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??在行業協會的一次年度工作會議上，彭江擇實在憋不住了，便起身去了門口的吸煙區。

??一支接一支，但往往是一支煙抽到半截又被他掐滅。

??這位浸淫海南房地產20余年的本土開發商顯得格外低調，即便是參加重要的會議，他大多是選不顯眼的角落坐下。在公開場合，他基本上不發言，不接受媒體采訪。

??但過去10余年里，彭江擇在海南東線締造了他的“地產王國”——“千畝養生大盤”，并在海南房企普遍不看好的“逆勢”下，他斥巨資在海口核心地段連摘兩宗地。

??彭江擇及他的企業，僅是海南本土房企在海南房地產行業“逐潮”的典型代表。

??有人稱，回望10年，既是海南樓市繁榮的“黃金十年”，也是調控政策頻出、房企和購房人焦慮的10年。

??10年里，超過30家規模型房企相繼從內地奔赴海南，搶灘及“重倉”政策紅利不斷釋放的島嶼之省。但10年間，“歡迎來買房”已換頻“購房門檻抬高”，“全域限購”等密集的樓市調控政策，讓海南樓市發生了深刻的變化。

??盡管許多開發商感覺有些不太適應，但海南“壯士斷腕擺脫經濟對房地產依賴”已成事實，構建具有自貿港特色的住房保障制度體系，也是海南未來必由之路。

??有機構專門做了統計，過去10年里，海南全省商品住宅新增供應面積達9971萬平方米，約合100萬套住房，平均每10人就擁有一套住房；全省商品住宅新增成交10781萬平方米，若按人均住房面積35平方米計算，可承載300萬人的住房需求。

??10年間，海南房地產就如大浪淘沙，有人乘風破浪、峰回路轉；有人神情沮喪，黯然離場。

??我們以碎片的形式，從側面記錄海南房地產這10年間發生的深刻變化。下一個10年，海南房地產又將如何，也許有答案，也許沒有答案。

??規模房企蜂擁登島

??今年上半年末，海南本地一家房地產服務企業舉辦了一場盛大的10周年慶典。大半個海口的房企職業經理人，被活動舉辦方一一邀請到場。

??活動散場后，有人在微信朋友圈感慨地發了一條信息，稱海南房地產10年的最大變化，就是將“小王”變成了“老王”。“老王”在這條朋友圈下回復“真愛無  敵”。

??“老王”即王路，海南本土房地產研究服務機構——錦誠·海島服務商董事長。

??“錦誠”10周年慶典活動的當天，面對臺下一二百名海南地產界精英，王路一改此前西裝革履的刻板裝束，一身寬松休閑裝，走路帶風般地上了舞臺。

??臺上，王路談感想、談情懷，講述過去10年艱辛的創業歷程。但他更多談及的是海南房地產的未來。

??10年前，王路與另外3名年輕人創辦一家地產服務類小微企業。在經歷地產職業經理人、開發商等角色之后，他再度成為地產商的“乙方”。

??在王路再次選擇創業時，正值海南國際旅游島建設如火如荼，大批“嗅覺靈敏”的房企紛紛搶灘海南。據不完全統計，包括早期登島的碧桂園、雅居樂等房企，過去的10年里超過30家規模型知名房企登陸海南島。

??就在王路選擇創業時，彭江擇正在海南東線開發一個“千畝養生地產大盤”。10余年分期開發持續至今已接近尾聲，彭江擇因此而大獲成功。

??對此，當地有人稱其為“海南地產行業殺出的一匹黑馬”。但彭江擇不以為然。實際上，彭江擇的“傳奇”更應源于他最底層的生活磨礪：16歲遠離家鄉外出闖世界，修過皮鞋、干過木匠……

??彭江擇的人生經歷，跟海南本土多家房企的“掌門人”有著驚人的相似之處，年輕的時候從內地到海南闖蕩，從最底層干起，最終締造了他們的“地產王國”。

??在外地房企集中登島搶灘海南市場之前，本土房企已經締造了他們的“地產神話”，從建筑施工方轉身成開發商，單一項目公司壯大成為集團公司，以企業名稱為前綴命名的小區并不少見。

??過去10年間，隨著外地數十家知名房企接踵而至，這種本土房企單一的開發格局已經被打破。8年前，記者曾寫過《誰是海南的最大“地主”》一文，雖然部分本土房企手握大批可供開發的土地資源，但在市場“氣勢洶洶的拼殺”中，本土房企已逐漸處于弱勢地位。

??因為，從“北上廣深”一線城市涌來的房企，來勢更兇猛、實力更雄厚，壓根兒“不差錢”。更重要的是，他們有一套完整的開發體系和成熟的企業管理經驗。

??海南樓市“高光時刻”

??由于獨特的區域位置，以及一輪又一輪的政策紅利釋放，海南房地產歷來是外界關注的焦點。

??有人把海南房地產發展歷程大致劃分成3個階段：1993年至2000年房地產泡沫的破裂階段、2000年至2005年的復蘇階段、2006年至2018年的發展階段。

??其實還應加上一個，即“2018年至今的轉型階段”。過去10年，海南房地產正好在后兩個階段“騎縫”。

??以2010年年初宣布海南建設國際旅游島為“分界線”，此后的海南房地產市場曾一度繁榮。

??“一個樓盤接著一個樓盤開盤，在開發商的造勢之下，有些樓盤是‘萬人空巷’的場景。”當地房地產資深人士鄧濤告訴記者，最典型的是2015年12月28日海花島的開盤盛況。

??媒體也報道了當時的情形：當天認籌到訪人數10萬人，開盤銷售面積136萬平方米，銷售金額122.05億元，創下平均每3秒鐘就賣出一套房的紀錄。

??過去10年，碧桂園、綠地、保利、寶龍、新城控股、中海、融創、萬達、華僑城等30多家典型房企進駐海南。

??海南地產界稱上述房企為“過江龍”，拿地、蓋樓、售樓“三部曲”是房企的常規動作。為爭得一塊優質的地塊，房員工使出渾身解數，四處打探土地資源供求信息，找有土地資源的本地房企合作，股權滲透拿下整塊地塊開發權。

??較早來海南拓荒的雅居樂，憑借其陵水清水灣超級大盤，再造了一座“海濱新城”。在過去10年海南項目備案成交TOP3中，雅居樂清水灣10年9次登榜，鑄造千億王者。

??10年開發企業簽約成交TOP3中，雅居樂和碧桂園分別4次登頂，恒大2次。緊追其后的是融創、華潤置地、魯能及中信地產等知名企業。

??實際上，海南本地購房需求規模并不大，絕大部分是依賴島外客源。

??“2015年前后，是海南房地產銷售的高光時刻，做銷售的小妹（售樓員）一年的傭金提成，少則幾十萬（元），多則上百萬（元），她們開著寶馬、奔馳等豪車上班是最常見的事。”海口一房產經紀機構負責人向記者回憶起當時的情形。

??2016年年初，在北京做律師的顧清艷來海南出差，空閑時到賓館附近的樓盤轉了轉。與北京相比，她覺得“海南的房價好便宜”，便以單價7500元/平方米的價格，在海口西海岸片區某小區購買了一套150余平方米的房子。

??2018年，讓顧清艷吃驚的是，其所在小區的房價，二手房市場掛牌價已漲至16000元/平方米。“等于買一套賺一套。”當時，顧清艷在微信里告訴記者。

??樓市新政密集發布

??2018年4月，海南實行“史上最嚴”樓市調控政策——“全域限購”。自此，海南樓市被踩了剎車。

??“全域限購”政策宣布后，在社交平臺上廣為流傳一張黑底白字的圖片，圖片上僅3個字：“全劇終”。有人還將“全劇終”印在了全白的體恤衫上。

??“史上最嚴限購令”之后，也給該行業帶來了連鎖反應，開發商拿地開始變得十分謹慎，集團公司對區域投資決策也進行了戰略性調整；大批房產經紀從業人員轉戰省外，大部分去了廣西北海、防城港及云南西雙版納等地。

??“錦誠”在10周年慶典上，也為過去10年海南樓市調控政策進行了梳理——

??從2013年“海口限漲，房價增幅不高于收入增幅”，到2015年“海南省去庫存方案，促進房地產轉型”，再到2016年“‘雙暫停’時代，調控升級”；從2018年“海口限價17300元”“全省全域限購”，到2021年“全島商辦限300平方米分割單元”，再到2022年“海口限價放寬，主推城市更新”……

??10年間，海南樓市調控政策及“補丁政策”密集發布。以海南“全域限購”政策為例，至今已執行了5年之久。

??在近幾年海南省房協的年會上，海南房企大佬都要吐槽行業的境遇：樓市低迷，企業整體經營狀況不佳，資金壓力大，企業大幅裁員……

??從“歡迎到海南買房”到“購房門檻抬高”，海南房地產在10年里發生了深刻的變化。

??記者也注意到一個細節，從2018年開始，海南統計部門發布季度或年度統計數據，不再以專題簡析的形式，專門解讀“海南房地產開發運行情況”。在此前，“房地產開發運行”解讀卻是“重頭戲”。

??海南“以壯士斷腕決心擺脫經濟對房地產依賴”的提法，也是始于2018年。盡管房地產并非海南三大主導產業，但它仍是十二個重點產業之一。但與過去相比，房地產在海南的“地位”已不再凸顯。

??海南力推安居房項目，并就“安居房建設和管理”上升至立法層面。為突出住房保障屬性，此前“安居型商品住房”的提法被簡縮的“安居房”替代。

??《海南省住房和城鄉建設事業“十四五”規劃》中明確，“十四五”期間，海南省要建設25萬套安居房，新增保障性租賃住房和公共租賃住房保障5萬戶（含發放住房補貼），穩步推進棚戶區改造，完成城鎮老舊小區改造任務21萬戶。

??今年年初召開的海南省住房和城鄉建設工作會議，“城市更新”被重點提及。海南兩大重點城市，三亞仍著力安居房項目建設，海口力攻城市更新，開工的14個城市更新項目一級開發總投資超過500億元。

??值得一提的是，去年7月，海口37家企業共同發起成立了“海口市城市更新協會”，他們希望以抱團的方式在城市更新中有所作為。

??海南在努力擺脫經濟對房地產依賴，已經從最初的口號付諸了行動，并正在積極探索和致力于構造符合海南省情的住房保障體系。今年8月2日，海南省政府召開專題會議，研究構建具有海南自貿港特色的城鄉住房保障制度體系。

??10年路口上的抉擇

??那么，10年里，海南究竟出讓了多少土地，又蓋了多少商品住宅呢？

??“錦誠”方面專門做了一個統計：在過去10年間，海南出讓商品房（含商品住宅及商辦）建設用地1884宗、共計92457畝，這相當于4.5個海口海甸島的面積。

??其中，住宅用地出讓建筑面積6341萬平方米，相當于350個三亞鳳凰島計容建筑面積；全省商辦用地出讓建筑面積4541萬平方米，相當于330個海航總部大樓。

??海口商品住宅均價在10年間漲幅132%，這也印證了律師顧清艷“買一套賺一套”的說法。

??10年間，海南商品住宅均價變化：海南從11282元/平方米，漲至18623元/平方米，漲幅65%。其中，海口從7493元/平方米漲至17355元/平方米，漲幅為132%；三亞從22373元/平方米漲至28142元/平方米，漲幅為26%。

??但是，在房價10年變化的背后，二手房價格倒掛及“流通性差”，在當前海口是一個不爭的事實。

??前不久，顧清艷與記者聯系，因為個人家庭原因，她想把海口西海岸的那套房產轉讓。她告訴記者，她參考了周邊的房價，以19000元/平方米掛網轉讓，“兩個月了，除了幾個中介給我打了電話，幾乎無人問津。”

??2018年以后，當初雄心勃勃進駐海南的房企，部分已將重心轉移他地，有些區域公司被降格為城市公司，有些在項目停滯的邊沿奮力支撐。

??但有些房企及時調整發展戰略，從傳統房地產開發的角色轉為城市運營服務商，或依企業自身優勢及時調整產業發展方向。

??手頭資金充裕的彭江擇本來不想再從事房地產行業，但在好友極力說服下，于去年在海口一口氣連拿下兩宗商品住宅地塊。作為本地房企，在眾多房企尚處于觀望態度之下“逆勢而為”，動輒數億元拍地確實需要巨大的勇氣。

??作為本土企業的海南福安集團，早在2016年開始企業轉型。去年10月，福安集團“掌門人”連式林接受中房報記者專訪時稱，2016年以后，他們就很少再做傳統房地產開發，企業轉型開始做共享農莊、農旅康養等項目開發和運營。

??保利、萬科、北辰等房企在海南也深度涉足安居房開發建設；仁恒置地與美視集團合作并全面操盤360余畝的海口美視高爾夫項目于上月開工，這種“你出地+我出錢”的“聯姻”方式，也是企業實現共贏的一種模式。

??被朋友稱為“老王”的王路，再度闖入地產行業，從最初4人合伙制的“智囊團”，發展至今已是70多人的新型地產服務商。

??實際上，王路及其企業發展，就是海南房地產這10年發展的縮影。

??即便如此，王路及其合作伙伴也面臨著企業發展瓶頸和壓力，他們也試圖改變。比如依托現有的“房地產傳統服務”平臺基石，進行科技賦能，比如導入AI技術的運用。

??在臺上，王路動情地說，告別“宏大敘事”的過去，專注“精細化生存”的未來，做時代的企業，從而影響時代。（文中彭江擇、顧清艷為化名）