市場石青玲 2025-07-21 09:21:58 來源：中房報
??盡管二手房“以價換量”已經成為常態，但最近有一類房子卻在逆市上漲。
??7月初，西安市東八路150號小區，一套建筑面積約6.4平方米房源，成交價達到了70萬元，單價109375元/平方米，這一成交價超過了西安很多豪宅項目，讓市場震驚不已。貝殼找房APP顯示，西北豪宅標桿中大國際九號二手房目前掛牌均價為100312元/平方米，曲江玫瑰園掛牌均價為73367元/平方米。
??走在西安市東八路片區上，映入眼簾的多是一排排單間民房。附近一家德祐門店的房產經紀人說，這里的民房面積小、總價低，大概七八十萬元左右，可以低門檻地解決孩子上學的需求。
??“老破小”賣出天價
??“前幾天成交的那套6平方米的房子是民房，孩子可以落戶上學，但是不能貸款，需要一次性付清，幾乎住不了人。”提到該套房子，東八路片區附近一家德祐門店的經紀人表示。
??這些房源大都建于上世紀50年代。房子外面不僅電線混亂地纏繞在一起，外墻貼滿了小廣告，采光更是無從談起，6.4平方米的空間中僅能放下一張床，根本無法生活。
??雖然如此，但這套“老破小”身上的教育標簽讓家長們趨之若鶩。根據西安市新城區2025年學區劃分，這套房源所處的小學學區為坤中巷小學、初中學區為愛知中學。在西安家長的眼中，愛知中學是僅次于五大名校的存在。
??這樣的瘋狂早有先例，2024年年底，西七路159-271號一套5.66平方米的老破小就賣出了11.66萬元/平方米天價。今年5月份、6月份，又分別成交了1套二手房，成交單價為65464元/平方米、58091元/平方米。此次6.4平方米房源所處的東八路150號，今年6月份也曾經成交一套11.28平方米的房源，成交單價62056元/平方米。
??“一方面，家長有需求；另一方面，愛知中學學區范圍內的小區并不多；第三，孩子讀完初中之后可以轉手再賣出，房子的價值并不會減少。”談起這些“天價老破小”，上述房產經紀人表示。
??二手學區房表現平穩
??但教育政策的風向，正悄悄改變著這一切。
??2025年西安“鎖區”政策落地，義務教育階段公辦學校嚴格按學區招生，跨區擇校成了泡影。一位此前擇校的家長說，為了解決戶籍學籍一致的問題，不得已花幾十萬元買了學校所在區域的房子，將戶口遷入該區域內，這樣才能進入此前通過“點考”的學校。
??從理論上說，教育新政將刺激二手學區房的成交，但實際情況并非如此。在禁止跨區招生的同時，很多學校同步提出了更加細致的要求，如高新區要求同一套房產，若有適齡子女在校接受義務教育，該房屋其他產權所有人子女，受讓人子女等不保證義務教育學區學位。
??這一規定給二手學區房交易戴上了緊箍咒。綠地世紀城附近一家鏈家門店的店長說：“原來大家買房上學之后，轉手就把房子賣掉了，但是現在行不通了，所以掛牌量和交易量就下來了。”
??百年行品牌總經理王海表示：“西安今年二手房成交量和去年相比，總體上基本持平，交易結構上更加傾向與各板塊優質學區掛鉤的房子。”
??“教育政策在不斷變化，不到迫不及待的時候，家長都不太會出手。比如今年買房的都是今年孩子要上學的，過幾年要上學的可能還要再觀望下，所以雖然這部分需求還在，但是今年的需求并沒有太多，相較于往年，今年的學區房成交量略有縮水。”綠地世紀城附近一家鏈家門店的店長說道。
??除了教育政策，不斷下跌的房價也影響著家長們的出手速度。根據國家統計局的數據，6月份，西安二手房價格環比下跌0.8%，同比下跌6.6%。相比5月份，環比、同比降幅雙雙擴大。
??學區房也未能獨善其身，以綠地世紀城為例，作為高新四小和高新逸翠園中學兩所學校的“學位房”之一，綠地世紀城也一直是家長心目中的熱門學區房，目前該小區的價格在1.7萬元~1.8萬元/平方米，2024年該小區成交價還在2萬元/平方米左右。
??“名校+”的新房效應
??不同于二手房市場，“名校+”依然是新房去化最好的催化劑。一位央企營銷負責人說道：“現在賣得好的新房，離不開優質教育資源的加持。”
??據克而瑞陜西統計，2025年第28周，保利未央璞悅來訪750組，52套成交量，以絕對優勢領先。一方面是近期營銷的發力，6月30日將貝殼點位上調，優惠由5個點擴至8個點，另外一方面，教育配套的升級也是直接影響，7月11日，周邊教育用地簽約愛知中學，項目關注度快速提升。
??在這之前，“鐵一中”落戶經開區的消息傳開之后，翰林府首批128套房源全部售罄，白樺林曉單周到訪客戶量近千組，位列全市第一。
??高新區更是將學區與土地出讓深度綁定，強調憑購房合同即可落戶入學。
??克而瑞西安機構執行總經理李曉兵認為，西安市高新區的做法意圖通過學區和教育資源杠桿，撬動房地產需求。“憑購房合同入學與明確學區的政策，精準吸引重視教育的家庭，相比二手房與其他區域，新房在教育資源獲取上更具確定性，可以直接刺激購房需求，助力高新區搶占市場份額。”他說。
??不過，從2018年全面推行“名校+”以來，西安已滿城盡是“名校+”，在這樣的局面下，“名校”的含金量到底有多高，還得打個問號。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
