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??望著長滿荒草的空地，張志軍頗為惆悵。

??“這塊地有10萬平方米，2015年拿地到現(xiàn)在已持有8年，總投資10億元，這幾年財務(wù)成本都花掉了幾億元。”旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍表示。

??這一項目位于北京大興區(qū)域，是旭輝北京在2017年“3·26”新政前拿下的。當(dāng)時，受住宅拿地激烈競爭影響，旭輝北京進入到了競爭、地價相對較低的商辦領(lǐng)域，一路在北京房山區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)、朝陽區(qū)等開疆拓土。

??2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》（以下簡稱“3·26新政”），對商辦類項目開發(fā)、銷售予以管制，要求新建商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米；個人不得購買商辦新房；停止個人購買商辦新房和二手房貸款等，市場隨即陷入冰封。

??據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，“3·26”新政后一個月，北京商住房市場成交冰凍；新政后一年則成交3589套，較前一年跌幅94.6%；新政前一年商住房成交量為6.7萬套。另據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會統(tǒng)計，因大量商辦項目“擱淺”“滯銷”，長期沉淀資金近8000億元，且約有3000萬~4000萬平方米商辦項目得不到合理利用，造成資源浪費和資產(chǎn)閑置。

??受上述政策影響，手中握有大量商辦類項目的企業(yè)如旭輝北京等面臨嚴(yán)峻考驗，影響至今。

??2月26日，在“商辦類項目保交樓、保民生化解金融風(fēng)險研討會”上，在談到手上握有的大量商辦類項目時，張志軍仍難掩無奈。與張志軍有相同經(jīng)歷的還有來自萬科、融創(chuàng)、旭輝、世茂、泰禾、當(dāng)代置業(yè)、綠地、華潤置地、金茂、金地等房企人士。

??面對沉淀的資產(chǎn)，上述企業(yè)均進行過業(yè)態(tài)調(diào)整，如轉(zhuǎn)向長租房、保障房、養(yǎng)老項目等，但受相關(guān)因素影響，大部分轉(zhuǎn)型受限，他們希望這些沉淀資產(chǎn)可以通過政策調(diào)整得到盤活。

??對于商住項目目前存在的高庫存、空置問題，原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇認(rèn)為，相關(guān)限制政策可以適度調(diào)整，或者從郊區(qū)開始進行如解除購買資格、面積大小等方面限制，盤活資源。

??北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超也表示，在限購、限貸政策持續(xù)調(diào)控下，目前行業(yè)需要尋找途徑讓資產(chǎn)更有效盤活起來。

??停滯的資產(chǎn)

??這些資產(chǎn)已沉淀多年。

??以某TOP10企業(yè)北京公司為例，其已累計持有商辦項目26個，總建筑面積達158萬平方米，累計投入資金311億元，因處于非核心區(qū)域且產(chǎn)品總面積較大，導(dǎo)致項目長期處于待開發(fā)和空置階段。

??當(dāng)代置業(yè)、綠地北京等亦存在上述問題。

??“記得2017年3月25日我們順義項目開放時，到訪了1000組客戶；2017年‘3·26’新政后，1000組客戶就消失了，對企業(yè)打擊非常大。”當(dāng)代置業(yè)營銷中心總經(jīng)理朱錦繡表示，此后幾年間幾十億元資金沉淀在項目上，經(jīng)與當(dāng)?shù)卣噍啘贤ǎ壳斑@一項目計劃改為養(yǎng)老項目，資源得以盤活。

??綠地自2007年進入北京后手中也持有大量商辦類項目，分布在北京9個區(qū)中，相當(dāng)一部分在園區(qū)。據(jù)綠地北京公司副總經(jīng)理李志祺介紹，綠地在運營商辦類項目中也遇到了多方面問題：一是商辦項目散售基本停滯，銷售遇阻；二是受制于管委會與園區(qū)雙重管理要求，造成企業(yè)進駐較難，如要求疊加稅收、支持財政收入等情況；三是區(qū)域缺乏生活配套。

??據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年至2016年，北京市政府規(guī)劃的商業(yè)和住宅面積比接近100%，有的年份甚至超過1.5倍，多年規(guī)劃用地高出接近3000多萬平方米，供地比例超正常比例5倍以上。2009年以來北京共計成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬平方米，其中已售2628萬平方米，約25.67萬套；未售4886萬平方米，占規(guī)劃可售面積的65%以上，未售中又有4172萬平方米屬于未上市，占規(guī)劃可售面積的55.5%以上，這些項目幾乎都屬于2017年前拿地。

??為了扭轉(zhuǎn)項目空置、資金沉淀情況，部分企業(yè)進行了多種產(chǎn)品嘗試，但效果有限。

??融創(chuàng)西長安壹號項目總經(jīng)理張皓表示，目前她們操盤的項目在養(yǎng)老、長租、孵化基地等產(chǎn)品方面均進行過論證，受制于產(chǎn)業(yè)定位、區(qū)域發(fā)展均未能成行。

??旭輝北京也進行過多輪嘗試。目前，他們手上持有的商辦類項目則分為三種情況：一是已全部順利交付，但面臨已購房客戶的大量投訴；二是北京“3·26新政”實施后，因銷售遇阻最后有項目改造為長租公寓；三是至今仍持有未開發(fā)土地。

??“這塊地我們進行過多種產(chǎn)品嘗試，均沒有成行。現(xiàn)在我們不在乎這個地能否掙錢，能盤活就行，政府收回也行，財務(wù)成本壓力太大了。”張志軍表示。

??期待政策改善

??面對手中握有的大批量商住項目，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會匯總參會企業(yè)意見，提出了幾個建議：

??一是“新建商業(yè)、項目小分割單元不得低于500平方米”的規(guī)定進行一定調(diào)整，可調(diào)整至100平方米、200平方米，原因是市場對于500平方米面積接受度較低，中小微企業(yè)更是難以承受。

??二是一些企業(yè)如旭輝、綠地目前存量商辦項目主要分布在北京大興、房山等區(qū)域，存在商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)支撐不足問題，上述區(qū)域針對這類項目的交易是否可以進行調(diào)整，如在購房資格上不占用個人指標(biāo)。現(xiàn)在為了規(guī)避限制很多購買者都是通過注冊公司形式購買，無形中提高了首付比例、稅費等，限制了項目去化。

??三是有效盤活閑置資源。

??“我們一直想盤活手上這塊閑置土地，此前計劃轉(zhuǎn)做保障性租賃住房、公租房、經(jīng)濟適用房包括養(yǎng)老項目等，均未能成行，目前停在那里造成了巨大的資源浪費。”張志軍表示。

??“江南集團在北京昌平也持有一個商辦項目，有七八年了，面臨的問題也是小企業(yè)買不起500平方米面積的辦公空間，大企業(yè)因多是自行購地建辦公場所，所以去化艱難；且商住貸款比例、貸款利息較高，去化亦受到一定影響，希望政策能有些微調(diào)。”江南集團董事長于全表示。

??“希望根據(jù)市場需求，靈活調(diào)整商辦項目最小分割銷售單元。”上述TOP10企業(yè)北京負(fù)責(zé)人表示，也希望完善住房租賃市場經(jīng)營模式與融資渠道。

??據(jù)上述TOP10企業(yè)北京負(fù)責(zé)人介紹，2022年3月17日，北京發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，鼓勵利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房，這一企業(yè)進行了先行先試，但進展有限，遇到的問題一是補貼政策較難緩解企業(yè)資金壓力，二是商改租模式只支撐存量辦公房，未竣工備案項目沒有辦法享受這一政策，導(dǎo)致項目停滯，企業(yè)資金無法盤活。

??資金方面，2022年11月份，“金融十六條”提出了關(guān)于支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，穩(wěn)步推進不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），上述企業(yè)亦進行嘗試，但面臨申請周期過長等問題。

??“以保障性租賃房住房公募REITs為例，申報過程涉及監(jiān)管溝通、地方發(fā)改委申報、國家發(fā)改委申報、國家證監(jiān)會批復(fù)等多個環(huán)節(jié)，保守估計發(fā)行需要13個月才能募到資金。”上述企業(yè)人士表示。

??面對企業(yè)提出的問題與困惑，中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、不動產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅認(rèn)為，2017年“3·26新政”具有它的必要性，制止及改善了商住市場存在的一些亂象，但考慮遵循法治精神和原則，存在用力過大情況。

??從微觀角度看，這些政策導(dǎo)致合法合規(guī)拿地開發(fā)建設(shè)的房企，以及合法合規(guī)買房的業(yè)主利益受到損害；宏觀角度看，這些政策執(zhí)行的一刀切也導(dǎo)致大量在新政出臺之前就已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的商辦項目大量積壓，造成社會資源巨大浪費，這種資源浪費不僅僅包括土地和房屋，也包括大量資金。

??從法治角度看，這一政策主要問題是涉嫌溯及既往，如對已經(jīng)拿地和未拿地項目可以進行區(qū)分，允許其按照原有規(guī)定繼續(xù)實施；對新政出臺之后新拿地項目可以按照新規(guī)則執(zhí)行，這也是法不溯及既往原則的基本要求。

??“該政策已經(jīng)執(zhí)行近6年，可以考慮對已有調(diào)控政策進行評估，對出現(xiàn)的空置、停滯情況應(yīng)適時出臺政策予以化解，避免社會資源浪費。”宋志紅表示。

??實際上，去年以來，湖南、貴州、安徽等地均出臺相關(guān)政策，在要求適當(dāng)控制商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的同時，支持推進非住宅商品房去庫存，這些政策包括允許或放寬“商改住”、降低商住配比、向購買非住宅商品房的業(yè)主給予財政補貼等。