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??2022年上市物企的中報(bào)季收官，與過(guò)往兩年快速增長(zhǎng)相比，今年整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不容樂(lè)觀。

??從營(yíng)收及規(guī)模增長(zhǎng)來(lái)看，2022年上半年，披露中報(bào)的57家上市物企營(yíng)業(yè)收入均值為18.45億元，同比增長(zhǎng)26.5%，在管面積均值同比增長(zhǎng)30.9%，整體而言，雖然仍保持了一定都增長(zhǎng)，但增速卻出現(xiàn)了大幅下降。

??在收入增長(zhǎng)的同時(shí)，上市物企盈利水平卻出現(xiàn)了下降，披露中報(bào)的57家上市物企凈利潤(rùn)均值出現(xiàn)同比9.1%的降幅，毛利率和凈利率均值分別下降8.3%和16.1%。

??究其緣由，主要還是受整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，作為關(guān)聯(lián)行業(yè)，物業(yè)也難以獨(dú)善其身。

??房地產(chǎn)行業(yè)下行，物管難免會(huì)受到牽連。截止2022年8月31日，物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)已達(dá)61家，其中有6家為2022年至今新上市物企。

??61家上市物企中有57家上市物企披露了半年報(bào)（未含剛借殼上市的中天服務(wù)(5.660, -0.15, -2.58%)（維權(quán)））。

??數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年上市物企營(yíng)業(yè)收入均值為18.45億元，同比增26.5%。但利潤(rùn)卻并沒(méi)有出現(xiàn)增長(zhǎng)，2022年上半年上市物企凈利潤(rùn)均值為2.02億元，同比減少9.1%。

??從毛利率與凈利率來(lái)看，2022年上半年上市物企毛利率均值為27.7%，凈利率為12.54%，同比分別減少8.3%和16.1%。

??具體來(lái)看，57家企業(yè)中，15家營(yíng)收超過(guò)均值，其中碧桂園服務(wù)以200.55億元營(yíng)業(yè)收入位列第一，并且遠(yuǎn)高于其他上市物企，雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)位列第二和第三，營(yíng)業(yè)收入分別為76.20億元和68.28億元。

??另外，2022年9月1日萬(wàn)物云已通過(guò)港交所聆訊，若將其納入?yún)⒖紝?duì)比，萬(wàn)物云則以143.5億元營(yíng)收位列第二。

??從利潤(rùn)率來(lái)看，上市物企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力，毛利率與凈利率分別同比下降8.3%和16.1%，毛利率均值27.7%，凈利率均值12.5%。

??57家上市物企凈利潤(rùn)排名前三的企業(yè)是碧桂園服務(wù)27.52億元、雅生活服務(wù)11.49億元、華潤(rùn)萬(wàn)象生活10.30億元。16家上市物企凈利潤(rùn)超過(guò)均值。

??57家上市物企凈利潤(rùn)同比增速均值為2.3%。排名前三企業(yè)為德商產(chǎn)投服務(wù)、金茂服務(wù)和新希望(15.320, -0.34, -2.17%)服務(wù)，同比增速分別為105.4%、93.9%和77.1%。38家物企凈利潤(rùn)保持正增長(zhǎng)，19家出現(xiàn)下跌，跌幅從10%到200%以上不等。與此對(duì)照，2021中期上市物企凈利潤(rùn)增速均值為61.6%，各家凈利潤(rùn)基本保持正增長(zhǎng)，僅有2家微降。

??從規(guī)模來(lái)看，2022年中報(bào)上市物企在管面積均值為1.16億平方米。排名前三為碧桂園服務(wù)8.43億平方米，雅生活服務(wù)5.29平方米，保利物業(yè)5.23億平方米。披露業(yè)績(jī)的50家企業(yè)中，15家在管面積超過(guò)均值。

??在管面積同比增速的均值為33.2%，部分企業(yè)抓住市場(chǎng)估值回調(diào)機(jī)會(huì)，開(kāi)展高質(zhì)量收并購(gòu)。增速排名前三企業(yè)為金茂服務(wù)128.6%，東原仁知服務(wù)95.9%，華潤(rùn)萬(wàn)象生活92.4%。金茂服務(wù)6月以4.5億元收購(gòu)首置服務(wù)100%股權(quán)，東原仁知服務(wù)收購(gòu)兩家獨(dú)立第三方物企浙江中都100%股權(quán)和湖南金典80%股權(quán)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活10.6億元收購(gòu)禹洲物業(yè)、2.49億元收購(gòu)南通長(zhǎng)樂(lè)和江蘇中南。企業(yè)抓住市場(chǎng)機(jī)遇開(kāi)展高質(zhì)量并購(gòu)，22家物企在管面積增速超過(guò)均值。

??值得注意到是，2022年上市物企業(yè)績(jī)受地產(chǎn)牽連影響，危機(jī)逼迫企業(yè)意識(shí)到獨(dú)立發(fā)展重要性。積極開(kāi)展第三方拓展、開(kāi)拓住宅以外其它管理業(yè)態(tài)，是提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的必由之路。

??2022年中報(bào)，披露數(shù)據(jù)企業(yè)37家，第三方在管面積占比均值為55.6%，占比前三的企業(yè)是銀城生活服務(wù)、合景悠活和雅生活服務(wù)。非住在管面積占比均值為33.5%，占比前三是中駿商管、卓越商企服務(wù)和招商積余(17.600, 0.05, 0.28%)。

??2022中報(bào)上市物企合約面積均值1.72億平方米，與去年同期基本持平。位列前三的是碧桂園服務(wù)16.09億平方米、保利物業(yè)7.32億平方米、綠城服務(wù)7.15億平方米。47家公布合約面積的企業(yè)中，12家合約面積超過(guò)均值。

??近年來(lái)，物企在增值服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)加碼，多家物企營(yíng)收結(jié)構(gòu)已發(fā)生改變，增值服務(wù)營(yíng)收占比不斷提升。

??然而2022年上半年數(shù)據(jù)顯示，社區(qū)增值服務(wù)收入同比增速大幅下滑，1/3物企社區(qū)增值收入呈負(fù)增長(zhǎng)。這主要與一年來(lái)疫情封控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等影響因素密切相關(guān)。

??2022年上半年上市物企的營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，67.9%來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)，17.4%來(lái)自非業(yè)主增值服務(wù)，14.7%來(lái)自于社區(qū)增值服務(wù)。43家企業(yè)披露詳細(xì)的營(yíng)收結(jié)構(gòu)，由于“其他收入”統(tǒng)計(jì)口徑和范圍差異較大，扣除該項(xiàng)因素，比較基礎(chǔ)服務(wù)、非業(yè)主增值和社區(qū)增值三項(xiàng)主要內(nèi)容比例，作為行業(yè)平均參考。

??上半年社區(qū)增值服務(wù)收入均值為2.66億元，社區(qū)增值業(yè)務(wù)規(guī)模化開(kāi)展集中體現(xiàn)在頭部企業(yè)。排名前三為碧桂園服務(wù)21.12億元、保利物業(yè)14.02億元、綠城服務(wù)13.10億元。46家物企披露數(shù)據(jù)，10家物企超過(guò)均值。

??上半年物企社區(qū)增值服務(wù)同比增速的均值為24.4%，相較于2021年中報(bào)增速133.73%呈斷崖式下降。

??仍有一些企業(yè)實(shí)現(xiàn)耀眼增長(zhǎng)，例如金茂服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)增速同比達(dá)229.3%，位列增長(zhǎng)首位。其次為招商積余，社區(qū)增值服務(wù)收入也實(shí)現(xiàn)136.2%同比增速。南都物業(yè)(13.390, 0.14, 1.06%)和新城悅服務(wù)并列第三，同比增速為113.2%。16家企業(yè)增速超過(guò)平均值。30家企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)保持正增長(zhǎng)，15家企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入低于去年同期。與此對(duì)比，去年中期35家企業(yè)公布數(shù)據(jù)，33家保持正增長(zhǎng)，僅2家增速為負(fù)。

??從風(fēng)險(xiǎn)管控角度來(lái)看，2022中報(bào)，上市物企資產(chǎn)負(fù)債率均值與去年同期持平并略有下降。作為輕資產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)，57家披露數(shù)據(jù)企業(yè)中，55家負(fù)債率低于70%。資產(chǎn)負(fù)債率水平通常與企業(yè)發(fā)展策略有關(guān)，與規(guī)模擴(kuò)張、收并購(gòu)等因素相關(guān)。資產(chǎn)負(fù)債率最低的三家企業(yè)為中駿商管20.1%、祈福生活服務(wù)26.3%和金科服務(wù)26.8%。華發(fā)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率最高為107.2%。

??目前上市物企自身普遍具有較優(yōu)償債能力，流動(dòng)比率在合理范圍。2022年中期，上市物企流動(dòng)比率均值2.14，略高于去年同期。48家企業(yè)流動(dòng)比率大于1.5，8家企業(yè)數(shù)值在1到1.5之間，僅一家企業(yè)流動(dòng)比率低于1。

??2022年中期，57家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物資產(chǎn)均值18.1億元，與去年同期相比下降29.4%。華潤(rùn)萬(wàn)象生活以128.5億元排名首位成為現(xiàn)金王，其次為碧桂園服務(wù)88.2億元和世茂服務(wù)70.5億元。25家企業(yè)手握現(xiàn)金及等價(jià)物資產(chǎn)價(jià)值在10億元以上。

??物管行業(yè)和地產(chǎn)高關(guān)連。城門失火、殃及池魚，整體環(huán)境嚴(yán)峻，關(guān)聯(lián)行業(yè)難以獨(dú)善其身。不利環(huán)境下，各家企業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)分化明顯，央企國(guó)企及第三方物企表現(xiàn)更為穩(wěn)健。

??展望未來(lái)，一方面，地產(chǎn)行業(yè)趨穩(wěn)仍是物管行業(yè)修復(fù)的重要前提。另一方面，物企增強(qiáng)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)能力，拓展第三方服務(wù)、拓展更豐富的業(yè)態(tài)及業(yè)務(wù)領(lǐng)域，走出行業(yè)獨(dú)立性，才是長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展的必由之路。