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??2022年，中國房地產市場真正進入改善時代。

??作為“終極改善”的千萬豪宅，過去一年，核心10城共成交了42068套，同比2021年增加了10%，其中四大一線城市千萬豪宅成交占比接近8成。

??從各總價段來看，一手豪宅中總價1000萬、3000萬以上的成交還在繼續保持增長，但5000萬以上頂豪成交出現了下行，全國共成交383套，較2021年全年下降40%。

??單價段也是如此。2022年，單價15萬元/平方米以上頂豪共成交422套，同比下降19%。

??二手豪宅成交可謂是全面回調。

??數據顯示，無論是總價1000萬元以上豪宅，還是總價5000萬以上頂豪，亦或是單價10萬元/平方米豪宅，成交套數幾乎全線下跌。

??整體而言，2022年豪宅市場可以用一句話來總結，即一手“打新逐利”，二手“一落千丈”，從產品來看，無論是一手豪宅還是二手豪宅，別墅成交仍占據較大比重。

??一手豪宅市場整體表現仍然可圈可點。

??總價1000萬以上及3000萬以上豪宅成交規模繼續保持增長。其中，總價1000萬以上豪宅同比增長10%，上海、杭州、廣州和南京4個城市千萬以上豪宅成交同比均正增長，上海1000萬以上豪宅共成交14973套，同比增長44%。

??總價3000萬以上豪宅，2022年共成交了2244套，同比增加5%。該總價段成交中，上海依然拔得頭籌，共成交741套，而深圳漲幅最高，全年成交487套，同比增長183%。

??總價5000萬元以上頂豪成交出現下行，全年成交套數為383套，同比下降40%。其中，北京和上海成交套數同比下降超6成，深圳和青島成交套數同比漲幅均在100%以上。

??總價5000萬以上頂豪成交下行的根本原因在于供應縮量，尤其是北京和上海，5000萬以上頂豪供應受限，在供應短缺的情況下，便出現了成交大幅下行的情況。

??從單價段來看，2022年核心城市單價10萬元/平方米以上豪宅共成交18883套，同比增加43%。其中，上海依然占據了半壁江山，成交占比超過50%，全年共成交10204套，同比增長63%。此外，北京、深圳和廣州成交套數同比均正增長。二線城市中，僅三亞和南京單價10萬以上豪宅成交套數出現了下行。

??單價15萬元/平方米以上頂豪，2022年全國共成交422套，同比下降19%。單價15萬元/平方米以上豪宅仍然集中在北上廣深四大一線城市，而去年上榜的蘇州今年則零成交。

??2022年，二手豪宅可謂全線下跌。

??先來看整體數據。總價1000萬以上二手豪宅成交同比降42%；總價3000萬以上二手豪宅成交同比降28%；總價5000萬以上二手頂豪成交同比降18%。

??單價段降幅最為明顯，單價10萬元/平方米以上二手豪宅成交降幅達到55%；單價15萬元/平方米以上二手頂豪成交同比降52%。

??對比發現，二手豪宅明顯弱于一手豪宅。但和一手豪宅類似，上海仍然占據了豪宅市場重要的市場份額。數據顯示，總價5000萬以上二手頂豪，上海成交套數占了7成以上，共成交113套；而單價15萬元/平方米以上頂豪成交中，上海成交套數達到278套，占比也超過了半數。

??實際上，從更長時間周期來看，核心城市1000萬以上二手豪宅成交套數已跌回至2017年，成交規模尚未達到2016年水平。千萬以上二手豪宅在2020年達到了峰值，全年成交套數突破2萬套，達到了22827套，2021年二手豪宅成交規模較2021年回落了17%，而2022年千萬以上豪宅成交套數可謂“腰斬”。

??從二手豪宅成交情況可以明顯看出二手豪宅客戶正在發生變化，即客戶決策時間更長，一方面，一手豪宅倒掛的巨大價差使得豪宅客戶往往把一手豪宅作為首選，對二手豪宅則更加挑剔；另一方面，部分只租不售的豪宅開始掛牌出售，二手豪宅客戶面臨更多的選擇，從而拉長了決策時間。

??2022年，豪宅投資屬性弱化。

??從拋售和購買人群來看，拋售人群中有45%的購房人群因房屋升級、置換再購；同時約有三成的拋售人群通過拋售優化資產配置，這部分人群往往認為豪宅市場出現階段性見頂，愿意犧牲部分利潤變現，做高流動低風險配置，

??而豪宅購買人群中，置業升級的比例達到了65%，還有20%的人群是為子女購置，他們的核心訴求往往是追求地段，以及更高的品質。此外，投資的比重僅為5%。

??實際上，2022年豪宅市場客戶還有一大重要變化，即年長客戶數量增加，其中，45歲以上的豪宅客戶成交占比超9成，而30+的年輕新貴在高端市場中隱退，僅在3000萬入門級豪宅中占比約在20%左右。

??此外，新經濟退潮之下，行業新貴逐漸淡出豪宅市場，成交占比從20%左右下降至不足5%，當前豪宅客戶仍然以制造業、高端制造業為代表的傳統企業為主。

??2022年，在行業整體下行的情況下，一手豪宅成交整體可圈可點，但整體仍不及去年表現。

??值得注意的是，受供應影響，頂豪市場出現了一些波瀾，整體成交出現跳水，北京和上海總價5000萬以上頂豪均出現六成以上下降。成交雖然降了，但是我們也看到了一些新的信號，比如買豪宅的目的，慢慢從“投資”變成居住，這個市場還會越來越穩。