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??半年來，王宇多半時(shí)間都處在“低氣壓”狀態(tài)。

??“今年上半年就成交了1套房，還是親戚買的。”王宇長長地嘆了口氣。他是鄭州本土有著多年新房銷售經(jīng)驗(yàn)的渠道人員，靠帶客看房成交后獲取傭金生活，“鄭州前幾個(gè)月樓市行情不好，我的帶客量也很少，有時(shí)候好多天都沒有1個(gè)人，更別提成交了。好在最近行情有所好轉(zhuǎn)，生活又有了希望。”

??不同于王宇長達(dá)數(shù)月的憂心忡忡，在鄭州某二手房門店做銷售的顧永彬今年過年后就對市場充滿期許，“之前賣二手房能餓死，現(xiàn)在不敢說能吃飽但確實(shí)比年前好些了；看房的人多了，成交量也上來了。”

??王宇和顧永彬的賣房經(jīng)歷是目前鄭州房地產(chǎn)市場一個(gè)縮影。

??2022上半年，面對持續(xù)低迷的樓市，鄭州頻放紓困大招，且多次登上熱搜平臺。從3月1日出臺的被認(rèn)為全國首個(gè)系統(tǒng)全面的樓市放松政策——“19條”樓市新政，到提出全面落實(shí)首套房貸款利率執(zhí)行4.25%下限標(biāo)準(zhǔn)，再到最近受到廣泛關(guān)注和熱議的大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法，各種政策方向皆意在刺激樓市。

??從效果來看，前5個(gè)月樓市改善情況不明顯，6月有筑底回暖跡象。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局6月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2022年5月份鄭州新房房價(jià)環(huán)比下跌0.1%，二手房房價(jià)環(huán)比下跌0.5%。自2021年8月以來，鄭州一手房價(jià)、二手房價(jià)已連續(xù)10個(gè)月雙雙下跌。再看成交量，記者通過鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)梳理房地產(chǎn)市場銷售情況發(fā)現(xiàn)，今年1~5月份，鄭州全市商品房銷售38983套，較去年同期下降48%；二手房共成交22092套（間），較去年同期下降26%。6月鄭州全市商品房銷售11428套，較去年同期下降39%，環(huán)比上漲88%；二手房共成交7085套（間），較去年同期下降3%，環(huán)比上漲104%。

??“從實(shí)際情況看，目前，國家和省市的一系列助企業(yè)紓困政策的積極作用日益顯現(xiàn)，鄭州市房地產(chǎn)市場形勢正在逐步復(fù)蘇回暖，涉房金融環(huán)境得以改善，群眾購房成本明顯降低。”6月30日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局三級調(diào)研員李家璋在鄭州新市民購房專題推介會上表示，二手房成交量明顯回暖，改善性住房需求快速增長，群眾到訪量普遍增加，商品房銷售量止跌回升，供需兩端表現(xiàn)積極活躍，房地產(chǎn)市場信心正逐步恢復(fù)。

??新房市場先抑后揚(yáng)

??3月份以來，吳女士一直在“買不買房”間徘徊。

??吳女士是一名“85后”，大學(xué)畢業(yè)后與老公一同在鄭州購買了一套兩室一廳房子，如今隨著一兒一女長大，換房變得越來越緊迫。“本來想著手里攢的錢不夠首付，計(jì)劃等兩年再換，后來聽說政策放松了、利率也降了，是換房的好時(shí)候，一下子就激起了買房欲望。”吳女士表示。

??吳女士所說的政策是鄭州在3月1日出臺的“19條”樓市新政。新政明確對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買時(shí)執(zhí)行首套房貸款政策。也就是說，之前吳玉在鄭州限購區(qū)域內(nèi)購買二套房，首付需要60%；現(xiàn)在首套結(jié)清貸款可以30%。

??令吳女士沒想到的是，實(shí)際看房過程政策更寬松，“鄭州是限購城市，但現(xiàn)在只要想在鄭州買房，一般情況下都能買到；貸款方面，很多樓盤可以首付分期，只是方式不同，有的先付5%首付，剩下25%首付兩年內(nèi)分4次還清；有的先付15%，剩下15%一年內(nèi)分4次還清。”

??最讓吳女士心動的是，有樓盤竟宣稱可以“零首付”網(wǎng)簽，剩下首付款交房前付清就可以。

??記者了解到，該樓盤位于鄭州管南片區(qū)，去年曾憑一己之力將所屬區(qū)域引入“小陽春”行情，價(jià)格也從2019年的15000元/平方米，漲到2020年的16000元/平方米，再到2021年的17000元/平方米。

??然而，去年下半年鄭州接連遭遇洪災(zāi)、疫情之后，情況急轉(zhuǎn)直下。到今年5月下旬記者前去探訪時(shí)，上述樓盤價(jià)格已跌至13000元/平方米，且探訪當(dāng)天售樓處購房者寥寥，十分冷清。

??擴(kuò)大范圍來看，該項(xiàng)目所在的整個(gè)區(qū)域價(jià)格皆在下跌。“新城時(shí)光印象已從開盤時(shí)的17000元/平方米左右降到現(xiàn)在的13500元/平方米；康橋未來公元以前均價(jià)14000元/平方米，現(xiàn)在是12000元/平方米；融創(chuàng)的項(xiàng)目更不用說，歷來是‘促銷王’。”一位長期銷售該區(qū)域樓盤的李經(jīng)理告訴記者，這幾個(gè)項(xiàng)目位于鄭州南三環(huán)與南四環(huán)之間，配套較差，區(qū)域不成熟，基礎(chǔ)教育欠缺，遇到行情不好時(shí)更不抗跌。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了上述區(qū)域，鄭州多個(gè)區(qū)域都存在降價(jià)拋售行為。如鄭州濱河新區(qū)，之前整體片區(qū)價(jià)格在16000元~20000元/平方米，現(xiàn)在降到14000元~16000元/平方米。還有前幾年很火的鄭州白沙片區(qū)、綠博片區(qū)等近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域，因遠(yuǎn)離主城，周邊配套不成熟，價(jià)格下降得也十分厲害。

??更為嚴(yán)峻的是，價(jià)格下降的同時(shí)銷量也很慘淡。據(jù)鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1~5月份，鄭州市商品房銷售38983套，較去年同期下降48%。

??轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在6月。隨著鄭州經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇和疫情得到有效控制，市場開始出現(xiàn)回暖跡象，尤其是多個(gè)項(xiàng)目的開盤熱銷，給低沉一年的鄭州樓市帶來了曙光。

??如位于鄭州金水老城的萬科古翠隱秀，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目于6月18日首開，推出約196套房源，成交均價(jià)約27500~28800元/平方米（帶裝修），目前已成交約159套；位于鄭州金水北的保利大都匯，6月25日首開，推出357套房源，價(jià)格約18200~21800元/平方米，已成交272套。此外，保利文化廣場、電建洺悅?cè)趫@、華潤瑞府等項(xiàng)目賣得也不錯(cuò)。

??不過，也有項(xiàng)目成交依然慘淡，如與萬科古翠隱秀同日開盤的東方宇億萬林府，推出約127套，成交均價(jià)約17000~18000元/平方米（毛坯），僅成交2套。

??“本來5月份鄭州疫情居家辦公時(shí)，親戚朋友都勸說不適合換房，已經(jīng)放棄了。結(jié)果最近聽說市場又起來了，再看看吧！”吳女士告訴記者。

??中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長宋向清接受記者采訪時(shí)表示，6月鄭州房地產(chǎn)市場環(huán)比增長態(tài)勢明顯，同比降幅收窄顯著，說明樓市正在走出低谷。“在經(jīng)歷較長時(shí)期低迷之后，樓市開始一波緩慢的持續(xù)的提升和振作過程，是最令人欣慰的現(xiàn)象。”

??克而瑞分析認(rèn)為，2022年1~6月鄭州房地產(chǎn)市場成交約469.19萬平方米，成交均價(jià)約12316元/平方米，相比去年同期成交規(guī)模減半。同時(shí)，相比1~5月份，6月成交表現(xiàn)較好，成交量約為102萬平方米，預(yù)計(jì)三季度市場成交跌幅將會收窄。

??二手房交易逐步回暖

??相比新房市場，2022年上半年鄭州二手房市場一直在緩步回暖。

??“今年過年后二手房就有明顯起色了，后來新政實(shí)施、利率下調(diào)以及20%差額稅取消后，買賣二手房的人又明顯增加了不少。”顧永彬告訴記者。

??記者了解到，自2015年1月1日開始，鄭州對二手房征收20%差額稅，即“非滿五唯一”住宅交易時(shí)需繳納差額稅費(fèi)，以一套原價(jià)100萬元、現(xiàn)價(jià)200萬元住宅計(jì)算，按照此前政策，交易需繳納20萬元個(gè)稅；調(diào)整后，可以自主選擇按全額1%征收，即2萬元，交易稅額大大降低。

??20%差額稅取消直接影響著一些次新小區(qū)房價(jià)。如位于鄭州市金水區(qū)的安和文苑小區(qū)，在某房產(chǎn)平臺上，一套于去年9月掛牌的房源，售價(jià)380萬元；掛牌后多次降價(jià)，到12月時(shí)已降至345萬元；今年3月初，則直接漲價(jià)30多萬元，售價(jià)385萬元。

??不過，也有不少小區(qū)房源仍在降價(jià)。“去年想賣房時(shí)，小區(qū)同樣戶型還能賣到140萬元，今年降到了130萬元。”鄭州市金水區(qū)一位計(jì)劃賣房的業(yè)主告訴記者。

??“以前，鄭州樓市基本以新房銷售為主，約占到7成，二手房成交一直較弱。尤其是去年，因利率高、放款周期長，導(dǎo)致二手房銷售遇困。隨著今年各項(xiàng)利好政策出臺，咨詢買房、賣房客戶明顯增多，市場也活躍了。”鄭州市鄭東新區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。

??根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，2月底，貝殼鄭州二手房掛牌量70000+套，6月底鄭州二手房掛牌量79000+套，短短4個(gè)月時(shí)間，掛牌量增加了9000余套。二手房供應(yīng)量增加明顯，證明賣家掛牌積極性提高，業(yè)主信心正在恢復(fù)。

??機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，鄭州主城二手房市場恢復(fù)明顯，其中金水區(qū)以配套優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢大幅領(lǐng)先，多個(gè)項(xiàng)目停工爛尾問題也刺激部分客戶轉(zhuǎn)向二手房市場。

??受二手房由冷轉(zhuǎn)暖影響，王宇和他的幾個(gè)同行朋友在上半年也開始做起了以前不愿做的二手房生意。

??對于鄭州樓市上半年發(fā)展情況，宋向清認(rèn)為，上半年鄭州根據(jù)本地商品房供需關(guān)系，出臺若干針對性政策促進(jìn)市場良性循環(huán)的效果逐漸彰顯，交易數(shù)據(jù)在拉升。

??同時(shí)他表示，經(jīng)過“房住不炒”政策底線的持久加持，房地產(chǎn)市場的投資化、投機(jī)化、泡沫化、貨幣化已經(jīng)嚴(yán)重弱化，現(xiàn)在買房基本都是為居住而買，極少用于投資盈利、投機(jī)牟利，樓市去化庫存后，其泡沫化和貨幣化現(xiàn)象開始大減，危險(xiǎn)也逐漸引入到可調(diào)控范圍，亦是樓市常態(tài)化表現(xiàn)。