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??5月的樓市繼續承壓。繼4月樓市銷售數據由漲轉跌，未能延續2-3月的復蘇態勢后，5月的銷售數據進一步下跌。

??哪怕是之前復蘇表現最為強勁的北京、上海和成都，樓市在進入5月后都出現了明顯回落的態勢。

??目前已經可以明確，5月市場無法繼續保持復蘇的走勢，市場短期的回暖已經結束。

??春節后樓市的復蘇主要得益于去年受疫情抑制的需求在年初釋放，最開始是剛需釋放帶動市場恢復，但有一部分城市的樓市復蘇如曇花一現般，在3月份就草草結束，這主要是缺乏充分的改善需求跟進釋放的原因。

??少數城市如北上廣深、成都、南京及杭州等城市的復蘇相對較為強勁，且持續到4月份，但受到整體經濟恢復偏弱，國內需求、內生動力不足的影響，這些城市的復蘇也難以持續到5月，下半年的市場將面臨更大壓力。

??本文將以北上廣深四大一線城市及南京、成都兩個表現較佳的兩個核心二線城市的數據，來看看5月份的樓市表現，以及接下來市場信心重塑的可能性。

??根據國家統計局的數據，4月全國商品房銷售面積、金額分別達到7690萬平方米、9205億元，同比增長5.5%和28%，但環比分別下降48%和39%。4月商品住宅銷售面積、金額為6715萬平方米、8373億元，同比增長8.1%和30.1%，環比下跌48%和38%。

??從CRIC監測的百城數據看，4月百城成交面積環比下降28%，市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平。

??銷售環比幾乎腰斬的數據，已經說明前期積累的需求釋放已接近尾聲，市場整體供求迎來“拐點”，增長動能開始轉弱。

??從四大一線城市今年以來的市場行情看，基本都在3、4月經歷了一波供需兩旺的復蘇，5月開始回落的走勢，廣州市場的回落來得更早一些，4月快速回落后，5月新房成交量止跌回穩，但市場整體仍較為平淡。

??北京今年樓市自1月開始連續4個月成交量上漲，并在4月達到成交高點73萬平米，進入5月，成交量開始回落，5月前三周（截止到21日）僅成交了40萬平米，預計5月整體成交能達到近60萬平米的體量，相比3、4月的成交有明顯回落的趨勢。

??如果將今年1-5月北京的新房市場成交與疫情前后的2019、2020年相比，可以看到，2020年同期，北京市場整體成交156萬平米，月均成交31萬平米；2019年同期，北京市場整體成交178萬平米，月均成交36萬平米。

??今年截止到5月21日，北京新房成交258萬平米，按之前4個月完整的去化量計算，月均成交55萬平米。

??從數據表現看，今年北京的新房市場還是明顯好于2019年和2020年。所以，2023年北京市場表現出了強勢的市場復蘇回歸能力，但后勁支撐力還略顯不夠。

??廣州今年前五月的行情與2021年同期和2020年下半年的市場活躍期有較大差距，但因為有“小陽春”的加持，還是好于同樣較為平淡的2019年同期。

??深圳今年前五月的供應是近5年最高，約185萬平米；成交也達到近5年的第二高位，約148萬平米，高于2019年。主要的區別是，之前4年的1-5月市場基本都是供不應求的狀態，今年的1-5月是供過于求。

??今年樓市復蘇強勁的成都市場，其實也還沒有回到疫情前的市場活躍狀態。成都新房供求量自3、4月沖高后，5月成交量雖保持高位，但較4月已經有明顯下降，降幅達9%。

??從今年1-5月累計成交看，成都新房的成交量較2022年同期上漲10%，但比2021年同期減少22%，較2020年同期仍減少6%。

??相對北上廣深和成都，南京市場的回落更早。伴隨疫情影響減弱，南京多項政策利好發布，前期積壓的剛性需求集中釋放，市場進入止跌回升階段，2月新房成交環比漲幅51%，3月新房成交量實現同環比雙增長。

??但在3月中下旬，前期積壓的需求基本釋放完畢，樓市熱度消退，案場來訪量遞減，市場增長勢能放緩，4月整體成交量回歸到本輪行情啟動前水平。

??5月南京市場延續低位盤整，雖然中下旬高端改善項目及高性價比項目集中入市，“搖號盤”近10家，但截止26日，南京5月整體成交量僅為44.85萬平米。

??2020年5月，南京新房成交量為104.04萬平米，2021年是140.77萬平米，2022年是67.64萬平米，也就是說，南京5月的成交量同比過去三年仍處于低位。

??整體看，樓市復蘇在4月戛然而止，除了前期積累的補償性需求消耗殆盡的原因，也有供給側約束的因素，加上政策利好刺激效果不理想，市場在3、4月的小高峰后回落，預計整體市場仍將保持修復態勢，項目、板塊、城市間的分化還會繼續。

??掛牌量持續攀升是今年以來二手房市場最顯著的特征。不只是上海，北京、廣州、深圳以及南京、成都的二手房都呈現出越賣越多的情況。

??截止到5月26日，南京的二手房掛牌量已突破17萬套大關。成都的二手房雖然近幾月一直保持較高的成交量，但據貝殼平臺顯示，掛牌房源仍維持在19萬套左右的高位。

??北京的二手房掛牌量在去年11月就已經超過了10萬套，今年3月初鏈家對外展示的二手房掛牌量為10.2萬套。截至5月23日，最新掛牌數已超過11.86萬套。

??掛牌量的持續攀升，原因無外乎兩個：一是對未來市場不樂觀，投資客拋售資產，落袋為安；二是改善置換需求增長，改善人群將非核心劣質資產置換為優質區位改善房產，也推動了二手房掛牌出售房源的增加。

??在掛牌量攀升的同時，二手房的成交量卻持續回落。受新房市場高位供應及一二手價格倒掛的虹吸效應影響，上海二手房市場的熱度在3月份沖高至2.4萬套后迅速回落，4月份僅成交了1.77萬套。截至21日，5月的成交僅9987套，整月預計成交僅1.4萬套。

??目前上海一二手房的成交比已經從最高位的1:4滑落至1:2，預計下半年將持續走弱。

??4月廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）網簽宗數和面積分別為10041宗和99.98萬平方米，環比分別下降18.10%和16.21%，同比分別增長38.04%和35.90%。

??隨著市場的逐步回暖，前期受疫情影響積壓的購房需求在一季度得到充分釋放，目前廣州二手市場整體表現穩定，政策端未有利好措施出臺進一步刺激新增需求入市，導致成交量出現沖高回落。預計5月廣州的二手房數據也將延續回落態勢。

??南京的二手房成交量今年開始逐月走高，至3月達到12609套的峰值，4月開始有所回落，成交10969套，環比下降13%，連續兩個月成交量破萬套，主要由于二手房以價換量，前期的投資客套現。但5月前3周（1日-21日），南京二手房僅成交了5818套，不及3月峰值的一半。

??3、4月二手房市場表現搶眼的成都，5月的二手房目前已成交約2.1萬套，環比下降12%，已開始高位回落。今年1-5月，成都累計已成交二手房達10.2萬套，為歷史高位。

??成都這一波二手房成交以剛需為主，由于經濟形勢嚴峻，收入預期較低，較大影響了剛需客群置業需求的進一步釋放，加上前幾個月需求的集中釋放，以剛需為主力的成都二手房市場走勢將放緩。

??短期來看，成都二手房高位成交帶來的改善需求仍將在新房市場持續釋放，優質板塊供應活躍，再結合成都良好的城市基本面，將支撐成都的新房市場不至于波動過大。

??目前二手房成交回落與近期關于中介費用調整的政策有一定關系。房產交易中介費率涉及的問題主要有兩點，一是中介費率是否有下調空間，二是中介費買賣雙方共同承擔的可能性。這也導致不少潛在買房人群受此影響，放緩了買房的節奏。

??但更重要的原因還在于，新房市場的復蘇乏力，對二手房市場的活躍度影響是最直接的。

??二手房掛牌量的攀升，在一定程度上說明了改善需求的換房意愿仍然是比較強烈的，但承接二手房成交的剛需人群在前期有所釋放后又重新回歸觀望，一方面是對經濟形勢不明朗的擔憂，另一方面也是對房價的調整有所期待。目前北京和上海的二手房議價空間均有所擴大。

??整體而言，無論是北上廣深，還是南京和成都，目前的市場都進入這樣一個狀態：經過2-4月這一輪需求的集中釋放后，市場復蘇動力減弱，當前已進入弱復蘇階段。

??可以確定的是，今年樓市短期的回暖已經結束，下半年市場將面臨更大的壓力。下半年能否復蘇，仍需要綜合考慮宏觀經濟面的影響，居民的收入預期及信心等。

??從當前市場表現來進行預判，下半年北京很難再現3、4月份的市場“小陽春”，上半年市場復蘇有一部分原因是去年受抑制的疫情需求在上半年的釋放，但無法一直持續。

??如果根據上海2022年供地規模、2022年新房供應節奏及規模、2023年新房待入市存量等多項指標判斷的話，上海2023年內新房供應量約1000-1100萬平米。截至5月23日，上海新房僅供應了328萬平米，意味著下半年將有700-800萬平米體量的新房推入市場，競爭將趨于白熱化。

??市場在充足的供應下，本身就承受巨大壓力。同時，二手房疲軟，也使新房市場缺乏強有力的“資金池”，市場下行風險增加。

??4月末中央政治局會議召開，并再次重申“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，定調延續積極，為后續市場企穩奠定了良好的政策基礎。

??但我們也必須看到，隨著人口高峰已過，城鎮化速度放緩，加上長租公寓的替代作用逐漸顯現等，剛需下行已成定局，高端住宅的購房需求也已開始回落。同時，資產價格的回落已是未來大趨勢，僅核心城市的核心資產尚能增值保值，居民的買房熱情也將隨之下降。

??從這個角度看，要想重塑樓市信心，已經不是一件容易的事情。