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??編者按

??時間無聲，歲月有痕。2023，將成歷史；2024，曙光將至。　

??過去一年 ，是房地產行業全面重塑的一年，國家房地產政策動力充足，行業在出清風險和探索發展新模式中趨于明朗，轉型、強身、精進在房地產行業里同時發生。

??詩人多恩說：沒有人是一座孤島。我們說：沒有一個行業能成為孤島。新的一年，人們對安居對住好房的渴求，正是房地產行業的福祉之源，人們對保交樓對公平正義的追求，正是社會也是房地產行業的秩序之本。

??安居、好房子、高質量發展，已經成為一股向上與向善的力量，激蕩著房地產行業必須成為時代的光芒，以照亮前行的棘途。年終歲首，我們記錄過往、洞察未來，是為了更好地出發。

??這一夜，注定是房地產優化調控史上的破曉之夜。

??2023年7月27日晚，住建部公開發布了近期企業座談會的重要內容。這一夜起，房地產調控優化走出了步履堅實的一大步，全面的因城施策、一城一策、精準施策大幕從此拉開。

??——住建部強調：

??·落實好降低首套住房首付比例和貸款利率；

??·落實好改善性住房換購稅費減免；

??·落實好個人住房貸款“認房不用認貸”。

??——住建部表示，建筑企業和房地產企業要：

??·積極參與保障性住房建設；

??·積極參與城中村改造；

??·積極參與“平急兩用”公共基礎設施建設。

??三個落實，三個積極參與，向城市、企業和市場清晰地發出了房地產發展新模式方向下政策應當優化調整的強烈信號，促進房地產市場趨穩回升和推動企業轉型升級、高質量發展從此邁開步伐。

??房貸政策效果立竿見影。時間行至三季度，金融部門通過一系列措施，居民購房負擔顯著下降，更好滿足了剛性和改善性需求。截至9月末，存量首套房貸利率平均降幅約0.73%，新發放個人住房貸款加權平均利率同比下降0.32%，個人住房貸款加權平均利率降至4.02%，創歷史新低。到了10月份，以四川省為例，個人住房貸款加權平均利率降至3.99%。2024年，個人住房貸款加權平均利率仍將繼續調整，將處于歷史較低水平。

??個人房貸利率下調只是大棋盤中的一個落子。2023年，全國各地政策出臺頻次超600次，政策環境接近十年來最寬松階段，尤其是進入2023年11月、12月，北京和上海進一步出臺了樓市支持的多層次政策，給市場傳遞了強烈的復蘇信號。

??從2023全年來看，房地產市場走出了“前高、中低、后穩”的曲線，1至10月份，一手房成交量雖然下降，但二手房成交量是上升的，一二手房合起來，同比正增長；1至11月份，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創造歷史新高，全國已經有7個省和直轄市二手住房的交易量超過了新建商品住宅交易量。這說明，市場整體上沒有發生大轉變，但是市場交易結構發生了明顯變化。

??一個好消息是，保交樓工作在央地雙管齊下推動下取得扎實效果，2023年1至10月份，保交樓工作帶動全國房屋竣工面積同比增長近20%。保交樓仍將是2024年需要大力推進的重要工作，落實屬地責任將加大力度。探索房地產發展新模式的重要抓手——保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設的“三大工程”也被中央和住建部多次強調，2024年將迎來新變化和新格局，人人有房住、人人住好房，將成為2024年房地產政策著力點，也成為房地產企業發展的轉折點、新機遇。

??2023：政策前穩后松 市場前高中低后穩

??“要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作；滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。支持剛性和改善性住房需求；推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”這是2022年底中央經濟工作會議對2023年房地產工作總部署。

??從總基調來看，中央對于2023年樓市總體要求是“穩”。2023年上半年，房地產政策主要以地方的因城施策為主。

??房地產市場走出了一波疫情后的“小陽春”行情。壓抑太久的購房需求，在年初一下子釋放了出來。

??一季度，我國商品房銷售額同比增長4.1%，時隔1年后商品房銷售額指標重回正增長軌道。這種回暖延續到4月份。1~4月商品房銷售額同比增長8.8%，較3月末回升4.7個百分點；全國商品住宅均價10562元/平方米，上漲11.1%，連續3個月上漲，且漲幅連續2個月擴大。

??但復蘇沒有持續太久，5月份數據再度向下。5月單月，全國商品房銷售面積同比下降3%；銷售額同比增幅收窄至6.8%；房地產開發投資額同比下降10.5%，而4月份降幅為7.3%。尤其是一線城市5月份房價大幅回落，這對市場走勢具有明顯風向標意義。

??7月24日，中共中央政治局召開會議，對下半年工作作出部署。會議提出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。這一判斷非常重要，意味著明確了一個大周期的分水嶺，相關管理政策可能也會發生大的轉變。

??在此之前，針對過熱的房地產市場，為了“房住不炒”定位，限購、限貸、限價等調控政策是房地產管理的重要特征。而在此之后，針對不再過熱的市場，我國樓市政策“工具箱”內容大有不同。政策力度逐漸轉向“托舉并用”。

??隨后住建部提出，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不認貸”等政策。

??8月份以來，多地相繼落實具體政策，房地產市場迎來政策底。廣州、深圳、上海、北京陸續出臺“認房不認貸”，鄭州等地出臺解除限購等政策。僅9月單月，武漢、鄭州、南京、濟南、沈陽、合肥、福州、成都、長沙等城市，相繼宣布完全取消或在部分區域、套數上解除限購。

??2023年11月召開的金融機構座談會上，監管部門要求各金融機構要滿足房地產企業合理融資需求，對國企、民企一視同仁，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸；并且對銀行提出了“三個不低于”要求。

??監管部門從過去“銀行房地產貸款集中度管理”、“三道紅線”，到2022年底的金融“16條”、房企融資“三支箭”推出，再到當前提出銀行房地產貸款“三個不低于”要求，從過去保項目、保交付過渡到當前保主體，金融政策力度及深度可謂層層推進。

??這確實釋放了積極的融資信號，不過從以往情況來看，政策落地的配套機制至關重要，當前繼續圍繞疏通金融資源流向民營企業的堵點和痛點，通過配套體系建設和機制創新，推動政策發揮效果，依然是重中之重。

??2024：樓市企穩節奏 配套資金最為關鍵

??2024年是中華人民共和國成立75周年，是實施“十四五”規劃的關鍵一年，穩增長各項政策仍將持續發力，積極的財政政策適度加力、提質增效，穩健的貨幣政策靈活適度、精準有效，保障性住房等“三大工程”的政策將推進并落地。

??2024年樓市怎么走，政策已經明朗化。

??12月11日至12日召開的中央經濟工作會議提出，明年要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破，多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策。

??對于2024年房地產工作重點，會議提出兩個關鍵領域：一是積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。二是加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

??中國銀行研究院高級研究員李佩珈表示，過去一段時間，我國房地產領域風險增多，總的來說“破”得太快，而“立”的方面還沒有完全到位。“先立后破”調控思路的出臺，預示著未來在風險處置節奏和力度之間將更加注重宏觀均衡，有利于推動房地產市場“軟著陸”。

??李佩珈表示，房地產市場“先立后破”核心含義是通過加快保障性住房建設及城中村改造等實現房地產投資“軟著陸”。特別是會議要求對民營企業一視同仁，滿足不同所有制房企合理融資需求，這既有利于增強中低收入住房福祉，也有利于房地產市場債務風險平穩化解，為房地產市場新發展模式構建贏得時間和空間。

??華夏新供給經濟學研究院創始院長、中國財政科學研究院研究員賈康表示，中央重提2016年所強調的基礎性制度建設，這是支撐房地產業發展新模式最關鍵的制度創新因素，也是扭轉中國房地產幾輪起伏過程中調控總是治標不治本問題，中央給出的最關鍵指導方針。

??“多年來推行的棚戶區改造，現在的城中村改造，都是主要解決低收入群體住房問題，應對接的是長租房和共有產權房。把這個底托好了，一般商品房市場就從容了，房價就沒那么大殺傷力了，這是穩定整個房地產市場的基礎。”賈康說。

??早在2023年4月、7月兩次中央政治局會議上，中央就重點提及“三大工程”建設，作出規劃建設保障性住房、城中村改造、“平急兩用”基礎設施三方面重要部署。7月，國務院發文推進城中村改造，主要面向22個城區人口超500萬的超大特大城市。

??2023年12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開，部署明年房地產工作時，住建部黨組書記、部長倪虹強調：穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。

??倪虹還表示，構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

??至此，房地產發展的大政方針已經足夠清晰，方向已經指明。

??展望2024年，房地產政策將繼續優化調整，尤其是個人住房貸款和企業融資環境有望進一步得到改善。“保交樓”資金和配套舉措將進一步跟進，項目交付風險會進一步化解。一線城市限購、限貸等政策預計在“房住不炒”的基調下作出科學優化。在金融等資金支持下“三大工程”建設的加快落地，將有力幫助市場修復鞏固基礎。

??變則通，通則久。2024年，房地產市場將迎來一波重要利好、優化調整與變革進步，一線、部分二線城市房地產市場有望率先走向企穩，好房子開發建設將加快前進的步伐。超大特大城市城中村改造對于拉動內需和優化房地產市場結構具有關鍵意義。僅以超大特大城市要積極穩步推進城中村改造為例，根據有關數據，全國21個超大特大城市城中村家庭戶達1100萬戶，依據土地效率最大化原則，理論上其對于新建商品住宅銷售面積和房地產投資金額的年化貢獻或能分別達到0.5億平方米和1.5萬億元，這還不含間接影響部分。

??緊迫的問題是，在實際執行上仍須充裕的配套資金及時到位，資金決定了政策的落地節奏和時效。