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??近日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市城市更新研究會(huì)支持，“2024迎新易居論壇暨2023城市更新優(yōu)秀實(shí)戰(zhàn)案例發(fā)布會(huì)”在上海大劇院召開。這次論壇既為新年開局奉上了真知灼見，又為“2023城市更新企業(yè)實(shí)戰(zhàn)案例推介活動(dòng)”畫上了圓滿句號(hào)。參加論壇的有主辦方領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)行業(yè)專家、深耕城市更新領(lǐng)域的企業(yè)專家及各方代表等約三百人。

??一、企業(yè)是實(shí)施城市更新行動(dòng)的生力軍

??在實(shí)施城市更新行動(dòng)中，政府是主導(dǎo)，而企業(yè)是不可或缺的市場(chǎng)主體，企業(yè)在市場(chǎng)資源配置中是推動(dòng)者、承擔(dān)者，乃至創(chuàng)新者。在這一過程中，企業(yè)與政府及其他社會(huì)主體休戚與共，可以說，企業(yè)的活躍程度、專業(yè)程度以及企業(yè)在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)城市更新項(xiàng)目的水平和質(zhì)量決定了城市更新發(fā)展的水平與質(zhì)量。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)崔霽作為圓桌論壇的主持人首先指出：“企業(yè)在城市更新中擔(dān)任策劃設(shè)計(jì)主體、改造建設(shè)主體、投融資主體、產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體、技術(shù)和產(chǎn)品創(chuàng)新主體、文物保護(hù)和文化傳承主體、物業(yè)管理主體和系統(tǒng)優(yōu)化主體等八大主體角色，編織著城市更新充滿活力的網(wǎng)絡(luò)”。

??在我國(guó)實(shí)施城市更新行動(dòng)中，企業(yè)發(fā)揮著不可或缺的重要作用，在實(shí)踐中推動(dòng)著我國(guó)城市更新的持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，在實(shí)施城市更新行動(dòng)中還需要有一批專業(yè)造詣的企業(yè)家。為此，會(huì)議在圓桌論壇環(huán)節(jié)，邀請(qǐng)了7位實(shí)戰(zhàn)派的企業(yè)專家，共同對(duì)企業(yè)實(shí)施城市更新行動(dòng)的痛點(diǎn)和創(chuàng)新模式展開熱烈討論。

??二、企業(yè)實(shí)施城市更新行動(dòng)面臨諸多痛點(diǎn)難點(diǎn)

??在圓桌論壇上，企業(yè)專家們直面城市更新實(shí)踐中的企業(yè)痛點(diǎn)、難點(diǎn)，紛紛分享了自己在城市更新行動(dòng)中的經(jīng)驗(yàn)與觀察。他們的發(fā)言中，透露出對(duì)企業(yè)如何更好地參與城市更新的關(guān)切與思考。

??1.更新項(xiàng)目尚無標(biāo)準(zhǔn)化路徑，企業(yè)要把不確定性轉(zhuǎn)化為確定性

??“企業(yè)在城市更新項(xiàng)目中，最大的痛點(diǎn)在于非標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)非常明顯，政策多為一事一議。”上海地鐵資產(chǎn)投資管理有限公司董事長(zhǎng)莊巍如此表示，引發(fā)了在場(chǎng)嘉賓的共鳴。他指出，城市更新項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施流程不像純商業(yè)地產(chǎn)或銷售型地產(chǎn)，政府已經(jīng)把包括從收儲(chǔ)到開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都規(guī)定地比較清楚，雖然已經(jīng)出臺(tái)了完整的城市更新條例，但是城市更新其規(guī)劃調(diào)整、補(bǔ)地價(jià)方式、轉(zhuǎn)型路徑（補(bǔ)地價(jià)還是收儲(chǔ)再來）等在實(shí)際操作中“一事一議”特征非常明顯，這就導(dǎo)致項(xiàng)目受規(guī)劃政策的不確定影響，成本難以準(zhǔn)確測(cè)算，因此相關(guān)投資資金也就難以被導(dǎo)入進(jìn)來，這是中國(guó)上百個(gè)城市進(jìn)入城市更新階段后，急需解決的問題。

??招商蛇口華東研究院院長(zhǎng)陳杲也提出了這一點(diǎn)，他認(rèn)為企業(yè)在實(shí)施城市更新項(xiàng)目時(shí)存在的設(shè)計(jì)難（文保要求高）、建設(shè)難（地鐵下穿等技術(shù)難點(diǎn)）、銷售難（雙限價(jià)）等問題。一是規(guī)劃上存在的業(yè)態(tài)要求、容積率要求，帶來的政府要求與終端客戶要求難以平衡，導(dǎo)致上位規(guī)劃調(diào)整周期長(zhǎng)、成本不確定等，這些導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)賬非常不好算。二是招商蛇口做的上海市中心城市更新項(xiàng)目與常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有很大的區(qū)別，項(xiàng)目普遍地段具有稀缺性，舊改拆遷工作周期長(zhǎng)，可控力不強(qiáng)，導(dǎo)致前期策劃時(shí)項(xiàng)目不確定性非常大，而作為強(qiáng)調(diào)確定性的央企，難點(diǎn)就在于如何把不確定性轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定性。

??2.企業(yè)對(duì)城市更新思維的認(rèn)知轉(zhuǎn)變是關(guān)鍵，實(shí)現(xiàn)政府、產(chǎn)業(yè)和社區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展是難點(diǎn)

??上海建工房產(chǎn)有限公司總建筑師易恒分享了上海建工在上海市中心風(fēng)貌保護(hù)區(qū)城市更新項(xiàng)目中的體會(huì)，當(dāng)時(shí)在參與風(fēng)貌保護(hù)類城市更新項(xiàng)目時(shí)沒有成熟的拆遷原則，面臨主觀因素大于客觀因素的狀況，如何一步步確定風(fēng)貌分級(jí)保護(hù)的原則，確立控規(guī)調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。此外，轉(zhuǎn)變企業(yè)對(duì)城市更新思維的認(rèn)知和模式的認(rèn)知，也是一個(gè)痛點(diǎn)，即現(xiàn)階段的城市更新一定要告別大尺度“手術(shù)式”的城市更新，轉(zhuǎn)變成“新陳代謝式”的再生，這也就需要企業(yè)從組織架構(gòu)到人員技術(shù)儲(chǔ)備，都需要做出相應(yīng)調(diào)整。

??上海東方明珠房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理謝藝偉認(rèn)為，城市更新的非標(biāo)準(zhǔn)化就要求我們具體問題具體分析。其難點(diǎn)就在于如何確保將資源稟賦各不相同的項(xiàng)目與政府、產(chǎn)業(yè)和社區(qū)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)發(fā)展，將城市更新融入政府和產(chǎn)業(yè)的宏大敘事中去，以及如何在細(xì)微之處見功底。

??3.央國(guó)企盤活存量土地，商辦占比大、自持高、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是難點(diǎn)

??中遠(yuǎn)海運(yùn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司副總經(jīng)理戴達(dá)在交流時(shí)表示，房地產(chǎn)非主業(yè)的央企做城市更新項(xiàng)目時(shí)痛點(diǎn)更大，存在兩個(gè)顯著的痛點(diǎn)難點(diǎn)。一是房地產(chǎn)非主業(yè)的央企項(xiàng)目通常自持比例要求高，難以通過快速變現(xiàn)的產(chǎn)品調(diào)節(jié)盈利，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是難點(diǎn)；二是雙限價(jià)等房地產(chǎn)政策，忽略了企業(yè)的較多隱性成本，包括時(shí)間、資金成本，實(shí)際上企業(yè)在平衡經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)責(zé)任方面非常難。

??4.城市更新退出路徑不清晰，全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合較難

??光大安石資產(chǎn)管理有限公司總裁周頌明，從項(xiàng)目全生命周期的邏輯提出城市更新實(shí)踐中的“退出”階段面臨的痛點(diǎn)及原因。他提出，很多城市更新項(xiàng)目存在資產(chǎn)年限、資本市場(chǎng)信心、資產(chǎn)運(yùn)作能力、報(bào)批不確定性等痛點(diǎn)，這些都導(dǎo)致資金成本高、前期預(yù)判難、商業(yè)邏輯不順，最終退出難。另外，城市更新行動(dòng)的一個(gè)難點(diǎn)就是，投資、建設(shè)、住宅銷售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等團(tuán)隊(duì)間相互了解有限，能夠透徹理解各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)的團(tuán)隊(duì)及管理人員不多，真正打通“投融建管退”全生命周期邏輯的項(xiàng)目也不多。

??5.城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)難度大，后期運(yùn)營(yíng)如何聯(lián)動(dòng)前端是難點(diǎn)

??上海萬街商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李明峰從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的視角對(duì)項(xiàng)目前端與后端的系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)提出了體會(huì)。他認(rèn)為城市更新項(xiàng)目非常復(fù)雜，它對(duì)前端（規(guī)劃設(shè)計(jì)定位）和后端（商業(yè)運(yùn)營(yíng)）統(tǒng)籌策劃能力的要求非常高，而真正能做到前端和后端系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目很少，這種統(tǒng)籌策劃的能力是參與主體普遍缺乏的一個(gè)能力，也是一個(gè)典型的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。有些城市更新項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)得非常漂亮，但是實(shí)際交付到后期運(yùn)營(yíng)時(shí)運(yùn)營(yíng)難度非常大；有些城市更新項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)看起來特別熱鬧，但實(shí)際上投資方算賬時(shí)發(fā)現(xiàn)投資收益難以平衡。

??三、以模式創(chuàng)新，共探企業(yè)破局之道

??各位專家繼而就如何進(jìn)行創(chuàng)新模式、考慮創(chuàng)新路徑、建議出臺(tái)的政策等具體問題進(jìn)行了深入的交流。針對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)化這一痛點(diǎn)，莊巍提出了兩點(diǎn)建議：一是建議出臺(tái)一個(gè)規(guī)劃方面的負(fù)面清單，城市規(guī)劃師、城市更新項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可以在負(fù)面清單的限制范圍內(nèi)發(fā)揮智慧和能動(dòng)性。二是借鑒法律思維上案例法邏輯，對(duì)于補(bǔ)地價(jià)等實(shí)操問題，由政府列出實(shí)操案例具體做法，進(jìn)行公布以指導(dǎo)企業(yè)實(shí)踐。

??對(duì)于如何將不確定性轉(zhuǎn)化為確定性，陳杲提出，一方面企業(yè)要總結(jié)以往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，提升城市更新工作能力，比如總結(jié)拆遷工作經(jīng)驗(yàn)，提升風(fēng)貌保護(hù)區(qū)舊改項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率；另一方面，企業(yè)在城市更新行動(dòng)中加強(qiáng)“退出”領(lǐng)域的工作能力，在前端投資階段即注重搭配產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的訴求。這樣才能確保央企做確定的事。

??易恒指出，既要盡早確定規(guī)劃實(shí)施方案，這是科學(xué)判斷項(xiàng)目周期長(zhǎng)短期投資收益的前提，又要發(fā)揮好各專業(yè)團(tuán)隊(duì)能力的互動(dòng)交圈，這樣促使客觀因素大于主觀因素。

??對(duì)于如何優(yōu)化前端和后端統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)，理順全周期邏輯，周頌明提出，企業(yè)要打通投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)三個(gè)階段之間的指導(dǎo)關(guān)系和決策順序，即以經(jīng)營(yíng)來指導(dǎo)設(shè)計(jì)定位，以消費(fèi)需求來決定內(nèi)容定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??李明峰提出，建議進(jìn)一步深化場(chǎng)景更新為內(nèi)容更新，注重IP打造，另外，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段，將傳統(tǒng)的招商邏輯轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)選址邏輯，并重度參與到其中。

??謝藝偉則結(jié)合東方明珠的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，這樣總結(jié)其創(chuàng)新路徑，即“從產(chǎn)業(yè)入地產(chǎn)，并以地產(chǎn)培育產(chǎn)業(yè)”。

??在政策建議方面，戴達(dá)呼吁政府多傾聽企業(yè)的聲音，并表示對(duì)城市更新領(lǐng)域資產(chǎn)證券化發(fā)展的關(guān)注。

??周頌明也呼吁，市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)要給與專業(yè)的信息和預(yù)判，指導(dǎo)企業(yè)實(shí)踐，政府要重視城市更新相關(guān)領(lǐng)域的市場(chǎng)數(shù)據(jù)建設(shè)，共建健康平衡的市場(chǎng)供需關(guān)系。

??整個(gè)圓桌討論氛圍融洽而熱烈，每個(gè)人都全情投入。他們的觀點(diǎn)和建議既有宏觀的戰(zhàn)略思考，也有微觀的操作細(xì)節(jié)，為在場(chǎng)的每一位參與者提供了寶貴的啟示。隨著話題的深入，現(xiàn)場(chǎng)不時(shí)爆發(fā)出熱烈的掌聲和贊同的笑聲。這場(chǎng)討論不僅為參與者提供了交流與學(xué)習(xí)的平臺(tái)，更為企業(yè)在實(shí)施城市更新行動(dòng)中指明了方向。