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??隨著保障性租賃住房供應(yīng)大增，2023年租賃市場規(guī)模大幅提升，保租房租金平抑作用凸顯，市場租金整體呈下跌趨勢。

??保租房籌建進(jìn)入中后期，未來兩年籌建量逐漸回落，租賃市場也逐步回歸市場導(dǎo)向，未來五年住房租賃市場規(guī)模將穩(wěn)步提升，預(yù)計(jì)2026年市場規(guī)模將達(dá)到1.8萬億元，復(fù)合增長率為2%。

??全國“十四五”保租房目標(biāo)已籌建65%，預(yù)計(jì)還有306萬籌建任務(wù)，未來兩年籌建任務(wù)逐步回落。

??近幾年住房租賃相關(guān)政策密集發(fā)布，涵蓋租賃供應(yīng)、金融稅收、市場監(jiān)管、權(quán)益保障等各個方面，政策體系日益完善，政策組合拳效應(yīng)也逐步釋放。

??2023年8月，國務(wù)院審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，提出要建設(shè)配售型保障性住房。未來政策重點(diǎn)將從強(qiáng)調(diào)保障性租賃住房轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)配售型保障房，租賃市場的發(fā)展也將從政策引導(dǎo)逐步回歸到市場導(dǎo)向。

??隨著城市化進(jìn)程的深入發(fā)展、人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，以及房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的增加，越來越多的人開始傾向于選擇租房的生活方式。

??未來，住房租賃市場需求規(guī)模有望穩(wěn)步提升。

??租房市場規(guī)模涉及因素較多，城鎮(zhèn)過程中，沒有自有住房的城鎮(zhèn)化人群是租賃的最主要來源，因此，我們根據(jù)城鎮(zhèn)化率、住房自有率、需求漏損率、租房人口比例、人均租房面積等指標(biāo)構(gòu)建了一個簡易的租賃市場規(guī)模計(jì)算模型。

??根據(jù)此模型測算，當(dāng)前的租賃市場規(guī)模是1.7萬億元，2026年將達(dá)到1.8萬億元，復(fù)合增長率約2%。

??住房租賃市場正逐漸向頭部企業(yè)集中，行業(yè)的競爭格局也在不斷變化，頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”持續(xù)凸顯。

??截至2023年底，TOP30住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模首次超100萬間，總規(guī)模約105萬間，同比增長13.72%。入榜門檻顯著提升，TOP10入榜企業(yè)開業(yè)規(guī)模門檻達(dá)到3.3萬間，較去年提升6000間。

??TOP3企業(yè)開業(yè)規(guī)模共計(jì)38.12萬間，占TOP30企業(yè)總開業(yè)規(guī)模的36%。TOP10企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模69.86萬間，占TOP30企業(yè)總開業(yè)規(guī)模的67%。

??央國企在住房租賃市場中的地位越來越重要，成為推動市場發(fā)展的重要力量。2023年，開業(yè)規(guī)模排名前30的住房租賃企業(yè)中，國家隊(duì)同比提升了6個百分點(diǎn)，增速遠(yuǎn)超其他類企業(yè)。

??央國企的進(jìn)入將為住房租賃市場注入更多的資金和資源，提升市場供應(yīng)規(guī)模和品質(zhì)，為租客提供更加多樣化的選擇。同時，央國企的參與也將進(jìn)一步推動住房租賃市場的規(guī)范化和專業(yè)化發(fā)展，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??政策利好下，住房租賃市場再次受到資本市場關(guān)注。

??2023年全國長租公寓大宗交易投資額110億元，超過了前兩年的總和，大宗交易成為市場化租賃項(xiàng)目退出的主要方式。資本的涌入為住房租賃市場注入了新的活力，進(jìn)一步推動了市場的快速發(fā)展。

??保租房REITs也在穩(wěn)步推進(jìn)。1月12日，國泰君安城投寬庭保租房REIT在上交所舉行上市儀式，總募集規(guī)模高達(dá)30.50億元，基金份額總額為10億份，認(rèn)購價格為3.05元/份。值得一提的是，國泰君安城投寬庭保租房REIT不僅是上海國資首單保租房公募REITs，同時也是迄今為止募資規(guī)模最高的保租房REITs，此前四單保租房REITs發(fā)行規(guī)模均在12-13億元左右。

??北上廣深一線城市依然是投資者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。

??這些城市具有強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、完善的配套設(shè)施和豐富的人口資源，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較低，因此吸引了大量資本和投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

??一線城市的住房租賃市場規(guī)模大、需求穩(wěn)定，且租金水平相對較高，因此具有較大的投資價值。投資者們在一線城市可以找到各種類型的投資項(xiàng)目，從普通公寓到高端公寓，都有不同的投資機(jī)會。

??2023年是住房租賃市場蓬勃發(fā)展的一年，全國各地保租房籌建步伐加快，租賃市場規(guī)模大幅提升，在這一背景下，保租房對市場化房源的租金平抑效應(yīng)也開始顯現(xiàn)，集中式公寓租金水平整體呈現(xiàn)下跌趨勢，使得更多城市青年人能夠?qū)崿F(xiàn)“租得到”“租得起”“租得好”的愿望。

??未來幾年，住房租賃市場仍將保持強(qiáng)勁的增長勢頭，相信在各方共同努力下，行業(yè)將迎來更加繁榮和美好的明天，為更多城市青年人提供舒適、穩(wěn)定、高品質(zhì)的居住環(huán)境，助力城市的可持續(xù)發(fā)展和社會和諧。