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??一線城市樓市限購政策迎來關鍵調整。

??9月29日晚，上海率先發布7條樓市新政，揭開一線城市新一輪限購松綁的序幕。

??具體來看，上海調整住房限購政策，外環納稅社保“3改1”、社保納稅3年以上外地家庭可購買第二套房、增值稅“5改2”、優化信貸政策等。

??隨后，廣州全面放開限購，深圳住房限購政策也迎來松綁。

??在政治局會議“回應群眾關切，調整住房限購政策”后，以上海為首的城市正傳遞出“止跌回穩”的政策信號。

??就在政策出臺兩天前，上海豪宅韌性凸顯再現“日光”。

??9月27日，單價21萬元/平方米、套均總價接近1.1億元的翠湖天地六期108套房源當日售罄，收金119.79億元。同一日開盤售罄的還有中海領邸玖序三期，該項目年內三次開盤均實現“日光”。

??據克而瑞上海機構統計，2024年以來上海共產生了30個“日光”盤，其中均價10萬元/平方米的豪宅盤就有17個“日光”，占比接近六成。

??從成交層面來看，2024年將是上海豪宅成交大年。

??CRIC數據顯示，截止9月29日，上海總價3000萬元以上豪宅成交了1817套，是去年全年的1.9倍；另外，單價20萬元/平方米頂豪共成交了112套，是過去四年同價格段成交套數之和的1.7倍，單價15萬元/平方米以上豪宅成交突破2000套，是去年全年的5.5倍。

??今年以來，上海不斷調整的樓市政策一定程度上提振市場信心，改善樓市預期，高端改善項目表現出較強的韌性，尤其核心區域豪宅持續熱銷。

??今年以來上海高端改善盤持續熱銷。

??9月27日，均價創集中推盤以來新高的翠湖天地六期108套房源售罄，認購率307%，并觸發積分。

??中海領邸·玖序三期認購率213%；二期120套房源認購率295%，開盤32分鐘后清盤；一期首開232套，認購超過620組，認購率超267%。

??更早之前，8月17日融創外灘壹號院二期開盤，110套房源一小時內售罄，當日實現總成交金額56.74億元，去化率100%。同日越秀蘇河和樾府也完成了2小時銷售124套房源的去化。

??除此之外，單價10萬元/平方米以下部分改善盤也迎來熱銷。單價接近10萬元/平方米的新楊思上園二期認購率212%、觸發積分40.04分；單價接近5萬元/平方米招商時代潮派認購率132%，觸發積分37.6分。

??這些項目共同的特征是：日光。

??據克而瑞上海機構統計，截止9月29日，上海2024年共有30個“日光”盤，一半以上日光盤集中在下半年，其中6月共產生了7個日光盤，8月也有5個項目日光。

??從價格段來看，單價10萬元/平方米以上的日光盤有17個，占比接近六成，進一步來看，單價15萬元/平方米以上的日光盤有8個，占比接近三成，這8個項目將為上海頂豪成交貢獻988套房源。

??上海新房市場可謂“越貴越好賣”。

??從上海前9月各價格段豪宅網簽成交數據來看，基本呈現出倍數式增長，且還有相當數據的成交將陸續網簽。

??CRIC數據顯示，截止9月29日，上海總價3000萬元以上高端住宅共成交1817套，較去年全年941套，增長93%，而總價5000萬元以上高端住宅成交了391套，較去年全年增長1.2倍。

??前9月，上海總價1億元以上頂豪共成交了17套，是去年全年的2.4倍。

??如果再加上二手豪宅，上海總價1億元以上頂豪前8月成交了15套，也就是說目前為止，總價1億以上一二手豪宅至少有32套成交。

??從單價來看，前9月上海單價10萬元/平方米以上豪宅共成交6229套，基本上是去年的一半左右，但是單價15萬元以上頂豪成交井噴，成交套數達到2004套，是去年全年的5.5倍，比過去四年該單價段成交總和還要多出500套。

??上海單價20萬元/平方米頂豪成交套數已破百，達到112套，而去年全年是7套。2020年至2023年，上海單價20萬元/平方米以上豪宅總共成交了65套，也就是說，今年前9月成交套數是過去四年成交之和的1.7倍。

??而單價20萬元/平方米以上的二手頂豪在前8月也成交了61套，一二手合計已成交了173套。

??上海仍然是全國豪宅成交的主要陣地。

??對比北京、廣州和深圳，前9月上海各價格段豪宅成交均領先。

??先來看總價段，上海總價3000-5000萬元、5000-10000萬元、10000萬元以上各總價段成交套數分別是北京、廣州和深圳三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。

??再來看單價段，前9月，上海單價10-15萬元/平方米、15-20萬元/平方米、單價20萬元/平方米以上各價格段成交套數分別是北京、廣州、深圳三城之和的1.5倍、5.2倍和56倍。

??在四大一線城市中，上海豪宅成交可謂是“一騎絕塵”。

??主要原因在于，市場下行階段上海明顯增加了高端盤的供應量，其中風貌別墅盤的集中供應，也在改變著上海豪宅市場格局，據CRIC統計，截止8月末，上海還有約20個風貌別墅盤在2024年待入市，且價格也多集中在15-20萬元/平方米之間，后期上海豪宅產品競爭也將持續加劇。

??上海樓市迎來重磅調整，主要圍繞擴充剛需和改善蓄水池，同時降低交易成本，支持改善購房需求釋放，從金融端和財稅方面用足工具箱。

??今年前三個季度，上海豪宅市場在全國范圍內走出“獨立行情”，核心區域擁有品牌和產品力加持的豪宅項目仍然掌握著上海樓市的“流量密碼”。

??毫無疑問，2024年將成為上海豪宅成交大年，短期內豪宅市場熱度不減，但是2024-2025年供應井噴疊加一二手豪宅價差消弭，豪宅市場熱度或將穩中有降，而不同區域板塊、同區域不同項目之間分化也將逐步加劇。