市場 2023-02-21 08:44:57 來源：丁祖昱評樓市
??媒體報道稱2023年1月底至今已連續出現5個“日光盤”，更有項目出現“千人搖”行情。
??國家統計局數據顯示2023年1月上海新房價格環比上漲0.7%，領漲全國。
??對此，我們查詢了2022年底至2023年1月的具體項目銷售情況，發現，單純從均價來看，2023年1月，上海商品住宅成交均價確實出現了一定的上漲，達70965元/平方米。
??但這一價格主要受上海多個高端項目集中供應影響。CRIC數據顯示，2023年1月上海成交金額排名前5的項目均價全部超過10萬元/平方米。
??我們認為，目前上海部分區域確實出現了一定的銷售回暖，但整體成交均價并沒有出現明顯的上升，個別月份受上海新房集中供應影響，可能會出現較高值，從全年來看，“房地聯動價”影響下，上海整體房價保持穩定。
??2023年2月16日，國家統計局公布了2023年1月份70個大中城市住宅銷售價格，在經歷了長達一年的下降之后，1月70城房價環比首次止跌，環比上漲城市數量增加至36個。其中上海新房價格環比上漲0.7%，領漲全國。
??CRIC數據顯示，2023年1月，上海商品住宅成交均價70965元/平方米，環比上升1.71%，同比上漲15.20%。
??具體到項目來看，2023年1月上海成交金額前10的項目中有6個項目成交均價超10萬元/平方米，其中前5位皆為單價超10萬元/平方米的高價項目，從面積來看，成交面積排名前10的項目中有4個項目成交均價超10萬元/平方米。
??由此可見，2023年1月上海成交的項目中，10萬元/平方米以上的高價項目占比明顯較多，在這些項目成交均價的拉動下，2023年1月的成交均價才出現了明顯上升。
??上海自2021年起新房采取集中供應制度，截至目前上海已推出15批新房供應，其中2021年全年共推出六批次集中供應房源，2022年全年共推出八批次集中供應房源，2023年至今推出一批次集中供應房源。
??在此背景下，上海新房成交數據受集中供應影響極大，如2022年9月，上海商品住宅成交均價56592元/平方米，為近一年較低值。
??這并不是因為2022年9月上海房價出現了下降，而是因為2022年第四批次及第五批次新房供應以郊區剛需盤為主。
??當時的熱點項目為虹橋璀璨公館、寶華紫薇花園、金地峯匯等，這三個項目的均價分別為59595元/平方米、69158元/平方米、49015元/平方米。
??與剛需盤的集中供應和成交，最終導致了2022年9月上海成交均價出現下降一樣，2023年1月上海成交均價的上升也是受高端項目集中供應影響。
??尤其是2022年11月13日的第七批次新房供應，共有57個項目過會，共計16060套住宅，其中很多一直沒能拿證的高價項目在這一批次中集中入市，如浦開江南里、鴻印里、沁風雅苑、寶地東郊四季、海泰北外灘等。
??據統計，2022年第七批次新房供應中有21個項目均價在7萬/平方米以上，其中有11個均價在10萬/平方米以上。這些項目中有不少于2023年1月成交，鴻印里就是其中的典型。
??2023年2月6日，上海首批新房供應官宣，共25個項目，約74.2萬平方米，合計6958套房源。此次新房供應市中心項目較少，新盤主要集中在，寶山、浦東、閔行、青浦、嘉定等區域，整體主要以剛需及剛改為主。
??受其影響，接下來幾個月上海成交均價也將較之前有所下降。
??由于上海短期成交均價受上海新房集中供應影響較大，因此并不能簡單以單月成交價格來判斷上海房價上漲，而需從年度整體供應的角度來判斷。
??事實上，對于購房者而言，整體市場均價的參考意義并不大。這主要是因為，上海不同區域板塊價格相差極大，核心區域部分房價在10萬元/平方米以上，郊區部分房價可能在2-3萬元/平方米。
??對于購房者而言，真正的市場情況還需針對具體項目做具體分析。從典型項目表現來看，2023年至今，上海部分區域及項目去化率確實出現了上升，但同樣條件下價格仍與2022年底保持一致。
??如位于青浦徐涇的招商虹橋璀璨時代，2022年12月加推234套小高層房源，均價63000元/平方米，當時獲得認籌440組，認籌率188%，去化率100%，分數43.97分，入圍421組+第二批未入圍2組清盤。到了2023年1月31日，該項目再次加推共147套小高層房源，均價不變，但認籌率和積分出現了上漲，共認籌305組，認籌率207%，去化率100%，分數45.24分，入圍265組內便清盤。
??位于浦東臨港的鵬瑞云璟灣，2022年10月加推541套小高層房源，均價33962元/平方米，當時獲得認籌218組，認籌率40%，去化率27%。到了2023年2月，該項目再次加推193套小高層房源，均價不變，這一次認籌201組，認籌率達104%。
??由此可見，上海部分區域項目在2023年初的開盤表現確實優于2022年底，但項目均價依然還是與2022年底保持一致。
??從目前來看，與2022年時相比，上海已經有部分區域開始出現了銷售回升，主要表現在“倒掛盤”或多項優勢疊加項目上。一方面按照歷史規律，因春節返鄉，年后基本都會迎來一輪需求釋放；另一方面疫情的全面解綁也會釋放部分補償性購房需求。從目前熱銷項目來看，主要還是集中在一二線和強三線的核心片區，能否由點及面仍有待后市驗證。
??我們認為，目前市場回暖信號已經出現，但也不應對當前個別項目的熱銷抱持著過于樂觀的預期，整體回暖還需時日。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
