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??打響“認房不認貸”第一槍的鄭州，在優化房地產政策方面再次加碼。

??9月12日晚間，鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市自然資源和規劃局、鄭州市金融工作局、鄭州市商務局四部門聯合發布《關于進一步支持合理住房需求的通知》（以下簡稱“通知”），文件指出取消二環內住房限購政策等購房消費限制性規定，取消住房銷售限制年限規定，支持居民剛性和改善性購房需求。

??至此，鄭州執行多年的限購、限售政策正式全面取消。

??此外，通知還明確了購買商品住房（含存量住房）的居民家庭，首套住房首付比例不低于20%，二套房首付比例亦降低至30%；同時，首次提出探索出臺“預售商品房帶押過戶”。

??這一年來，鄭州對于房地產重要政策的調整動作十分密集。

??先是在4月對二環外取消限購、對公積金政策進行調整，又在8月發布“鄭州樓市新政15條”，暫停執行此前出臺的限售三年政策、率先執行降首付與“認房不認貸”。

??當前，正值“鄭州樓市新政15條”滿月，而鄭州樓市的表現有些微妙。

??某機構河南公司總經理梁波濤告訴中國房地產報記者，“鄭州樓市新政15條”發布以來，當月新房成交總量69.8萬平方米，環比仍下滑約25%，但從周度表現來看，樓盤到訪量、成交量整體呈現上升趨勢，市場熱度有所提升，政策效果開始顯現。二手房方面，8月成交91.7萬平方米，較7月基本持平。總體上，二手房市場活躍度持續好于新房市場。

??“鄭州市場當前置業動力偏弱，觀望情緒較濃，多輪政策對新房市場的提振作用較為有限，目前新房市場成交量再次進入底部區間，進一步下行的空間較為有限。”梁波濤認為，此次政策出臺，距離上月新政發布僅一個月有余，向市場傳達了持續通過政策發力提振市場的強信號，有助提升市場預期。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜則提醒，鄭州樓市目前市場供大于求比較明顯，急需采取措施來消化庫存以及房地產市場價格波動較大，需要加強調控和監管以避免出現金融風險的壓力。

??掛牌增加、價格下探

??“最后悔的就是2年前買了房。”一名中原區的業主告訴記者，買房時1萬多元/平方米的房子，現在已經跌到了8000元/平方米，還沒算上是期房等待了2年的時間，1套房子已經賠了近30萬元。

??更有在賣房的業主表示，“距買房時已虧了40萬元，仍未賣出。”

??在此情況下，即使面對頻繁的政策刺激，地產從業人士和買賣雙方也顯得有些“麻木”。

??鄭州一名房屋中介機構人士表示，其實，此次政策的影響已經不是特別大了。“比如，降低首套和二套的首付，此前已經有銀行在執行。而且，此前二環外已經取消了限購，此次主要是放開二環以內的限購限售，但二環內在售的新房本來就不多。”

??記者注意到，與8月的“鄭州樓市15條”發布后激增的掛牌量相比，這次的新政未引起更大的波瀾。

??根據媒體報道，8月7日，鄭州在諸葛找房平臺上共有約14.16萬套二手房在售。9月13日，中國房地產報記者再次查閱諸葛找房平臺，此次鄭州在售的有效二手房源已變為15.47萬套。1個月的時間，鄭州的在售二手房房源增加了1.31萬套。

??而9月12日當晚，貝殼找房平臺的鄭州在售二手房為115778套，到9月13日15時20分，這一數據變為116084套，僅增加了306套。亦有意向購房人群在社交平臺上發言，“感覺可以等等再出手，或許房價會跌到更合理。”

??對于這類市場反應，柏文喜坦言，從以往的房地產行業調控歷史經驗來看，取消限購銷售政策通常會刺激樓市需求，增加購房者的信心和預期，進而帶動樓市的回暖和價格上漲，但從最近這次各個城市取消限購限售措施的市場反應來看則未必如此。不過從市場基本邏輯上而言，對于鄭州這樣的新一線城市來說，政策的放松可能會吸引更多的投資和改善型購房需求，對于市場回暖的推動作用可能會更加明顯。

??建誠晟業聯合創始人、總經理苑承建也表示，鄭州市場已經持續低迷了很長一段時間，房價也出現了明顯的實質下降，加之受到經濟形勢以及各種預期走弱影響，購房者入市意愿較低。本次鄭州全面取消限購，符合市場預期，有助于短時間內增加有效需求，促進銷售，但由于庫存量大、市場預期持續走低，預計持續效果有限，仍需要在購房方面提供更有力的財政補貼等支持政策。

??樓市“松綁潮”正在持續

??實際上，此次鄭州發布的通知，包括了6個方面的內容。

??除了最受關注了取消限購限售、降低首付比外，還有積極開展商品房促銷售活動、支持房企項目建設、加快保交樓進度和優化不動產登記服務。

??在支持房企項目建設上，通知提出，全面開展國有建設用地使用權的抵押權注銷登記與在建建筑物抵押權首次登記（土地抵押轉在建抵押）、建筑物所有權首次登記與在建建筑物抵押權登記轉建筑物抵押權登記（在建抵押轉現房抵押）業務。探索出臺“預售商品房帶押過戶”相關政策及業務流程。

??記者注意到，今年4月底，廣州市規劃和自然資源局就曾針對房地產市場發文，創新開展“一手房帶押過戶”，大力推動房地產市場成交。

??根據廣州市規劃和自然資源局解讀，該新政適用全市范圍內已辦理在建工程抵押的預售商品房，以及已辦理新建商品房首次登記和抵押權設立登記的持證商品房（即“一手現房”），在完成房屋帶押銷售及網簽等事項后，當事人可向不動產登記機構申請辦理“一手房帶押過戶”相關業務。

??據了解，以往一些房地產開發企業會將部分已確權的一手房辦理抵押權設立登記，用來滿足自身融資需求。而如果購房者需要購買這些已設立抵押的一手商品房，手續則較為繁瑣，需開發企業先籌集資金還清銀行貸款，方可為購房者辦理房產證，然后再為購房者辦理抵押權（銀行按揭）登記手續。一手房帶押過戶推出后，這類型的購房者只需要聯系符合自己意向的、支持一手房帶押過戶業務的合作銀行，不需要到不動產登記中心，即可在銀行一次性完成一手商品房轉移登記、二次抵押權設立（銀行按揭）登記手續。

??對于“預售商品房帶押過戶”，梁波濤認為，這一探索有助于增強市場流動性，促進家庭資產結構優化，刺激改善住房需求。

??更多的樓市松綁政策也正在持續推出。

??據諸葛數據研究中心不完全統計，截至9月12日，全國已有25個省市官宣執行“認房不認貸”政策，其中包括1個省級地域、4個一線城市、14個二線城市、6個三四線城市。

??同時，全國近30城放松限購政策，其中，有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州10城全面取消限購政策，蘇州、天津、長沙、杭州、武漢等近20城針對局部區域或群體或房源類型進行放松。

??對此，柏文喜表示，這一趨勢的蔓延說明房地產市場正在經歷著新一輪調整和變化，在目前的房地產市場供需關系下大多數城市面臨著房地產市場過剩的情況，需要采取措施來消化庫存。同時，一些城市經濟發展也面臨著轉型升級壓力，房地產市場的穩定和發展也成為地方政府關注的重點之一。在這種背景下，取消限購銷售政策就成為一種趨勢，未來可能會有更多的城市加入這一行列。

??苑承建也認為，當前房地產市場供求關系已經發生了新的變化，二線城市主動作為，積極響應市場，全面取消限購限售是大勢所趨，也是符合當前市場的積極作為。由于預期全面持續走弱，仍需要政府部門持續積極出臺刺激鼓勵購房政策，特別是一線城市，需要發揮龍頭作用。

??中國信息協會常務理事、國研新經濟研究院創始院長朱克力則提醒，過去一些樓市投機者以“炒房”為目的，引起市場扭曲和價格波動，其帶來的問題影響至今。這些問題無疑有賴于更具針對性的政策舉措，以更為法治化、市場化的方式來解決。