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??房價降了，年輕人購買力也降了。

??有人說，有1000個年輕人就有1000種不買房的理由，但歸根結底，最終都指向了資金問題。有開發商營銷負責人就發出感嘆，現在35歲以下的年輕人購買力逐漸減弱，很多人完全依賴父母才能購房。

??還有人說，當下還在購房的年輕人分為兩類：家里有錢的和家里有一點點錢的，前者稱之為“改善”，后者歸結為“剛需”。

??成長的象征：提前布局學位房

??時隔5年，生于1995年的韓莉（化名）再次踏入大學校園。

??本科畢業后，韓莉曾在一家廣告公司工作，但工作強度大、工資不高，隨后在父母的安排下進入一家國企擔任文秘。然而，無法適應工作氛圍的她在2021年初決定回家成為“全職女兒”。在接下來的兩年多里，她結了婚，并花了整整一年備考，最終如愿考進了廣東一所大學的全日制研究生。

??韓莉之所以能夠做出一系列看似任性的決定，是因為她家在廣州海珠區的客村擁有兩棟房子出租，每月收入固定在3萬元以上。

??韓莉的父母住在海珠區的逸景翠園，在韓莉結婚前，為了與女兒保持“一碗湯”的距離，早在逸景翠園購置了一套房產，作為女兒的婚前財產。然而，結婚后的韓莉卻希望擁有屬于自己和丈夫共同奮斗的資產，因此他們決定再購房。

??他們購房的目的并不是為了改善居住條件，因為無論是住在逸景翠園，還是與公婆一起住在越秀區的房子里，都已經足夠舒適。他們關注的是越秀區的小面積學位房，盡管生育計劃至少還需等兩年，但這并不妨礙他們的決心。

??“連房產中介經紀人都覺得難以置信，居然還沒有懷孕就開始考慮學位房。”韓莉笑著說，但學位房是他們未來規劃中唯一缺少的，預算為300萬元，首付可能還需要雙方父母幫助，月供靠丈夫以及自己兼職做一些設計私活，韓莉認為這是她成長的象征。

??在韓莉看來，身邊的朋友對待購房的態度大致可分為兩類：一類是父母早早就為他們購置了房產，一般沒有再買的必要；另一類則根本沒有購房的打算，認為租房也能擁有幸福感。

??可以說，“啃老族”成為了當下依然在購房的年輕人的主力軍。“95后”甘心“被啃老”的父母，他們多數生于1970年前后，在2010年~2020年的房地產黃金時期具備了一定的經濟基礎，提前布局了兩三套房產，為子女準備好了婚房，導致這本應是近幾年解決的剛性需求被提前透支了。

??留在廣州安家，慎重考慮剛需房

??與韓莉不同的是，同樣是1995年出生的鄭浩（化名）是一個真正的剛需購房者。

??外地人鄭浩和女朋友即將結婚，決定留在廣州安家。然而，他們的預算只有150萬元。兩年前，這樣的預算在廣州幾乎找不到合適的選擇。但在當下，“剛需天堂”增城可以隨意選擇，而在白云區的四鎮也能找到滿意的三房。

??鄭浩表示，國慶假期他去了白云區鐘落潭看房，發現各種打折和優惠層出不窮，便宜的甚至不到15000元/平方米。70多平方米的帶主套三房已經相當不錯，甚至還有不到80平方米的四房戶型。

??業內人士透露，近一兩年廣州近郊和郊區的房價有所下降。但作為一線城市，房價即使再降也有一定門檻。因此，樓盤為了迎合預算有限的年輕人，竭盡全力將戶型做到極致，將總價控制在可以接受的范圍內，讓更多年輕人有機會上車。

??然而，與韓莉的堅定以及對價格波動的不敏感相比，鄭浩對購房仍然感到猶豫。他的一位同事兩年前以23000元/平方米價格購買了增城朱村板塊的房子，但如今房價已跌至18000元/平方米甚至更低。這意味著近幾年在郊區購房的年輕人都血虧了。且即使想降價出售，也難以找到愿意接盤的人，因為增城新盤的供應量實在太大。

??鄭浩說，從9月開始，他一直關注樓市政策的變化，一方面擔心市場會回暖，另一方面又擔心郊區的房價會繼續下跌。他心里沒底，因為一旦付完首付后，他的銀行卡里可能只剩下幾百塊錢，所以他必須慎重考慮。

??年輕人減少，市場需求發生改變

??近兩三年，廣州樓市也發生了變化，無論是地價上漲、產品定位、還是最終呈現出的品質感，都發出了樓市已經進入改善時代的信號。

??土地拍賣市場的成交最有代表性。今年截至目前，廣州樓面地價TOP10地塊已經刷新了四次，越來越多的高價地塊誕生表明，市場成交將大步向改善型產品靠攏。

??而在市場端，根據克而瑞的數據，2021年廣州四房房源的成交量首次超過了兩房，僅次于三房；到了2022年，廣州四房房源的成交市場占比已經達到了28%，創下了歷史新高。

??這其中最根本的原因是人口結構的變化。

??貝殼研究院的數據顯示，2020年以來，從市場需求結構看，重點 50 城市改善購房群體（35~45 歲群體）占比由 2020 年的 26%提高到 2022 年的 30%。剛需購房群體（30 歲以下購房群體）成交占比由 2020 年 37%下行到 2022 年的 34%。

??國家統計局數據也顯示，2019 年~2022 年，20 ~30 歲人口由 2.35 億逐年降至 2.15 億，35~45 歲人口由 2.19 億增加到 2.28 億。到 2025 年，改善性需求群體和剛需群體的差距將進一步拉大。20~30 歲人口將降低到 2億，35~45 歲人口將增加到 2.46 億。顯然，改善性需求占比的提升將成為未來市場交易的新趨勢。

??另外，短期內改善性需求占比的提升也受到政策利好的影響，尤其是放開限購區域和降低二套房首付比例等政策，釋放了較多的改善性需求。