(nèi)貸款占房企到位資金比例從今年2月開始持續(xù)回落，2021年全年該百分比降至11.6%。雖然貨幣放松信號(hào)已現(xiàn)，多家銀行已經(jīng)加速放款，但是房企基本面仍沒有得到很大改善，銀行針對(duì)這類房企繼續(xù)維持謹(jǐn)慎態(tài)度，房企資金面繼續(xù)惡化。

??易居研究院研究員湯懷英表示，2022年，隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制不斷完善，為穩(wěn)定商品房市場(chǎng)，穩(wěn)定政策還會(huì)繼續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)仍將繼續(xù)探底，但房地產(chǎn)市場(chǎng)下行勢(shì)頭會(huì)有所放緩。

??報(bào)告顯示：

??一、2021年土地成交面積比上年下降15.5%，成交面積創(chuàng)2001年以來的最低值

??1、2021年全國土地購置面積比上年下降15.5%，12月單月同比下降33.2%

??2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21590萬平方米，同比下降15.5%，降幅較1-11月擴(kuò)大4.3個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來看，12月房企土地購置面積3303萬平方米，同比下降33.2%。

??從土地購置面積增速走勢(shì)看，2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國土地購置面積同比增速創(chuàng)2012年以來新高，3月后增速持續(xù)回落，5月由正轉(zhuǎn)負(fù)，6-11月降幅在-10%左右震蕩。12月，降幅擴(kuò)大，第三批集中供地基本收官，大部分城市土拍冷淡收?qǐng)觥哪甓茸邉?shì)看，受樓市降溫、房企融資困難和房企拿地信心受挫等因素影響，2021年土地購置面積創(chuàng)下了自2001年以來的最低值。  2、2021年全國土地購置均價(jià)增長21.6%

??2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)8224元/平方米，同比增長21.6%，1-11月為同比上漲17.7%，12月全國土地購置均價(jià)同比漲幅繼續(xù)小幅擴(kuò)大，主要遠(yuǎn)郊地塊流拍率持續(xù)走高，各城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，成交量占比有所增加，拉高均價(jià)。

??二、2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)2016年來最低值，新開工面積加速下降

??1、2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.4%，住宅投資同比增長6.4%

??2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。單月數(shù)據(jù)來看，12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降13.9%，本月降幅擴(kuò)大9.6個(gè)百分點(diǎn)。

??從結(jié)構(gòu)來看，住宅投資同比增長6.4%，辦公樓投資同比下降8.0%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降4.8%。受庫存量過大影響，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓分別自9月開始轉(zhuǎn)降，已連降4個(gè)月，其中商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓12月降幅更是分別擴(kuò)大1.7和2個(gè)百分點(diǎn)。

??從年度走勢(shì)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)2016年以來的新低，主要因房企土地購地面積創(chuàng)下2001年以來的最低值。

??2、2021年房屋新開工面積比上年下降11.4%，加速下降

??2021年，房屋新開工面積198895萬平方米，比上年下降11.4%，相比2019年下降12.4%。其中，住宅新開工面積146379萬平方米，下降10.9%，相比2019年下降12.6%。3月以來全國累計(jì)房屋新開工面積同比增速快速回落，7月由正轉(zhuǎn)負(fù)，12月降幅擴(kuò)大了2.3個(gè)百分點(diǎn)，房企融資面并沒有得到很大改善，商品房銷售持續(xù)走弱，房企新開工信心難恢復(fù)。

??從年度走勢(shì)來看，房屋新開工面積自2019年開始見頂回落，2021年由于房企拿地面積連年下降，且市場(chǎng)大降溫，導(dǎo)致房企開工意愿不強(qiáng)，新開工面積加速下降。

??三、2021年全國商品房銷售面積增長1.9%，銷售面積突破17.9億平方米

??1、2021年全國商品房銷售面積增長1.9%，12月住宅銷售面積單月同比下跌16.3%，降幅較上月收窄7.8個(gè)百分點(diǎn)

??2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積增長1.1%，辦公樓銷售面積增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.6%。單月數(shù)據(jù)來看，12月商品房銷售面積同比下降15.6%，其中住宅銷售面積同比下降19.4%，7月開始轉(zhuǎn)降，12月降幅擴(kuò)大。

??從商品房銷售面積同比增速走勢(shì)看，2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國商品房銷售面積同比大幅增長1倍以上，3月以來增速持續(xù)回落。隨著去年同期基數(shù)的提高，且當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售仍未好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速將繼續(xù)回落，明年一季度會(huì)轉(zhuǎn)跌。

??從年度走勢(shì)來看，商品房銷售面積自2018年開始高位震蕩，2021年銷售面積更是突破了17.9億平方米，創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)2022年全年將跌破2017至2021年的高位平臺(tái)。

??分地區(qū)來看，2021年，東部地區(qū)商品房銷售面積73248萬平方米，比上年增長2.7%；中部地區(qū)商品房銷售面積51748萬平方米，增長5.4%；西部地區(qū)商品房銷售面積47819萬平方米，下降1.7%；東北地區(qū)商品房銷售面積6618萬平方米，下降6.4%。

??東部地區(qū)銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達(dá)到本輪行情最高點(diǎn)，其后震蕩下行，于2018年初進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年2月年初異動(dòng)降幅擴(kuò)大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅持續(xù)收窄，8月轉(zhuǎn)增，全年增長7.1%。2021年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅增長114%，3月以來增速持續(xù)回落。

??中部地區(qū)2016年初大幅回升，全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動(dòng)進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2020年1-2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，主要是2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，3月后同比降幅逐漸收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地區(qū)銷售面積同比增長104%，3月以來增速持續(xù)回落，是四個(gè)地區(qū)中最高的。

??西部地區(qū)2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續(xù)震蕩下行。2020年1-2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月后降幅逐漸收窄，10月轉(zhuǎn)增，全年小幅增長2.6%。2021年1-2月，西部地區(qū)銷售面積同比增長95.1%，3月以來增速持續(xù)回落，12月由增轉(zhuǎn)降。從年度數(shù)據(jù)看，2021年全年銷售面積轉(zhuǎn)降，也是自2012年來的首次。

??東北地區(qū)2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年6月至年底降幅持續(xù)小幅收窄。2020年1-2月東北地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅逐漸收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，東北地區(qū)銷售面積同比增長82%，3月以來增速持續(xù)回落。2021年較去年下降6.4%，東北樓市持續(xù)低迷。

??2、2021年住宅新開工面積小于銷售面積

??新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個(gè)季度后的供求比。從住宅年初累計(jì)新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動(dòng)后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破1。2016年和2017年，比值均在1以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補(bǔ)庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到1以上，并持續(xù)走高，維持在1.1-1.2左右水平。2020年1-2月，受疫情影響，新開工與銷售面積比值下降，3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4-7月比值在1.2附近小幅震蕩，8月份后連續(xù)小幅下降。

??2021年1-2月，由于住宅新開工面積的增速（68.5%）遠(yuǎn)小于銷售面積的增速（108.4%），新開工與銷售面積比值大幅下降至0.82，3月以來該比值持續(xù)小幅上升，8月上升至0.99，9-12月持續(xù)下降，12月下降至0.94。

??3、2021年全國商品房成交均價(jià)較去年上漲2.8%，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄

??2   021年，全國商品房成交均價(jià)10139元/平方米，較去年上漲2.8%，相比1－11月增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)10396元/平方米，同比上漲4.2%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價(jià)同比基本持平；辦公樓成交均價(jià)同比下降8%，降幅較上月擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)，大幅擴(kuò)大。從年度走勢(shì)看，2019-2020 年，全國大部分城市樓市輪動(dòng)降溫，房?jī)r(jià)同比漲幅收窄，2021年全國樓市降溫，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄，預(yù)計(jì)2022年可能會(huì)轉(zhuǎn)跌。

??分地區(qū)來看，東部地區(qū)2021年商品房銷售均價(jià)漲幅最高為5.1%，中部地區(qū)上漲0.9%，西部地區(qū)同比下跌1.2%，連跌4個(gè)月，東北地區(qū)則同比下跌4.2%，跌超半年。

??四、2021年末商品房待售面積環(huán)比小幅增加，商品房現(xiàn)房存銷比環(huán)比增長5.1%

??1、2021年年末商品房待售面積環(huán)比小幅增加1.7%

??2021年末，商品房待售面積51023萬平方米，比11月末相比小幅增加1.7%。從三類物業(yè)的待售面積走勢(shì)來看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來一直震蕩下降，2019年年末以來住宅待售面積不再持續(xù)下降，進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，2021年2月末比去年年末大幅增長10.3%，3月以來持續(xù)震蕩下降，12月末環(huán)比增加2.2%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，5月以來小幅上升，2021年12月末環(huán)比增加0.4%。辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤走勢(shì)，2021年12月末環(huán)比下降2.5%。

??2、12月末全國商品房現(xiàn)房存銷比為27.5月，環(huán)比增長5.1%

??2021年12月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為27.5月，環(huán)比增加5.1%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為17.2月，較上月增長4.9%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為46.9月，環(huán)比增長6.3%；商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為59.8月，環(huán)比上升7.0%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行，2020年6月后開始下滑，今年4月以來持續(xù)在45-46個(gè)月區(qū)間震蕩；商業(yè)營業(yè)用房2018年9月以來持續(xù)震蕩上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以來持續(xù)小幅上升，12月持續(xù)上升；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，2020年初以來一直在16-18個(gè)月之間小幅震蕩。

??五、2021年房企到位資金增速創(chuàng)2016年來新低，國內(nèi)貸款降速創(chuàng)歷史新低

??2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，下降44.1%；自籌資金65428億元，增長3.2%；定金及預(yù)收款73946億元，增長11.1%；個(gè)人按揭貸款32388億元，增長8.0%。

??從月度累計(jì)情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區(qū)間后，此后幾個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份后持續(xù)上行，7月由降轉(zhuǎn)增，全年增長8.1%。2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，房企到位資金同比大幅增長51.2%，3月以來增速持續(xù)回落，12月回落至4.2%。細(xì)究12月，定金及預(yù)收款增速最高，主要是2021年商品房銷售額增速較高；2021年國內(nèi)貸款降幅擴(kuò)大至-12.7%。

??可以看到，在融資渠道持續(xù)收緊的背景下，房企外部融資比重下降，國內(nèi)貸款同比增速自2021年6月開始進(jìn)入下降通道，降幅持續(xù)擴(kuò)大，2021年全年下降12.7%，創(chuàng)歷史新低，同時(shí)國內(nèi)貸款占房企到位資金比例從今年2月開始持續(xù)回落，2021年全年該百分比降至11.6%。雖然貨幣放松信號(hào)已現(xiàn)，多家銀行已經(jīng)加速放款，但是房企基本面仍沒有得到很大改善，銀行針對(duì)這類房企繼續(xù)維持謹(jǐn)慎態(tài)度，房企資金面繼續(xù)惡化。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動(dòng)，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差。2020年1-12月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速時(shí)隔3年再次超過房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速，2021年1-2月開始二者之間的剪刀差不斷收窄，2021年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速反超房企到位資金同比增速，二者差值為0.2個(gè)百分點(diǎn)，說明房企資金緊張程度加劇。

??六、房地產(chǎn)金融政策吹暖風(fēng)

??2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降15.5%，成交均價(jià)同比上漲21.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.4%，房屋新開工面積同比下降11.4%；商品房銷售面積同比增長1.9%，成交均價(jià)同比上漲2.8%；房企到位資金同比上升4.2%，國內(nèi)貸款同比下降12.7%；2021年末商品房現(xiàn)房待售面積環(huán)比小幅增加。

??2022年1月17日，中國人民銀行開展7000億元中期借貸便利(MLF)操作和1000億元公開市場(chǎng)7天逆回購操作。MLF和公開市場(chǎng)逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)(BP)，分別為2.85%和2.10%，本次“降息”距上次降準(zhǔn)時(shí)隔1個(gè)多月，下調(diào)幅度超于市場(chǎng)預(yù)期；本次“降息”雖然并非直接針對(duì)于房地產(chǎn)，但對(duì)于房企來講，貨幣政策出現(xiàn)邊際放松跡象。同時(shí)，從去年年底，各地開始鼓勵(lì)住房消費(fèi)，保定、開封、南通、荊門等多座城市出臺(tái)相關(guān)政策提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，因城施策效果不斷顯現(xiàn)。2022年，隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制不斷完善，為穩(wěn)定商品房市場(chǎng)，穩(wěn)定政策還會(huì)繼續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)仍將繼續(xù)探底，但房地產(chǎn)市場(chǎng)下行勢(shì)頭會(huì)有所放緩。